Travaux déductibles des revenus fonciers : la liste complète 2025

L’essentiel à savoir sur les travaux déductibles des revenus fonciers

• Déductibles : réparations, entretien, améliorations (sans agrandir ni modifier la structure).
• Non déductibles : construction, reconstruction, agrandissement, aménagement de terrain/jardin.
• Fenêtres : remplacement = amélioration → en principe déductible.
• Clôture : réparation/remplacement à l’identique = déductible ; création/extension = non.
• Main-d’œuvre du propriétaire : non ; matériaux achetés = oui.
• Déclaration : formulaire 2044 – Rubrique “charges déductibles”

Introduction

Déduire le coût des travaux de ses revenus fonciers est l’un des leviers fiscaux les plus importants pour optimiser la rentabilité d’un investissement locatif. Attention toutefois : seules certaines dépenses sont reconnues par l’administration fiscale, et leur traitement dépend du régime réel choisi par le bailleur (à distinguer du micro-foncier). Réparations, entretien, amélioration…, ou au contraire construction, agrandissement ou aménagement extérieur : la frontière n’est pas toujours intuitive. Ce guide 2025 vous propose la liste complète des travaux déductibles des revenus fonciers  avec des exemples concrets et un mode d’emploi pratique pour déclarer vos charges (formulaire 2044).

Mise à jour le : 10/09/2025

Rappel : qui peut déduire quoi ?

Les travaux déductibles des revenus fonciers concernent les locations nues au régime réel (Source : Service Public, mise à jour le 10/04/2025). 

Revenus fonciers : location nue (habitation ou local commercial)

La déduction des travaux concerne uniquement les revenus fonciers, c’est-à-dire les loyers issus de la location nue d’un logement ou d’un local professionnel. Les locations meublées relèvent du régime des BIC et répondent à des règles différentes.

Micro-foncier ou réel : quel régime choisir ?

• Micro-foncier : accessible si vos loyers annuels < 15 000 €. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % mais aucune déduction de travaux possible.
• Régime réel : obligatoire si loyers > 15 000 € ou sur option. C’est le seul régime permettant de déduire vos charges réelles, dont les travaux.

Bon à savoir : en cas de travaux importants, il est presque toujours plus avantageux d’opter pour le réel.

⇨ Pour aller plus loin : “Revenus fonciers : comparatif entre régime réel et micro-foncier”

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Location meublée (BIC) ≠ revenus fonciers

Si vous louez en meublé, par exemple en LMNP, vous relevez du régime des BIC. Les règles sont différentes (déduction/amortissement).

Tableau des travaux déductibles des revenus fonciers (2025)

Travaux	Déductible ?	Commentaires	Preuves à conserver	Où déclarer (2044)
Réparation toiture (tuiles, étanchéité)	✅ Oui	Entretien, maintien en état	Facture artisan, photos avant/après	Dépenses de réparation et entretien
Ravalement / peinture façade	✅ Oui	Pas de modification structurelle	Factures, devis	Dépenses de réparation et entretien
Plomberie / électricité (remise aux normes)	✅ Oui	Mise en conformité ou réparation	Factures détaillées	Dépenses de réparation et entretien
Remplacement chaudière / VMC	✅ Oui	Amélioration du confort et de la performance énergétique	Facture avec mention installation	Dépenses d’amélioration
Changement fenêtres	✅ Oui (si remplacement à l’identique ou amélioration d’isolation)	⚠️ Attention : si ouverture élargie = agrandissement → non	Factures, plan travaux	Dépenses d’amélioration
Salle d’eau / cuisine (hors mobilier)	✅ Oui	Amélioration du confort (carrelage, sanitaires)	Factures détaillées	Dépenses d’amélioration
Travaux accessibilité PMR	✅ Oui	Mise aux normes d’accessibilité	Facture installateur	Dépenses d’amélioration
Mise en conformité sécurité (électricité, gaz, détecteurs)	✅ Oui	Travaux imposés par réglementation	Factures, PV contrôle	Dépenses d’amélioration
Désamiantage ponctuel (hors structure)	✅ Oui	Dépense de sécurité sanitaire	Facture entreprise certifiée	Dépenses de réparation
Travaux copropriété (quote-part)	✅ Oui (provisions puis régularisation)	Selon PV d’AG et appels de fonds	Appels de charges, PV d’AG	Provisions déductibles N, régul N+1
Réparations après sinistre (hors indemnisation)	✅ Oui (franchise non remboursée)	Dépenses à charge du bailleur	Facture, attestation assurance	Dépenses de réparation
Honoraires architecte / maître d’œuvre liés à travaux déductibles	✅ Oui	S’ils se rattachent à un chantier déductible	Factures honoraires	Même rubrique que travaux
Déchets / échafaudages / protections liés à travaux	✅ Oui	Accessoires nécessaires aux travaux déductibles	Factures entreprises	Même rubrique que travaux
Construction neuve / extension (véranda, surélévation)	❌ Non	Création de surface = non déductible	-	À exclure
Reconstruction lourde (après démolition, modification structure)	❌ Non	Assimilée à construction neuve	-	À exclure
Aménagement extérieur (jardin, allées, piscine)	❌ Non	Travaux de confort ou embellissement	-	À exclure
Création clôture / portail motorisé	❌ Non	Seul remplacement à l’identique est déductible	-	À exclure
Équipements (meubles, électroménager)	❌ Non	Considérés comme mobilier → non déductibles en revenus fonciers	-	À exclure
Main-d’œuvre propriétaire	❌ Non	Seuls matériaux achetés peuvent être déduits	Factures matériaux	Dépenses d’entretien/amélioration (si affectés au bien loué)

