Encadrement des loyers à Brest : est-ce que Brest est concernée ?
L’encadrement des loyers impacte la mise en location des biens dans plusieurs villes françaises. Ce dispositif est en vigueur dans les zones tendues pour limiter la hausse rapide des loyers. En tant que propriétaire-bailleur à Brest, vous n’êtes pour l’instant pas concerné par cette réglementation. Voici néanmoins ce que vous devez savoir sur la gestion des loyers à Brest.
Comprendre l’encadrement des loyers en France
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est un mécanisme mis en place par le gouvernement français, afin de limiter la hausse des loyers dans les zones les plus tendues. Ces zones sont celles où la demande locative est si élevée qu’elle surpasse largement l’offre de logements. Cette situation entraîne un déséquilibre sur le marché immobilier, qui rend difficile l’accès aux logements pour de nombreux ménages.
En effet, lorsque la demande locative est particulièrement élevée et que l’offre ne peut pas suivre, les loyers ont tendance à augmenter rapidement. Pour limiter ce phénomène, l’État a donc instauré un encadrement des loyers. Dans ces zones, les propriétaires bailleurs doivent respecter un plafond de loyer. Celui-ci dépend du secteur, ainsi que des caractéristiques du bien immobilier.
Quelles sont les zones concernées ?
Le territoire français compte plusieurs secteurs considérés comme des zones tendues. C’est notamment le cas de :
- Paris.
- Lille, Hellemmes et Lomme.
- Plaine Commune : Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, La Courneuve, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse.
- Lyon et Villeurbanne.
- Est Ensemble : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.
- Montpellier.
- Bordeaux.
À partir du 25 novembre 2024, l’encadrement des loyers s’étendra également à 24 communes situées dans le Pays basque, dont : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d'Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz et Villefranque.
C’est également le cas de Grenoble-Alpes Métropole : Poisat, Grenoble, Venon, Claix, Seyssins, Saint-Martin-D’Hères, Le Fontanil-Cornillon, Bresson, Sassenage, Murianette, Fontaine, Domène, Varces-Allières-et-Risset, Saint-Égrève, La Tronche, Le Pont-de-Claix, Eybens, Gières, Meylan, Seyssinet-Pariset.
La ville de Brest est-elle soumise à l’encadrement des loyers ?
Brest n’est pas une zone tendue
La ville de Brest n’est pas soumise à l’encadrement des loyers, car elle n’est pas considérée comme une zone tendue. Le gouvernement ne voit donc pas la nécessité de restreindre le montant des loyers afin de faciliter l’accès aux logements. Cela s’explique par plusieurs raisons :
Pas de tension extrême sur le marché
Le marché de l’immobilier à Brest est assez stable. Les prix des maisons et des appartements ne connaissent pas de fluctuations importantes, contrairement à de grandes métropoles comme Paris, Bordeaux ou Lyon. De plus, l’offre de logements est assez large pour couvrir la demande locative. De ce fait, il n’y a pas de tensions significatives sur le marché qui pourraient justifier l’application de plafonds de loyers.
Un développement démographique stable
La ville de Brest ne fait pas face à un développement démographique accru. La population est là encore assez stable, ce qui permet de conserver un équilibre entre l’offre et la demande, et de ne pas impacter les prix des habitations.
Un marché locatif abordable
Brest est une ville attractive qui attire une majorité de locataires (environ 55,3% selon l’INSEE). Cependant, elle parvient à conserver des prix de l’immobilier assez abordables. Il faudrait compter en effet entre 1536 et 2984€/m² pour investir dans l’immobilier à Brest. Les montants des loyers varient quant à eux de 8 à 19€/m², avec une moyenne de 11€/m².
L’encadrement des loyers est donc inutile, car les prix sont déjà très accessibles pour bon nombre de ménages.
Exemples de villes similaires non concernées
Plusieurs villes de France connaissent une stabilité économique et immobilière suffisante pour ne pas être soumises à l’encadrement des loyers. C’est notamment le cas de Rennes, Rouen, Tours, Angers, Caen, Nantes, Clermont-Ferrand, Saint-Étienne, Amiens, ou encore Perpignan.
Cependant, l’encadrement des loyers peut s’étendre au fil des années, en fonction de l’évolution du marché immobilier sur le territoire. De ce fait, ce n’est pas parce qu’une ville n’est pas concernée en 2024 qu’elle ne pourra pas l’être dans le futur. C’est pourquoi les propriétaires doivent rester vigilants et surveiller l’évolution des réglementations.
Quels sont les effets de l’absence d’encadrement des loyers à Brest pour les propriétaires ?
Les propriétaires fixent les loyers librement
En l’absence de réglementation, les propriétaires sont libres de fixer le montant du loyer qui leur convient. Cependant, l’estimation de la valeur de leur bien ne doit pas être faite au hasard. En effet, le loyer doit être adapté aux caractéristiques du logement, au secteur, ainsi qu’au marché local et actuel.
De nombreux éléments sont à prendre en compte pour estimer la valeur locative d’un bien immobilier de manière réaliste et cohérente. Dans le cas contraire, les propriétaires peuvent perdre de l’argent ou avoir des difficultés à trouver des locataires.
