Déterminer le montant d’un loyer en zone tendue ne se résume pas à observer les prix du marché local. La réglementation encadre précisément les conditions dans lesquelles un propriétaire peut fixer ou réviser un loyer, notamment lors d’un changement de locataire. Entre la règle du dernier loyer appliqué, les exceptions autorisées, l’application de l’IRL, l’impact des travaux ou encore l’encadrement des loyers dans certaines villes, les sources de confusion restent nombreuses. Notre article a pour objectif de fournir une méthode claire, avec des exemples chiffrés concrets et les erreurs à éviter pour sécuriser votre mise en location.
Réponse rapide : comment calculer un loyer en zone tendue ?
En zone tendue, lors d’une relocation, le loyer du nouveau locataire ne peut en principe pas dépasser le dernier loyer appliqué au précédent occupant, hors charges. Cette règle constitue le socle du calcul du loyer en zone tendue, sauf si le logement relève d’une exception prévue par la loi.
La méthode en 3 étapes
- Vérifier si le logement est situé en zone tendue à l’aide du simulateur officiel.
- Identifier la situation juridique du logement : première location, relocation, vacance de longue durée, travaux, ou commune soumise à l’encadrement des loyers.
- Appliquer la règle de plafond correspondante (dernier loyer, IRL, loyer de référence majoré).
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Liste des villes en zone tendue”
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Attention à une confusion fréquente
Zone tendue et encadrement des loyers ne sont pas synonymes :
- La zone tendue encadre les hausses de loyer entre deux locataires.
- L’encadrement des loyers fixe un plafond chiffré basé sur un loyer de référence (loyer minoré, loyer de référence, loyer de référence majoré).
Zone tendue : définition, locations concernées
Avant tout calcul, il est indispensable de déterminer si le logement est bien situé en zone tendue au sens juridique du terme. Cette qualification conditionne directement les règles applicables à la fixation du loyer et explique pourquoi deux biens comparables peuvent relever de régimes très différents selon leur localisation.
Qu’est-ce qu’une zone tendue ?
Une zone tendue correspond à une commune où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés d’accès au logement pour les ménages. Cette notion a été introduite par la loi ALUR puis précisée par décrets successifs.
Concrètement, une commune classée en zone tendue se caractérise par :
- Une pression locative élevée.
- Des délais de relocation courts.
- Une augmentation structurelle des loyers en l’absence de régulation.
Qui est concerné par les règles de loyer en zone tendue ?
Les règles spécifiques de calcul du loyer en zone tendue s’appliquent dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire, quel que soit le type de contrat, à savoir :
- Les locations vides soumises à la loi du 6 juillet 1989.
- Les locations meublées.
- Le bail mobilité, bien que sa durée soit limitée.
En revanche, les locations saisonnières ne sont pas concernées par ces règles de plafonnement à la relocation.
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Les trois situations qui changent le plafond de loyer
Lorsqu’on parle de plafond de loyer en zone tendue, il n’existe pas un montant unique applicable à tous les logements. Le plafond dépend avant tout de la situation juridique du bien au moment de la mise en location. C’est précisément sur ce point que naissent la majorité des erreurs, mais aussi des litiges. Pour raisonner correctement, l’administration distingue trois situations principales, chacune obéissant à une règle de calcul différente.
Cas n°1 : logement situé hors zone tendue
Lorsque le logement n’est pas situé en zone tendue, le bailleur conserve une liberté de fixation du loyer à la relocation.
Cas n°2 : logement situé en zone tendue (sans encadrement)
Il s’agit de la situation la plus courante. En zone tendue, le principe est la stabilité du loyer entre deux locataires. Le plafond correspond alors au dernier loyer effectivement appliqué, hors charges. Des ajustements restent possibles, mais uniquement dans des cas précisément définis par la réglementation.
Cas n°3 : logement situé dans une ville avec encadrement des loyers
Dans certaines communes, la zone tendue se cumule avec le dispositif expérimental d’encadrement des loyers prévu par la loi ELAN. Le loyer ne peut alors pas dépasser le loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral, même si le loyer précédent était plus élevé. Un complément de loyer peut être appliqué, mais uniquement sous conditions.
Règles détaillées en zone tendue (relocation) : ce que vous pouvez faire
Le principe reste celui de la stabilité, mais la réglementation prévoit des exceptions strictement encadrées.
