Valeur locative cadastrale (VLC) : le guide 2025

En bref

La valeur locative cadastrale est le loyer annuel théorique attribué à un bien par l’administration fiscale. Elle sert de base de calcul à plusieurs impôts locaux : taxe foncière, TEOM, taxe d’habitation sur résidences secondaires, CFE. Son montant dépend de la catégorie du bien, de sa surface pondérée et de sa situation. Même sans travaux, elle évolue chaque année avec la revalorisation légale.

Introduction

Pourquoi ma taxe foncière explose ? Cette question revient chaque automne dans les foyers français. La réponse tient souvent en trois mots : valeur locative cadastrale (VLC). Ce montant, fixé par l’administration, détermine la base sur laquelle vos impôts locaux sont calculés. Il est parfois mal compris, rarement vérifié, mais toujours déterminant.

Cet article proposé par Manda vous guide pas à pas pour comprendre, vérifier et éventuellement corriger votre valeur locative cadastrale. Vous y trouverez des définitions claires, des cas concrets et des conseils pratiques pour optimiser vos charges.

Mise à jour le : 15/08/2025

À quoi sert la valeur locative cadastrale ?

La valeur locative cadastrale est au cœur de la fiscalité locale. Elle équivaut au loyer annuel théorique produit par un bien dans le cas où il serait mis en location. Fixée par l’administration, elle sert de base au calcul de la taxe foncière, de la TEOM, de la taxe d’habitation sur résidences secondaires et de la CFE. Son montant varie selon la catégorie du bien, sa surface pondérée et sa localisation.

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Quelles taxes sont concernées ?

La VLC intervient dans le calcul de plusieurs impôts :

• Taxe foncière (biens bâtis) - TFPB : logements, locaux pros, bâtiments agricoles.
• Taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) : terrains, jardins, bois.
• TEOM : taxe d’enlèvement des ordures ménagères
• Taxe d’habitation sur les résidences secondaires et les logements vacants (selon les communes).
• CFE (Cotisation foncière des entreprises) : pour les locaux professionnels.

⇨ Pour en savoir plus : “Tout savoir sur la taxe foncière”

Base ≠ Taux

Deux facteurs expliquent la hausse d’un impôt local :

1. La base : c’est la valeur locative cadastrale.
2. Le taux : voté chaque année par la collectivité.

Ainsi, même si la VLC reste stable mais que la commune augmente le taux de taxe foncière, le montant de l’impôt grimpe malgré tout.

Où voir concrètement sa VLC ?

• Sur l’avis de taxe foncière : repérez la colonne “Base” correspondant à votre bien.
• Dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr : rubrique “Biens immobiliers”, détail des bases locatives.
  
  

Ces informations permettent de suivre l’évolution de votre valeur locative cadastrale année après année.

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Comment est calculée la valeur locative cadastrale ?

La méthode varie selon qu’il s’agisse d’un logement ou d’un local professionnel.

Logements : méthode historique

Pour les logements, l’administration utilise encore une méthode héritée des années 1970 :

• Local-type de référence : un bien représentatif de votre commune sert de modèle.
• Catégorie : classement selon le confort, les matériaux et l’état général.
• Surface pondérée : on applique des coefficients aux différentes pièces (chambre, salon, annexe) pour tenir compte de leur utilité.
• Annexes : caves, garages, balcons sont intégrés avec un coefficient réduit.
• Situation : un appartement en centre-ville aura souvent une pondération plus élevée qu’un bien en périphérie.

Exemple : un appartement 3 pièces à Lyon, avec balcon et garage, verra sa VLC pondérée par un coefficient positif pour la vue dégagée. Si le garage fait 20 m², il ne compte pas comme 20 m² de surface habitable dans le calcul, mais sa valeur est intégrée partiellement via un coefficient réduit.

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Locaux professionnels : méthode tarifaire

Depuis la réforme des valeurs locatives professionnelles, les locaux pros sont classés par familles avec des tarifs sectoriels. La surface est multipliée par un tarif fixé par secteur, puis ajustée par des coefficients.

On appelle cela la méthode tarifaire :

• Classement par famille de locaux (bureaux, commerces, entrepôts…).
• Application de tarifs sectoriels fixés par zone géographique.
• Mise à jour plus fréquente que pour les logements.

Attention : un changement d’activité peut entraîner un reclassement et donc modifier la VLC.

Revalorisation annuelle

Chaque année, la loi de finances fixe un coefficient de revalorisation appliqué à toutes les valeurs locatives. En 2024, il est de +3,9 % au niveau national (source : legifrance.gouv.fr, Mise à jour le : 10/01/2025).