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⇨ Pour aller plus loin : “Tout savoir sur la fiscalité d’un investissement locatif en 2025 pour optimiser sa rentabilité”

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Cas fréquents

Travaux déductibles impôts résidence principale 2025 : que peut-on vraiment déduire ?

Les travaux réalisés dans une résidence principale ne sont pas déductibles des revenus fonciers, car ils ne concernent pas un logement donné en location nue. En revanche, il est possible de bénéficier d’aides publiques : MaPrimeRénov’, éco-PTZ, TVA réduite à 5,5 %.

À retenir
Déduction fiscale = uniquement pour des biens locatifs nus au régime réel.

Travaux de clôture déductibles des impôts

• ✅ Déductible : réparation ou remplacement à l’identique d’une clôture existante (ex : muret fissuré, grillage vétuste).
• ❌ Non déductible : création d’une nouvelle clôture, extension ou ajout d’un portail motorisé.

Exemples :

• Réfection d’une clôture en bois abîmée = OUI.
• Installation d’un portail électrique = NON.

Changement de fenêtres déductible des revenus fonciers

Le remplacement de fenêtres est considéré comme une dépense d’amélioration, donc déductible. Exception : si vous agrandissez l’ouverture (ex : transformer une petite fenêtre en baie vitrée), cela devient un chantier de transformation/agrandissement, donc non déductible.

Travaux extérieurs déductibles des revenus fonciers

• ✅ Déductibles : toiture, façade, ravalement, étanchéité, murs porteurs.
• ❌ Non déductibles : aménagement de jardin, création d'allées, piscine, portail…

Travaux déductibles des revenus fonciers local commercial

La logique est la même que pour un logement :

• ✅ Oui : réparation, entretien, amélioration (ex : mise aux normes électricité ERP, accessibilité PMR).
• ❌ Non : extension (création mezzanine, agrandissement de surface), aménagements structurels lourds.

Travaux réalisés par le propriétaire : déductibles ?

• Main-d’œuvre personnelle : ❌ jamais déductible.
• Matériaux achetés par le bailleur : ✅ oui, à condition qu’ils soient utilisés pour le bien locatif et facturés (tickets / factures).

Exemple : vous refaites vous-même la peinture, vos heures ne sont pas déductibles, mais le coût de la peinture et des pinceaux l’est.

⇨ Pour aller plus loin : “Revenus locatifs : comment rentabiliser au maximum son bien immobilier ?”

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Comment déclarer vos travaux locatifs : mode d’emploi 2044

Les travaux déductibles de vos revenus fonciers doivent être renseignés précisément pour permettre à l'administration fiscale d’effectuer les contrôles nécessaires.

Où saisir vos dépenses ?

Les travaux déductibles se déclarent dans le formulaire 2044 Déclaration des revenus fonciers (régime réel), rubrique “Charges déductibles” :

• Ligne 224 : Dépenses de réparation et d’entretien.
• Ligne 225 : Dépenses d’amélioration.
• Lignes 229 à 230 : Provisions de copropriété.
• Ligne 250 : Autres charges (intérêts d’emprunt, primes d’assurance...).

Cas particulier de la copropriété

• Année N : vous déduisez les provisions versées au syndic (sur appels de fonds).
• Année N+1 : vous devez réintégrer les charges non déductibles après régularisation (ex : frais d’embellissement ou équipements mobiliers).

Exemple : en 2024, vous avez versé 3 000 € de provisions. En 2025, le syndic régularise et précise que 500 € correspondent à des travaux non déductibles → vous devrez ajouter 500 € à vos revenus fonciers 2025.

Pièces justificatives à conserver

• Devis et factures nominatives (avec détail des prestations).
• Preuves de paiement (virements, chèques, justificatifs bancaires).
• PV d’assemblée générale (pour les travaux de copropriété).
• Photos avant/après (recommandé en cas de contrôle fiscal).

Bon à savoir : sans facture, la dépense n’est pas déductible, même si vous avez réellement effectué le paiement.

Exemple pas-à-pas (formulaire 2044)

Revenus fonciers bruts 2025 : 9 000 €

• Dépenses de réparation toiture : 3 000 € (ligne 224)
• Dépenses d’amélioration (fenêtres) : 2 500 € (ligne 225)
• Provisions de copropriété : 1 200 € (ligne 229)
• Total charges déductibles = 6 700 €
• Revenus nets fonciers = 9 000 € - 6 700 € = 2 300 € imposables.

⇨ Pour aller plus loin : “Déduction d’impôts lors de travaux en location : comment s’y prendre ?”

