L’essentiel
- Les meilleurs rendements locatifs 2025 se trouvent dans les villes moyennes étudiantes (Saint-Étienne, Limoges, Le Mans, Mulhouse…).
- Le rendement brut moyen atteint 5,8 %, avec des pics à 7-8 % sur les petites surfaces meublées.
- Les biens classés F ou G au DPE sont désormais exclus à la location : anticipez les travaux de rénovation pour maintenir votre rentabilité.
- Consultez le tableau 2025 ci-dessous pour comparer prix, loyers, rendements nets et risques DPE.
Introduction
Découvrez les meilleures villes françaises où investir en 2025, avec un tableau comparatif complet des rendements locatifs par ville : prix au m², loyers, rentabilité brute et nette, encadrement des loyers, DPE, profils conseillés… Dans un contexte immobilier marqué par la baisse des taux d’intérêt et le retour progressif des investisseurs particuliers, certaines villes moyennes affichent à nouveau des rendements supérieurs à 6 % net, loin devant les grandes métropoles.
Comparez dès maintenant les rendements locatifs 2025 ville par ville et découvrez les stratégies les plus rentables selon votre budget.
Rendement locatif par ville (tableau 2025)
Pour établir ce classement, nous avons analysé les données de plusieurs sources fiables (études de marché immobilier et données INSEE). Cinq critères principaux ont été pris en compte : demande locative, prix d'achat moyen, perspectives de croissance économique, stabilité du marché et rentabilité locative. Les rendements indiqués sont basés sur des moyennes observées entre juillet et septembre 2025.
- Rendement brut : loyer annuel / prix d’achat.
- Rendement net : rendement brut - charges estimées (gestion, vacance, entretien, taxe foncière).
Important : les valeurs peuvent varier selon le quartier, le type de bien (meublé ou vide) et la qualité énergétique du logement.
*Hypothèse : 8 % de frais de gestion, 5 % de vacance, 1 % entretien, taxe foncière moyenne 1 200 €/an.
Les villes moyennes comme Saint-Étienne, Mulhouse, Le Mans ou Béziers dominent le classement grâce à leurs prix accessibles et forte demande locative. Les grandes métropoles, bien que sécurisantes, affichent des rendements nets plus faibles, souvent inférieurs à 4 %.
Top 15 des villes où investir en 2025 : classement et comment lire le palmarès
Le classement 2025 repose sur des données consolidées et pondérées selon :
- Le rendement net moyen (pondération 40 %).
- La tension locative (30 %).
- La stabilité du prix au m² (20 %).
- Le risque DPE (10 %).
Les villes moyennes continuent de dominer le podium grâce à leur équilibre entre rentabilité et risque maîtrisé. Les grandes agglomérations restent attractives pour la revente, mais la rentabilité s’y érode avec la hausse des prix d’achat.
⇨ Pour aller plus loin : “Nos 8 conseils pour réussir votre investissement locatif”
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Saint-Étienne : le champion du rendement locatif
Avec un rendement brut supérieur à 8,5 % et un prix au m² autour de 1 420 €, Saint-Étienne reste la référence des investisseurs recherchant la rentabilité pure. Le centre-ville et les quartiers Bellevue ou Carnot-Couriot concentrent une forte demande étudiante et ouvrière. Un studio meublé de 25 m² se loue environ 540 € par mois, soit un rendement net proche de 7 % après charges.
Les risques ? Une valorisation du bien modeste et des travaux fréquents sur le bâti ancien, mais compensés par une rentabilité immédiate.
Mulhouse : une relance portée par les petits budgets
Mulhouse séduit les investisseurs à la recherche de biens sous les 2 000 €/m². La ville affiche un rendement brut moyen de 7,4 % et profite de son ancrage industriel et transfrontalier. Les quartiers de la Fonderie ou du Rebberg attirent de plus en plus de jeunes actifs. Un T2 meublé de 40 m² peut se louer 460 à 500 €, pour un rendement net autour de 6 %. Une opportunité équilibrée entre rendement et potentiel de revalorisation.
Le Mans : le bon compromis rendement/sécurité
Avec un prix moyen de 2 050 €/m² et un rendement brut de 6,6 %, Le Mans se distingue par un marché stable et une tension locative élevée (proximité de Paris, 55 minutes en TGV). Les quartiers République et Bollée offrent les meilleurs ratios rendement/qualité. Un T2 meublé acheté 115 000 € et loué 650 € mensuels génère environ 5,5 % net. Le risque DPE reste limité, la majorité des immeubles datant d’après 1980.