Principe général : maintien du dernier loyer
En zone tendue, lors d’une relocation, le bailleur doit en principe reconduire le dernier loyer appliqué au précédent locataire, hors charges. Ce montant constitue le plafond légal, indépendamment de l’évolution du marché local ou de la tension observée dans le quartier. Ce principe vise à éviter des hausses mécaniques à chaque changement d’occupant, dans des zones où la demande locative est déjà très élevée.
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Quand une augmentation est-elle autorisée ? Les 3 exceptions légales
La loi autorise une augmentation du loyer uniquement dans trois situations.
Première mise en location du logement
Lorsqu’un logement est mis en location pour la première fois en tant que résidence principale du locataire, il n’existe pas de loyer antérieur de référence. Le bailleur peut alors fixer librement le loyer, sous réserve :
- Du respect des règles générales (absence de caractère abusif).
- Le cas échéant, du plafond lié à l’encadrement des loyers si la commune y est soumise.
Cette situation concerne notamment les logements neufs ou ceux ayant fait l’objet d’un changement d’usage avant leur première location en résidence principale.
Vacance locative d’au moins 18 mois
Une augmentation est également possible si le logement est resté inoccupé pendant une durée minimale de 18 mois entre deux locations. La vacance doit être réelle et continue, et non résulter d’un simple décalage administratif. Dans ce cas, le bailleur retrouve une certaine latitude pour réajuster le loyer, tout en restant soumis, le cas échéant, à l’encadrement des loyers.
Travaux d’amélioration importants
La réalisation de travaux peut justifier une augmentation du loyer, à condition qu’ils représentent au moins 50 % d'une année de loyer. Ils doivent constituer de véritables améliorations (confort, performance, équipements), et non de simples réparations ou opérations d’entretien courant. La hausse est alors plafonnée à 15 % du coût total de ces travaux.
Sous-évaluation du loyer : un cas délicat
La sous-évaluation du loyer peut, dans certains cas, être invoquée pour justifier une augmentation. Cette situation suppose toutefois de démontrer objectivement que le loyer précédent était nettement inférieur aux loyers pratiqués pour des biens comparables.
La preuve repose sur :
- Des références de loyers réellement pratiqués.
- Des logements comparables en surface, localisation, état et équipements.
En pratique, ce motif est souvent contesté et doit être manié avec prudence.
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Application de l’IRL
Si le loyer n’a pas été révisé selon l’indice de référence des loyers (IRL) au cours des 12 derniers mois précédant la relocation, le bailleur peut appliquer la revalorisation correspondante, dans la limite du plafond légal. Cette revalorisation ne constitue pas une augmentation libre, mais une actualisation réglementée.
⇨ Pour en savoir plus : “Calculer une augmentation de loyer avec l'IRL”
DPE F ou G : une interdiction d’augmenter le loyer ?
Depuis l’entrée en vigueur des mesures liées à la performance énergétique, un logement classé F ou G au DPE ne peut pas faire l’objet d’une augmentation de loyer (contrat signé à partir du 24/08/2022). Cette interdiction s’applique même si le logement remplit par ailleurs l’une des conditions d’augmentation (travaux ou vacance), ce qui impose une vigilance particulière.
Bon à savoir : l’interdiction d’augmentation liée au DPE s’applique indépendamment de la tension du marché ou de la demande locative.
Méthode de calcul du loyer en zone tendue
Le calcul du loyer en zone tendue doit suivre une logique identique à celle utilisée par l’administration.
Étape 1 - Vérifier si le logement est en zone tendue
Avant toute chose, il convient de confirmer que le logement est bien situé dans une commune classée en zone tendue.
Étape 2 - Identifier la situation juridique du logement
La deuxième étape consiste à déterminer précisément la situation du bien au moment de la mise en location :
- Première mise en location du logement.
- Relocation classique après le départ d’un locataire.
- Vacance locative prolongée ou travaux importants.
Étape 3 - Calculer le loyer plafond applicable
Une fois la situation identifiée, le calcul s’effectue selon la règle correspondante.
Cas n°1 : relocation sans encadrement des loyers
Le loyer plafond correspond au dernier loyer hors charges appliqué au précédent locataire. Si l’IRL n’a pas été appliqué au cours des 12 derniers mois, une revalorisation est possible :
Dernier loyer x (IRL actuel / IRL de référence)
L’indice applicable est celui publié par l’INSEE.