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Exemples chiffrés de travaux déductibles des revenus fonciers

Cas 1 : Appartement en location nue

• Réparation de la toiture de la copropriété (quote-part) : 4 200 € (déductible)
• Remplacement des fenêtres (amélioration énergétique) : 2 000 € (déductible)
• Total travaux déductibles des revenus fonciers = 6 200 €
• Revenus fonciers annuels bruts : 5 000 €

Résultat :

6 200 € (charges) - 5 000 € (revenus) = 1 200 € de déficit foncier déductible du revenu global (dans la limite légale de 10 700 €/an).

⇨ Pour aller plus loin : “Qu’est-ce que le mécanisme du déficit foncier”

Cas 2 : Maison individuelle en location nue

• Réparation de la clôture existante à l’identique : 1 200 € (déductible)
• Pose d’un portail motorisé : 2 500 € (non déductible)
• Total travaux déductibles des revenus fonciers = 1 200 €
• Revenus fonciers annuels : 7 000 €

Résultat :

7 000 € (revenus) - 1 200 € (charges) = 5 800 € de revenus fonciers imposables.

Cas 3 : Local commercial loué nu

• Mise aux normes électriques ERP : 8 000 € (déductible)
• Création d’une mezzanine (extension de surface) : 15 000 € (non déductible)
• Total travaux déductibles des revenus fonciers = 8 000 €
• Revenus fonciers annuels : 12 000 €

Résultat :

12 000 € (revenus) - 8 000 € (charges) = 4 000 € de revenus fonciers imposables.

À retenir
Ces exemples montrent l’importance de distinguer travaux de réparation/amélioration (déductibles) et de création/extension (non déductibles).

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Tableau des charges déductibles hors travaux (2025)

Type de charge	Déductible ?	Commentaires	Où déclarer (formulaire 2044)
Primes d’assurance (PNO, assurance loyers impayés)	✅ Oui	Hors assurance récupérable auprès du locataire	Ligne 223
Taxe foncière (hors TEOM)	✅ Oui	La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est récupérable → à exclure	Ligne 227
Intérêts d’emprunt	✅ Oui	Prêt immobilier, prêt travaux liés au bien	Ligne 250
Frais de gestion (agence, expert-comptable)	✅ Oui	À condition que les frais concernent la gestion du bien loué	Ligne 221
Rémunération gardien / concierge	✅ Oui (part non récupérable)	Seule la partie correspondant à l’entretien et à la sécurité est déductible	Ligne 229 / régularisation
Frais de procédure (contentieux locatif, recouvrement)	✅ Oui	Honoraires d’avocat, de commissaire de justice	Ligne 221
Petites fournitures (ampoules parties communes, serrures)	✅ Oui	Si à la charge définitive du bailleur	Ligne 224 (réparations)
Charges de copropriété	✅ Oui, via provisions	Déductibles année N, régularisation année N+1	Ligne 229

Ce qu’il faut retenir sur les travaux déductibles des revenus fonciers

La fiscalité immobilière peut sembler complexe, mais le principe est clair : seules les dépenses qui maintiennent ou améliorent un logement sans créer de surface nouvelle sont déductibles des revenus fonciers. Identifier correctement vos charges, remplir avec rigueur votre déclaration 2044 et conserver toutes vos pièces justificatives vous permet de réduire votre base imposable et, dans certains cas, de générer un déficit foncier imputable sur votre revenu global.

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FAQ sur les travaux déductibles des revenus fonciers en 2025

Liste des travaux déductibles des revenus fonciers ?

Sont déductibles : réparations, entretien et améliorations (toiture, électricité, chaudière, fenêtres, copropriété, accessibilité PMR…). Ne sont pas déductibles : construction, reconstruction, agrandissement, aménagement extérieur, mobilier.

Travaux déductibles des impôts sur la résidence principale en 2025 ?

Aucun travaux sur la résidence principale n’est déductible des revenus fonciers. Seules les aides de type MaPrimeRénov’ ou l’éco-PTZ s’appliquent.

Travaux déductibles des impôts sur le revenu 2025 ?

Oui, uniquement pour un logement loué nu au régime réel. Les charges s’imputent sur les revenus fonciers via le formulaire 2044.

Travaux de clôture déductibles ?

Oui si c’est une réparation ou un remplacement à l’identique. Non si c’est une création ou une extension.

Travaux déductibles des revenus fonciers pour un local commercial ?

Oui, selon les mêmes règles qu’un logement nu : réparation, entretien, amélioration = déductibles ; extension ou transformation structurelle = non.

Travaux réalisés par le propriétaire déductibles ?

La main-d’œuvre personnelle n’est pas déductible. Seuls les matériaux achetés par le bailleur le sont, factures à l’appui.

Changement de fenêtre déductible ?

Oui, car considéré comme une amélioration. Attention : si l’ouverture est modifiée, c’est un agrandissement donc non déductible.

Comment déclarer les travaux déductibles des revenus fonciers ?

Dans le formulaire 2044, rubrique Charges déductibles : lignes 224 (réparation/entretien), 225 (amélioration), 229 (provisions de copropriété).