Les cas qui changent la valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale n’est pas figée dans le temps. Certains événements liés à votre bien déclenchent automatiquement une nouvelle évaluation par l’administration fiscale. Cette révision peut aboutir à une hausse (parfois significative) de vos impôts locaux. Voici les situations les plus courantes :

• Extension ou ajout de surface habitable. Construire une pièce supplémentaire, agrandir un séjour ou surélever sa maison augmente la surface pondérée prise en compte dans le calcul. Même quelques mètres carrés en plus peuvent modifier la base, surtout si la nouvelle partie présente un niveau de confort élevé.
• Aménagement de combles ou de sous-sol. Transformer des combles bruts en chambres ou aménager un sous-sol en bureau/loft change la nature des surfaces. Elles passent de “non aménagées” à “habitables” et sont donc intégrées dans le calcul avec un coefficient plus fort.
• Création de véranda ou de dépendance. Une véranda fermée et isolée est considérée comme de la surface habitable, alors qu’une terrasse ouverte ne l’est pas. De même, un garage, un atelier ou une dépendance équipée (eau, électricité) peut rehausser la VLC selon son usage et son confort.
• Changement d’usage. Convertir un local commercial en appartement ou inversement entraîne une réévaluation de la VLC. Chaque type d’usage a ses propres critères de pondération et de valeur.
• Division ou fusion de lots. Réunir deux appartements pour n’en faire qu’un, ou au contraire diviser un logement en plusieurs lots, oblige à recalculer la VLC.
• Travaux lourds modifiant la consistance du bien. Réhabilitation complète, ajout d’équipements de confort (chauffage central, salle de bains supplémentaire), remplacement d’éléments de construction par des matériaux haut de gamme…, autant de changements susceptibles d’augmenter la valeur locative cadastrale.

Ces situations nécessitent une déclaration foncière via les formulaires H1, H2 ou IL.

Checklist – Déclaration à déposer (H1/H2/IL) :

• Avant le 90e jour après la fin des travaux

• Avec plans et descriptif précis

• Via le service en ligne “Biens immobiliers”

Taxes : comment la VLC impacte les montants dus ?

La valeur locative cadastrale n’est qu’un point de départ. Son effet sur vos impôts dépend de la taxe concernée.

Taxe foncière (bâti)

Calcul simplifié :

VLC
– Abattement légal de 50 %
= Base nette
× Taux communal
= Montant dû

Exemple : 

VLC = 6 000 €
– Abattement légal de 50 % soit 3 000 €
= Base nette de 3 000 €
× Taux communal de 45 % (pour exemple)
= Montant dû de 1 350 €

⇨ Pour en savoir plus : “Comment réduire votre facture fiscale en 2025 ? Notre guide complet pour être exonéré de la taxe foncière”

Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)

La TEOM utilise la même base que la taxe foncière bâtie. Le taux est voté chaque année par la collectivité.

À savoir : certaines communes appliquent une part incitative selon le poids des déchets.

Taxe d’habitation (TH) sur les résidences secondaires et les logements vacants

• Taux majoré dans les zones tendues.
• Applicable uniquement si la commune a voté la mesure.

Cotisation foncière des entreprises (CFE)

Pour les entreprises, la CFE utilise la valeur locative des locaux professionnels ou une base minimale si le local est de faible valeur.

Où trouver / estimer sa valeur locative cadastrale ?

Il existe plusieurs façons de connaître ou reconstituer sa VLC.

Sur l’avis de taxe foncière

Cherchez la colonne “Base”. Multipliez la base nette par deux pour retrouver la VLC brute.

Via impots.gouv.fr

• Connectez-vous à votre espace particulier.
• Rubrique “Biens immobiliers”.
• Onglet “Détails des bases”.

Estimation “retour arrière”

Si vous connaissez le montant payé et le taux voté, vous pouvez retrouver la base.

Exemple : 

Taxe foncière = 1 200 €, taux = 40 % → base nette = 3 000 € → VLC brute = 6 000 €.

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Comment corriger une erreur ou contester une base de VLC ?

Une valeur locative cadastrale erronée peut entraîner des impôts locaux injustement élevés. Bonne nouvelle : vous pouvez demander une correction.

Motifs recevables

Vous pouvez contester si :

• La surface pondérée est erronée (erreur de mesure, annexe comptée à tort).
• Le bien est classé dans une mauvaise catégorie (qualité ou confort surestimés).
• Un abattement applicable n’a pas été appliqué (logement neuf, logement rural…).
• Un changement de consistance ou d’usage n’a pas été pris en compte (division, démolition partielle).

À savoir : une différence même minime sur la VLC peut générer plusieurs centaines d’euros d’écart.

Démarche

1. Réunir vos preuves (plans, actes notariés, photos, factures de travaux).
2. Envoyer une réclamation :

• Par messagerie sécurisée sur impots.gouv.fr.
• Ou par courrier recommandé au service des impôts fonciers (SIP) de votre secteur.