Cas n°2 : relocation avec travaux d’amélioration
Lorsque des travaux éligibles ont été réalisés, l’augmentation annuelle du loyer est plafonnée à 15 % du montant total des travaux :
(Montant des travaux x 15 %) / 12 = majoration mensuelle maximale
Cas n°3 : logement situé dans une ville avec encadrement des loyers
Dans ce cas, le plafond de loyer est déterminé par le loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral :
Surface du logement x loyer de référence majoré
Le loyer demandé ne peut pas dépasser ce montant, même si le loyer précédent était plus élevé. Un complément de loyer peut être ajouté uniquement si le logement présente des caractéristiques uniques (vue exceptionnelle, grande terrasse…)
⇨ Pour en savoir plus : “Encadrement des loyers avec simulateur en ligne et gratuit”
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Exemples chiffrés : comment appliquer les règles en pratique
Les exemples ci-dessous de calcul de loyer en zone tendue illustrent les cas les plus fréquents.
Exemple n°1 - Zone tendue sans encadrement : relocation classique avec IRL
Situation :
- Logement situé en zone tendue
- Commune non soumise à l’encadrement des loyers
- Relocation après le départ d’un locataire
- Aucun travaux réalisés
- IRL non appliqué au cours des 12 derniers mois
Données :
- Dernier loyer hors charges : 800 €
- IRL de référence (T3 2024) : 144,51
- IRL actuel (T3 2025) : 145,77
Calcul :
- 800 € x (145,77 / 144,51) ≈ 807 €
⇨ Cet exemple illustre le cas le plus courant rencontré en zone tendue : la revalorisation est possible uniquement dans la limite de l’IRL.
Exemple n°2 - Zone tendue avec travaux d’amélioration
Situation :
- Logement situé en zone tendue
- Travaux d’amélioration réalisés entre deux locations
- Pas d’encadrement des loyers dans la commune
Données :
- Dernier loyer hors charges : 750 €
- Montant total des travaux éligibles : 12 000 €
Calcul de la majoration autorisée :
- 15 % de 12 000 € = 1 800 € par an
- 1 800 € / 12 = 150 € par mois
Calcul du nouveau plafond :
- 750 € + 150 € = 900 € hors charges
⇨ Le bailleur peut légalement fixer un loyer allant jusqu’à 900 €, à condition de pouvoir justifier précisément la nature et le montant des travaux réalisés. Les réparations ou remises en état sont exclues du calcul.
Exemple n°3 - Ville avec encadrement des loyers
Situation :
- Logement situé en zone tendue
- Commune soumise à l’encadrement des loyers
- Relocation sans travaux
- Loyer précédent supérieur au plafond réglementaire
Données :
- Surface du logement : 40 m²
- Loyer de référence majoré : 22 €/m²
- Dernier loyer appliqué : 920 €
Calcul :
40 m² x 22 € = 880 €
⇨ Le plafond légal est fixé à 880 € hors charges, même si le loyer précédent était plus élevé. Le bailleur ne peut pas reconduire le loyer de 920 €. Un complément de loyer pourrait être envisagé uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles.
Exemple n°4 - Logement classé G au DPE
Situation :
- Logement situé en zone tendue
- Relocation classique
- DPE classé G
- IRL non appliqué précédemment
Résultat :
Malgré l’absence d’augmentation antérieure, aucune revalorisation du loyer n’est autorisée, y compris par application de l’IRL. Le plafond reste strictement égal au dernier loyer appliqué.
⇨ Cet exemple rappelle que la performance énergétique du logement constitue désormais un facteur bloquant dans le calcul du loyer en zone tendue.
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Sanctions, litiges et contestation en matière de calcul du loyer en zone tendue
Le non-respect des règles de calcul du loyer en zone tendue peut exposer le bailleur à des contestations, voire à des sanctions financières. Pour éviter toute situation conflictuelle, il est essentiel de connaître les risques encourus, mais aussi les voies de recours prévues par la loi, tant pour le locataire que pour le propriétaire.
Quelles sanctions en cas de dépassement du loyer ?
Lorsqu’un loyer dépasse le plafond légal applicable, le locataire peut engager une procédure visant à obtenir la réduction du loyer au montant légal et le remboursement des sommes indûment perçues.
