En bref
Vous pouvez réclamer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au locataire au moment de la régularisation annuelle des charges ou dès la réception de l’avis de taxe foncière. Cette taxe est récupérable de plein droit sur le locataire (hors frais de gestion), car elle figure dans la liste officielle des charges récupérables fixée par le décret du 26 août 1987. Le bailleur dispose d’un délai de 3 ans pour agir. Le justificatif à fournir est la copie de l’avis de taxe foncière indiquant la ligne “Taxe ordures ménagères” (source : Service Public, mise à jour le 15/04/2025).
Introduction
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères fait partie des impôts locaux obligatoires pour un propriétaire bailleur. Son fonctionnement fait l’objet de nombreuses interrogations. Il s’agit d’une charge récupérable, mais soumise à certaines conditions. Dans cet article, Manda vous indique quand et comment un propriétaire peut réclamer la taxe d’enlèvement d'ordures ménagères à son locataire.
Quand réclamer la taxe d’ordures ménagères au locataire ?
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est juridiquement assimilée à une charge récupérable. Autrement dit, elle peut être refacturée au locataire par le bailleur, à condition de respecter les règles prévues par la loi du 6 juillet 1989 (art. 23).
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Lors de la régularisation annuelle des charges
Si le locataire paie des provisions sur charges, le bailleur inclut la TEOM dans le décompte annuel. Le montant figure alors aux côtés des autres charges récupérables (eau, chauffage collectif, entretien des parties communes…). Cette régularisation est obligatoire une fois par an, et le bailleur doit prévenir son locataire au moins un mois avant la date prévue.
Dès réception de l’avis de taxe foncière
Si aucune provision n’est prévue (cas fréquent dans les baux meublés), le bailleur peut réclamer directement la TEOM après avoir reçu son avis de taxe foncière. Dans ce cas, il doit transmettre une copie du document officiel et calculer le montant dû au prorata de l’occupation du logement.
À retenir : la TEOM se réclame soit par la régularisation annuelle des charges, soit par appel direct après l’avis de taxe foncière. Dans les deux cas, le bailleur doit être en mesure de fournir un justificatif précis et de respecter le principe du prorata en cas de changement de locataire en cours d’année.
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Taxe ordures ménagères locataire : texte de loi
La possibilité de réclamer la TEOM repose sur une base juridique claire. Trois textes principaux encadrent cette récupérabilité :
- Le décret n°87-713 du 26 août 1987 : ce texte fixe la liste des charges locatives pouvant être imputées au locataire. La TEOM y est expressément mentionnée, aux côtés de l’eau, du chauffage collectif ou encore de l’entretien de l’ascenseur.
- La loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 23 : elle précise les modalités de régularisation des charges locatives. Le bailleur doit :
- Adresser au locataire un décompte un mois avant la régularisation,
- Mettre à disposition les justificatifs pendant 6 mois,
- Procéder à la régularisation au moins une fois par an.
- Le Code général des impôts (CGI) et la doctrine fiscale (BOFiP) : la TEOM est calculée sur la même assiette que la taxe foncière (valeur locative cadastrale du bien, après abattement) à laquelle s’applique le taux voté par la commune ou l’EPCI.
Taxe d’ordures ménagères et locataire : calcul
Le calcul de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) repose sur les règles fiscales applicables à la taxe foncière. Pour bien comprendre ce que le bailleur peut récupérer auprès de son locataire, il faut distinguer l’assiette fiscale, le montant exigible et la part récupérable.
L’assiette de la TEOM
Selon le Code général des impôts et la doctrine fiscale publiée au BOFiP, la TEOM est calculée à partir de :
- La valeur locative cadastrale nette du logement (identique à celle utilisée pour la taxe foncière),
- Après application éventuelle d’abattements décidés par la commune ou l’intercommunalité.
Cette base est ensuite multipliée par le taux voté chaque année par la collectivité compétente (commune ou EPCI).
Les frais de gestion
À ce montant s’ajoutent des frais de gestion et de dégrèvements perçus par l’administration fiscale. Attention : ces frais, mentionnés sur l’avis de taxe foncière, ne sont pas récupérables sur le locataire.
Le montant récupérable
En pratique, le bailleur peut uniquement réclamer au locataire le montant de la ligne “Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)” figurant sur son avis de taxe foncière, en excluant les frais de gestion.
Exemple chiffré de récupération de la TEOM sur le locataire
Un bailleur reçoit en septembre son avis de taxe foncière, qui indique :
- TEOM : 210 €
- Frais de gestion : 8 €
- Total facturé : 218 €
Montant récupérable sur le locataire = 210 € (hors frais de gestion).