Limoges : la stabilité
Limoges combine des prix abordables (1 950 €/m²) et une demande locative continue, notamment grâce à ses étudiants en santé et droit. Le rendement brut moyen est de 6,6 %, mais le rendement net tourne autour de 5,5 % selon le type de bien. Un T1 de 25 m² se loue autour de 480 €, avec un risque de vacance faible (< 4 %). La ville se distingue par une qualité de vie attractive et un patrimoine accessible, parfait pour un premier investissement.
Nîmes - un marché tendu mais rentable
Nîmes tire parti d’une forte demande locative liée à son dynamisme étudiant et touristique. Avec un prix moyen de 2 380 €/m² et un rendement brut de 6,5 %, la ville offre encore de belles opportunités sur les petites surfaces. Les quartiers Gambetta et Jean-Jaurès sont les plus recherchés. Un studio meublé de 22 m² se loue environ 560 €, soit un rendement net de 5,3 %. L’encadrement des loyers limite parfois les hausses, mais le marché reste porteur à long terme.
Où investir dans l’immobilier en 2025 ?
Choisissez votre cap (sécurité, rendement, colocation) puis un budget. Chaque case ci-dessous propose 2 villes candidates, un type de bien, un loyer cible et un rendement net estimé (à affiner selon le quartier, l’encadrement et le DPE).
⇨ Lire aussi : “Meilleur investissement locatif : choisir le bien idéal”
Villes avec forte demande locative en 2025
Malgré la légère détente du marché, la demande locative reste très tendue dans certaines agglomérations, notamment étudiantes ou à fort bassin d’emploi. Ces zones garantissent un taux de vacance inférieur à 4 %, mais nécessitent une sélection rigoureuse du bien pour conserver un bon rendement net.
Rennes : la capitale bretonne sous tension
- +3,2 % de loyers sur un an, taux de vacance < 3 %.
- Attractivité universitaire et technologique (santé, télécom, cybersécurité).
- Marché saturé en T1/T2 meublés : loyer médian 17,5 €/m².
⇨ Déléguez votre gestion locative à Rennes à Manda.
Clermont-Ferrand : le hub étudiant d’Auvergne
- 40 000 étudiants, ratio 1 étudiant pour 5 habitants.
- Loyers en hausse de 4,1 % sur les petites surfaces.
- Marché sain, offre neuve limitée, DPE correct (immeubles post-80)
⇨ Déléguez votre gestion locative à Clermont-Ferrand à Manda.
Le Mans : une ville intermédiaire à flux constant
- Forte tension sur les meublés proches gare et universités.
- Flux d’actifs pendulaires vers Paris, vacance < 4 %.
- Prix encore contenus, rendement net stable autour de 5,5 %.
⇨ Déléguez votre gestion locative au Mans à Manda.
Reims : métropole d’équilibre du Grand Est
- Marché locatif solide grâce à 35 000 étudiants et un tissu économique diversifié (agro, logistique, tertiaire).
- Les loyers augmentent plus vite que les prix (+3 % sur un an).
- Rentabilité moyenne nette : 4,8 %.
⇨ Déléguez votre gestion locative à Reims à Manda.
Roubaix : requalification urbaine et tension montante
- Effet Lille Métropole : migration d’investisseurs vers Roubaix, prix attractifs < 2 300 €/m².
- Rendement brut jusqu’à 7 %, forte demande en logements rénovés.
- Vacance plus importante sur le parc ancien non rénové.
⇨ Déléguez votre gestion locative à Roubaix à Manda.
Précautions à prendre
- Les moyennes masquent d’importantes disparités intra-urbaines. Un quartier résidentiel peut afficher un rendement inférieur de 1 à 2 points par rapport à un secteur étudiant ou en requalification.
- Les coûts de rénovation énergétique influent directement sur le rendement net à moyen terme.
- Dans les villes concernées, vérifiez le loyer de référence majoré et les compléments autorisés avant tout calcul de rentabilité.
- Un rendement élevé ne garantit pas une liquidité équivalente. Les villes à forte rentabilité affichent souvent des cycles de revente plus longs.