Dans les communes soumises à l’encadrement des loyers, l’administration peut prononcer des sanctions financières pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros, après mise en demeure restée sans effet.
La procédure de contestation
En pratique, les litiges liés au montant du loyer suivent un cheminement progressif, conçu pour privilégier la résolution amiable.
- Tentative de résolution amiable : le locataire peut, dans un premier temps, signaler le dépassement au bailleur et demander une mise en conformité du loyer, en s’appuyant sur les textes applicables et les justificatifs disponibles. Cette phase permet souvent d’éviter un contentieux, notamment lorsque l’erreur résulte d’une mauvaise interprétation des règles.
- Saisine de la commission départementale de conciliation : en l’absence d’accord, le dossier peut être porté devant la commission départementale de conciliation (CDC). Cette commission examine les éléments fournis par les deux parties et propose une solution amiable. La saisine de la CDC est gratuite et constitue une étape fortement recommandée avant toute action judiciaire.
- Recours devant le juge : si la conciliation échoue, le litige peut être porté devant le juge compétent. Celui-ci se prononcera sur la conformité du loyer au regard des règles de la zone tendue, de l’éventuel encadrement des loyers et des justificatifs produits par le bailleur.
Checklist : documents à conserver pour sécuriser votre loyer
Pour prévenir tout litige, il est conseillé de conserver systématiquement :
- Le dernier bail signé et les quittances associées.
- Les indices IRL utilisés pour le calcul du loyer en zone tendue.
- Les factures détaillées des travaux réalisés.
- L’arrêté préfectoral applicable en cas d’encadrement.
- Le DPE en vigueur au moment de la relocation.
⇨ Pour en savoir plus : “Estimation locative : comment estimer le loyer de votre bien ?”
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Ce qu’il faut retenir sur le calcul du loyer en zone tendue
Le calcul du loyer en zone tendue ne relève ni de l’intuition ni d’une simple comparaison avec d’autres annonces. Identifier si le bien est situé en zone tendue, distinguer ce régime de l’encadrement des loyers et appliquer la bonne règle de calcul constituent aujourd’hui un passage obligé pour tout bailleur.
Dans un contexte de tension durable du marché locatif et de renforcement des contrôles, maîtriser les règles de calcul du loyer en zone tendue permet de sécuriser juridiquement une location. Pour vous accompagner, les experts de Manda, votre spécialiste de la gestion locative moderne et rentable, sont à vos côtés !
FAQ sur le calcul du loyer en zone tendue
Puis-je augmenter le loyer entre deux locataires en zone tendue ?
Oui, mais uniquement dans les cas prévus par la loi : IRL non appliqué, travaux d’amélioration importants, vacance locative d’au moins 18 mois.
Quel est le plafond de loyer en zone tendue ?
Il n’existe pas de plafond unique. En zone tendue sans encadrement, le plafond correspond au dernier loyer appliqué. Dans une ville avec encadrement, le plafond est le loyer de référence majoré, même si le loyer précédent était plus élevé.
Comment savoir si ma commune est en zone tendue ?
La vérification s’effectue exclusivement via le simulateur officiel disponible sur le site de Service-public.fr. C’est la seule source juridiquement fiable.
Un logement meublé est-il concerné par les règles en zone tendue ?
Oui. Les règles de plafonnement à la relocation s’appliquent aussi bien aux locations vides qu’aux locations meublées, dès lors qu’il s’agit de la résidence principale du locataire.
Puis-je augmenter le loyer après des travaux ?
Oui, si les travaux constituent de véritables améliorations. L’augmentation annuelle est plafonnée à 15 % du montant total des travaux, répartie sur 12 mois. Les travaux d’entretien courant sont exclus.
Comment prouver une vacance locative de 18 mois ?
La vacance doit être continue et réelle. Elle peut être justifiée par l’absence de bail en cours, des relevés de consommation très faibles ou nuls et des documents attestant de l’inoccupation du logement.
Zone tendue et encadrement des loyers : quelle différence ?
La zone tendue encadre les conditions d’augmentation du loyer. L’encadrement des loyers fixe un montant plafond (loyer de référence majoré). Les deux dispositifs peuvent se cumuler.
Un logement classé F ou G peut-il être revalorisé ?
Non, aucune augmentation de loyer n’est autorisée pour un logement classé F ou G au DPE, y compris lors d’une relocation.