Le locataire est entré dans le logement le 1er avril et y est resté jusqu’au 31 décembre.
La durée d’occupation est donc de 275 jours sur 365 : 210 € x (275 / 365) = 158,35 €. C’est ce montant que le bailleur peut réclamer au locataire, justificatif à l’appui.
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| Situation d’occupation | Montant TEOM sur avis TF | Frais de gestion | Base récupérable | Durée occupation | Montant dû par le locataire |
|---|---|---|---|---|---|
| Locataire présent toute l’année | 210 € | 8 € | 210 € | 365/365 | 210 € |
| Locataire présent 9 mois (1er avril → 31 déc.) | 210 € | 8 € | 210 € | 275/365 | 158,35 € |
| Locataire présent 6 mois (janvier → juin) | 210 € | 8 € | 210 € | 365/2 | 105 € |
| Colocation à parts égales (2 colocataires toute l’année) | 210 € | 8 € | 210 € | 365/365 | 105 € chacun |
⇨ Pour aller plus loin : “Charges locatives : comment les calculer ?”
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Taxe d’ordures ménagères et locataire : l’importance du justificatif
Pour réclamer la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à votre locataire, vous devez être en mesure de justifier le montant demandé. La loi encadre strictement cette obligation.
Conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit fournir la copie de l’avis de taxe foncière. Seule la page mentionnant la ligne “Taxe d’enlèvement des ordures ménagères” suffit. Cette pièce est indispensable car elle prouve le montant réel voté par la commune. Sans ce justificatif, la demande de remboursement de la TEOM peut être contestée par le locataire.
Le calendrier légal
- Envoi du décompte : au moins 1 mois avant la date de régularisation.
- Consultation des pièces : possible pendant 6 mois après la régularisation.
Modèle de mail de régularisation des charges (TEOM comprise)
Objet : Régularisation des charges locatives – Taxe d’ordures ménagères
Madame, Monsieur,
Conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, je vous adresse le décompte des charges récupérables pour la période du [date] au [date].
Ce décompte inclut notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), dont le montant s’élève à [XXX €], calculé sur la base de l’avis de taxe foncière joint en pièce jointe.
Vous disposez d’un délai de 6 mois pour consulter les justificatifs relatifs à ces charges, sur simple demande.
Je vous prie de bien vouloir régler la somme de [XXX €] au plus tard le [date].
Cordialement,
[Nom / Signature]
Modèle de courrier recommandé (LRAR) pour appel de TEOM
[Nom du bailleur]
[Adresse]
À [Nom du locataire]
[Adresse du logement loué]
À [Ville], le [Date]
Objet : Régularisation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
Madame, Monsieur,
Comme le prévoit l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°87-713 du 26 août 1987, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable auprès du locataire.
Le montant de la TEOM pour l’année [année] est de [XXX €], comme indiqué sur l’avis de taxe foncière dont je joins copie. Après application du prorata d’occupation, votre part s’élève à [XXX €].
Je vous prie de bien vouloir régler cette somme avant le [date limite].
Je vous rappelle que vous pouvez consulter les justificatifs relatifs à cette régularisation pendant un délai de six mois à compter de la réception du présent courrier.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
⇨ Pour aller plus loin : “Ce que vous devez savoir sur la régulation des charges”
Délai de récupération de la TEOM auprès du locataire et rétroactivité
Un bailleur ne peut pas réclamer indéfiniment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères à son locataire. La loi encadre strictement le délai de prescription pour protéger les deux parties.
La prescription triennale
Toute action en paiement concernant les charges récupérables (dont la TEOM) est soumise à une prescription de 3 ans. En clair, le bailleur dispose de 3 ans pour réclamer la TEOM à son locataire, à compter de la date d’exigibilité (source : Service Public, mise à jour le 10/04/2025).
TEOM rétroactive : jusqu’à quand ?
La prescription de 3 ans permet au bailleur de réclamer la TEOM de manière rétroactive, dans la limite légale.
Exemple :
En 2025, un bailleur peut encore réclamer :
- La TEOM 2024 (jusqu’au 31/12/2027),
- La TEOM 2023 (jusqu’au 31/12/2026),
- La TEOM 2022 (jusqu’au 31/12/2025).
En revanche, il ne pourra plus exiger la TEOM 2021, car le délai est dépassé.
Droits du locataire
La prescription triennale fonctionne dans les deux sens.
- Un locataire qui conteste des charges irrégulièrement facturées (par exemple, si le bailleur a inclus les frais de gestion de la TEOM) dispose également de 3 ans pour agir en remboursement.
- Passé ce délai, aucune des parties ne peut réclamer ou contester les sommes liées à la TEOM.