Si le loyer est sous-estimé : le bailleur perd une partie de la rentabilité locative potentielle, car ses revenus sont plus bas qu’ils ne devraient. A contrario, si le loyer est surestimé, les locataires seront plus réticents à louer, ce qui augmentera la période de logement vacant. Dans les deux cas, le propriétaire perdra de l’argent.
Les précautions à prendre pour fixer les loyers
Pour fixer un loyer réaliste, il faut donc analyser différents éléments :
- Les caractéristiques du bien : surface habitable en m², nombre de pièces et d’étages, année de construction et état du logement, agencement, équipements, système de chauffage et production d’eau chaude sanitaire, performance énergétique, matériaux de construction, exposition, espaces extérieurs (balcon, terrasse, jardin), parking, place de stationnement, espace de stockage…
- L’environnement : Quartier, proximité avec les commodités et les transports, infrastructures, qualité de vie dans le voisinage, sécurité, espaces naturels, projets d’urbanisation à venir…
- Le marché immobilier local : analyser les loyers pratiqués par les logements similaires et situés dans le même secteur, ainsi que l’évolution des prix et des tendances.
Nos conseils pour maîtriser les loyers à Brest
Réaliser une étude de marché
L’étude de marché est une étape essentielle pour réussir son estimation immobilière. Voici quelques conseils pour réaliser l’analyse la plus complète possible :
Analyser les loyers des biens immobiliers comparables
Consulter les annonces immobilières en ligne est un bon point de départ pour une étude comparative. Vous pouvez filtrer vos recherches afin d’afficher des biens similaires au vôtre et consulter les prix des loyers. Cela vous permet d’avoir une idée assez précise de la valeur locative des biens comme le vôtre sur le marché local. Prenez soin de sélectionner des appartements ou maisons situés dans le même secteur, car les prix peuvent énormément varier en fonction des quartiers, voire des rues.
Prendre en compte les caractéristiques spécifiques
Certains biens immobiliers peuvent sembler similaires alors qu’ils présentent en réalité des différences notables. En effet, la surface habitable, le nombre de pièces et l’année de construction ne sont pas des facteurs suffisants pour conclure que deux logements sont similaires. Si votre bien dispose d’éléments spécifiques, vous devez les prendre en compte dans votre estimation. Il peut par exemple s’agir d’une vue sur un monument historique, d’un équipement luxueux (sauna, piscine…) ou encore d’une place de parking dans un secteur où très peu de logements en ont. En clair, identifiez les éléments qui apportent une valeur ajoutée supplémentaire par rapport à la majorité des autres logements.
Utiliser des outils en ligne
Plusieurs logiciels et plateformes en ligne peuvent vous apporter de précieuses informations pour l’estimation du loyer à Brest. Vous pouvez notamment consulter les statistiques des observatoires de loyers, qui publient des données précises selon les biens et les localisations. Vous pouvez également utiliser un simulateur de loyer à Brest, afin de calculer rapidement la valeur locative de votre bien.
Faire appel à une agence de gestion locative à Brest
Confier votre bien à une agence de gestion locative à Brest vous permet d’obtenir une estimation précise de votre loyer, grâce à l’expertise de professionnels de l’immobilier. Les gestionnaires disposent en effet d’une base de données complète, avec de nombreux biens comparables dans votre secteur. Ils disposent aussi de connaissances poussées sur les tendances locatives locales, et peuvent anticiper les hausses ou les baisses de loyer. Ils disposent également d’un regard expert afin d’analyser précisément chaque caractéristique de votre bien et chiffrer sa valeur en conséquence.
En plus d’obtenir une estimation de loyer très précise, l’agence de gestion locative vous apporte une sécurité financière importante. Votre gestionnaire s’occupe en effet de toutes les démarches courantes :
- Sélection des locataires sur des critères de garantie et de solvabilité
- Rédaction du bail dans le respect du règlement de copropriété et des lois en vigueur
- Signature du bail, état des lieux d’entrée, collecte du dépôt de garantie, remise des clés
- Gestion administrative pendant le contrat de location
- Communication avec les locataires
- Collecte des loyers et des charges locatives et versement au bailleur
- Conseils juridiques
- Assurances (garantie loyers impayés, dégradations, litiges, logement vacant…)
- Suivi de l’entretien et des travaux
- Renouvellement de bail ou résiliation
- État des lieux de sortie
Enfin, l’agence de gestion locative peut vous apporter des conseils avisés pour optimiser votre fiscalité et la gestion de votre comptabilité.
Conclusion : gérer son bien locatif à Brest
L’absence d’encadrement des loyers à Brest offre donc plus de flexibilité aux propriétaires bailleurs. Cependant, cette liberté ne doit pas les encourager à fixer des montants arbitraires. Une étude de marché approfondie est essentielle pour estimer correctement la valeur locative d’un bien. Si vous souhaitez alléger votre quotidien de bailleur tout en sécurisant votre activité locative, faire appel à Manda sera un choix stratégique. Nos experts vous accompagnent du début à la fin de votre location, dans la gestion administrative et réglementaire, ainsi que dans la relation avec les locataires. Ils prennent en charge les missions courantes et vous apportent de précieux conseils pour maximiser votre rentabilité locative.