3. Respecter les délais : jusqu’au 31 décembre de l’année N+1.
   Exemple : pour la taxe foncière 2025, date limite de réclamation = 31/12/2026.

Pièces à joindre

Pour que votre réclamation soit prise en compte par l'administration, vous devez joindre les éléments suivantes : 

• Plans officiels ou relevés de géomètre.
• Attestation de superficie (diagnostic loi Carrez ou surface habitable).
• Photographies pour prouver l’état ou les caractéristiques du bien.
• Factures ou documents attestant des travaux réalisés ou non réalisés.
• Décisions de copropriété (si changement collectif).
  
  

Checklist – Contester sa VLC :

• Identifier l’erreur (surface, catégorie, etc.)

• Rassembler les preuves

• Déposer la demande avant le 31 décembre N+1

• Conserver l’accusé de réception

Dégrèvements spécifiques

Dans certaines situations, vous pouvez demander un dégrèvement :

• Logement vacant involontairement (non loué malgré recherche active).
• Logement inhabitable ou insalubre.

Ces dégrèvements reposent sur l’article 1389 du CGI et nécessitent une demande spécifique (Source : legifrance.gouv.fr).

Révision des valeurs locatives cadastrales (logements) : à quoi s’attendre ?

La dernière révision générale remonte à plus de 50 ans pour les logements. Les valeurs locatives sont donc souvent déconnectées de la réalité.

Pourquoi une révision des VLC ?

• Références de 1970 obsolètes.
• Quartiers rénovés ou dégradés à prendre en compte.
• Évolution des standards de confort (chauffage, isolation…).

Calendrier

Une réforme globale est en préparation. Le gouvernement prévoit de lancer une révision progressive après les élections municipales de 2026. Les premiers effets sur les avis d’imposition pourraient apparaître entre 2027 et 2028.

Attention : les révisions peuvent redistribuer les bases entre quartiers sans augmenter la somme totale collectée.

Impacts possibles

• Redistribution des bases entre quartiers :
  
  • Hausse pour les zones devenues attractives.
  • Baisse pour les secteurs en perte d’attractivité.
• Neutralisation au niveau national : l’État promet un mécanisme pour éviter une explosion globale des taxes.
• Mécanismes d’atténuation prévus pour lisser l’impact (sur plusieurs années).

Exemples chiffrés

Voici trois cas pratiques pour comprendre l’effet de la valeur locative cadastrale sur les taxes locales.

Appartement en copropriété dans le 5e arrondissement de Paris

• VLC : 12 000 €
• Base nette (50 %) : 6 000 €
• Taux : 20 %
• Taxe foncière : 1 200 €
• Si le taux passe à 22 %, sans changement de VLC → taxe = 1 320 €.

Maison à Toulouse avec véranda ajoutée

• VLC avant travaux : 9 000 €
• Nouvelle VLC après véranda : 10 500 €
• Base nette : 5 250 €
• Taux : 25 %
• Taxe foncière : 1 312,50 € (au lieu de 1 125 €).

Local professionnel (boutique) en périphérie de Lyon

• Surface : 80 m²
• Tarif sectoriel : 150 €/m²
• VLC = 12 000 €
• CFE calculée directement sur cette base (ou base minimale si applicable).

Ce qu’il faut retenir sur la valeur locative cadastrale

La valeur locative cadastrale détermine la base de plusieurs impôts locaux. Elle dépend de caractéristiques physiques et d’éléments de confort. Sa vérification peut éviter des surcoûts importants, d'où l'intérêt de bien comprendre son calcul et de surveiller toute hausse significative.

Manda, votre spécialiste de la gestion locative moderne et rentable, est à vos côtés pour vous éclairer et vous fournir de plus amples renseignements au sujet de la VLC.

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FAQ sur la valeur locative cadastrale

Comment trouver ma valeur locative cadastrale ?

Sur votre avis de taxe foncière ou dans votre espace en ligne sur le site impots.gouv.fr rubrique “Biens immobiliers”.

La taxe foncière se calcule-t-elle sur 50 % de la VLC pour le bâti ?

Oui, un abattement légal de 50 % est appliqué avant de multiplier par le taux.

Pourquoi ma taxe augmente si ma VLC n’a pas changé ?

Parce que la collectivité a voté un taux plus élevé.

Dois-je déclarer mes travaux ? Quand et comment ?

Oui, dans les 90 jours suivant leur fin, via votre espace “Biens immobiliers”.

Quelle différence entre VLC des logements et des locaux pros ?

Méthode de calcul différente : historique pour logements et tarifaire pour les pros.

Quels délais pour contester ?

Jusqu’au 31 décembre N+1.

TEOM : pourquoi certains paient plus ?

Parce que la TEOM est calculée sur la VLC, qui varie selon les biens.