Ville au meilleur rendement locatif : la check-list 2025
Pour repérer une ville à haut rendement locatif, inutile de se fier uniquement aux chiffres bruts. En 2025, la performance repose sur une combinaison de facteurs économiques, énergétiques et locatifs que tout investisseur doit maîtriser avant d’acheter.
⇨ Lire aussi : “10 erreurs d’investissement immobilier locatif à éviter”
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Prix d’achat décoté (≤ 2 500 €/m²)
Un rendement élevé commence par un prix d’acquisition raisonnable. Les villes où le prix moyen reste inférieur à 2 500 €/m² offrent une marge importante pour absorber les frais et les travaux.
Astuce : cibler les centres-villes secondaires en mutation ou les quartiers requalifiés (ex. Roubaix, Béziers, Saint-Étienne).
Loyer soutenu et tension locative forte
Un rendement n’a de valeur que s’il s’accompagne d’une vacance quasi nulle.
Privilégiez les secteurs :
- À forte population étudiante (Clermont-Ferrand, Poitiers…)
- À flux d’emploi dynamiques (Mulhouse, Nîmes…)
- Ou à déficit d’offre locative (Le Mans, Reims…)
L’objectif : un taux de vacance < 4 % et des loyers supérieurs à 10 €/m² sur les petites surfaces.
Encadrement des loyers
Les villes hors encadrement ou à régime partiel permettent une plus grande flexibilité tarifaire. Vérifiez si votre secteur est concerné avant d’investir. Un complément de loyer justifié (vue dégagée, extérieur, mobilier de qualité) peut augmenter la rentabilité de 0,5 à 1 point.
DPE : viser la classe E ou mieux
En 2025, les logements classés G sont interdits à la location, et les F deviendront à risque à court terme. Investir dans un bien DPE E à C garantit la pérennité locative et limite les dépenses futures.
Charges maîtrisées et copropriété saine
Une copropriété bien gérée et sans plan pluriannuel de travaux trop lourd protège votre rentabilité. Demandez toujours le détail des charges :
- Le budget prévisionnel.
- Le fonds de travaux.
- Les PV d’assemblées générales pour anticiper les coûts futurs.
Marché équilibré entre rendement et liquidité
Une bonne ville d’investissement combine :
- Un rendement net > 5 %.
- Une progression annuelle des loyers > 2 %.
- Un délai moyen de revente < 90 jours.
La “formule Manda” du rendement durable :
Ville rentable 2025 = Prix ≤ 2 500 €/m² + Loyer ≥ 10 €/m² + Vacance < 4 % + DPE ≥ E
⇨ Pour aller plus loin : “Investissement locatif : guide complet pour réussir votre projet immobilier”
Ce qu’il faut retenir sur les villes au meilleur rendement locatif en 2025
Le meilleur rendement locatif en 2025 se concentre toujours dans les villes moyennes à forte demande, où les prix contenus et la qualité énergétique assurent un équilibre entre rentabilité et stabilité.
Confiez votre mise en location à Manda, le spécialiste de la gestion locative innovante de meublés. Nos experts accompagnent chaque investisseur afin de transformer la rentabilité en performance réelle et durable.
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FAQ sur le meilleur rendement locatif 2025
Quel est le meilleur rendement locatif en France en 2025 ?
En 2025, les meilleurs rendements locatifs bruts se situent autour de 8 à 8,5 % à Saint-Étienne, Mulhouse ou Béziers, pour des T1/T2 meublés dans des quartiers étudiants ou en requalification.
Comment calculer un rendement locatif net ?
La formule est simple : (Loyer annuel / Prix d’achat) - (charges + vacance + entretien + taxe foncière).
Quelle ville choisir pour investir avec 150 000 € ?
Avec ce budget, ciblez les villes moyennes telles que :
- Saint-Étienne : T2 rénové centre-ville (net ~7 %)
- Limoges : T2 meublé proche facultés (net ~5,3 %)
- Béziers : petit immeuble ancien requalifié (net ~5,8 %)
Encadrement des loyers : quel impact sur la rentabilité ?
L’encadrement limite la progression des loyers mais stabilise la vacance. Les villes encadrées (Paris, Lyon, Lille, Montpellier…) affichent un rendement plus bas mais une meilleure sécurité locative.
DPE 2025 : quels biens sont exclus de la location ?
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être loués. Les biens classés F suivront en 2028, sauf rénovation énergétique.