⇨ Pour aller plus loin : “Comment résoudre les litiges locatifs : le guide pratique”
TEOM, REOM, TEOMi : que se passe-t-il dans ma commune ?
Selon votre lieu d’habitation, le mode de financement du service public de gestion des déchets peut varier. Trois dispositifs existent en France : la TEOM, la REOM et la TEOMi.
La TEOM (Taxe d’enlèvement des ordures ménagères)
- La TEOM est un impôt local adossé à la taxe foncière.
- Elle est due par le propriétaire, mais récupérable auprès du locataire car elle figure dans la liste des charges récupérables.
- Son montant dépend de la valeur locative cadastrale du logement et du taux voté par la commune ou l’intercommunalité.
- Elle apparaît clairement sur l’avis de taxe foncière.
La REOM (Redevance d’enlèvement des ordures ménagères)
- La REOM n’est pas un impôt mais une redevance, c’est-à-dire une facture envoyée par la collectivité qui gère les déchets.
- Elle est facturée directement à l’occupant du logement, donc au locataire.
- Le bailleur n’a rien à avancer ni à récupérer : c’est le locataire qui reçoit la facture et la règle.
- La REOM peut être calculée selon la composition du foyer (nombre de personnes dans le logement), la surface du bien ou un forfait fixé par la collectivité.
Exemple : dans une commune en REOM, le locataire reçoit en juin une facture de 180 € émise par la mairie ou l’EPCI. Le bailleur n’intervient pas.
La TEOMi (Taxe d’enlèvement des ordures ménagères incitative)
La TEOMi est une variante de la TEOM classique, introduite pour encourager le tri et réduire les déchets :
- Elle reste adossée à la taxe foncière, mais une partie du montant est calculée en fonction de la production réelle de déchets du foyer (nombre de levées de bac ou poids collecté).
- Comme la TEOM, elle est due par le propriétaire mais récupérable sur le locataire.
- Le montant final peut donc varier selon le comportement du ménage en matière de tri.
Exemple : un locataire qui sort rarement son bac paiera moins qu’un foyer qui le présente chaque semaine.
Taxe d’ordures ménagères et locataire : cas particuliers
Certaines situations locatives nécessitent d’adapter la manière dont la taxe d’enlèvement des ordures ménagères est réclamée ou intégrée.
Bail meublé avec charges au forfait
Dans un bail meublé ou un bail mobilité, il est fréquent que le contrat prévoit des charges au forfait plutôt que des provisions.
- Dans ce cas, la TEOM doit être intégrée directement dans le montant du forfait.
- Le bailleur ne peut pas réclamer a posteriori la régularisation de la TEOM, même si l’avis de taxe foncière révèle un montant supérieur aux prévisions.
- Cette règle s’applique également aux logements touristiques ou étudiants loués en meublé avec un forfait charges.
À retenir : forfait = pas de régularisation. La TEOM doit être anticipée et incluse dans le montant fixé dès la signature du bail.
⇨ Pour aller plus loin : “Charges locatives réelles ou au forfait : quel régime choisir ?”
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Colocation
En colocation, la question est de savoir comment répartir la TEOM entre les différents occupants. Deux options sont possibles :
- Répartition à parts égales : chaque colocataire paie la même somme, quelle que soit la taille de sa chambre.
- Répartition au prorata des tantièmes prévus au bail : par exemple, un colocataire qui occupe un grand espace paie une part plus élevée.
Exemple : TEOM = 240 € récupérables
- Colocation à 3 parts égales : 80 € chacun.
- Colocation avec répartition 50/30/20 : respectivement 120 €, 72 € et 48 €.
Départ ou arrivée d’un locataire en cours d’année
Si un locataire arrive ou quitte le logement en cours d’année, la TEOM doit être proratisée en fonction du temps d’occupation.
- Locataire sortant : doit régler la part correspondant à sa période d’occupation.
- Nouveau locataire : doit prendre en charge la part correspondant à la durée restante de l’année.
Exemple :
- Locataire A du 1er janvier au 31 août : 8/12 de la TEOM.
- Locataire B du 1er septembre au 31 décembre : 4/12 de la TEOM.
Logement situé dans une commune en REOM
Dans les communes où s’applique la REOM (redevance d’enlèvement des ordures ménagères), le bailleur n’intervient pas :
- La facture est envoyée directement au locataire, qui doit la régler.
- Il n’y a pas de régularisation possible par le bailleur, car la redevance ne transite pas par la taxe foncière.
Ce qu’il faut retenir sur la TEOM à récupérer auprès du locataire
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est une charge récupérable de plein droit sur le locataire, à condition de respecter les règles fixées par la loi : montant limité à la ligne TEOM de l’avis de taxe foncière, justificatifs transmis, délai de récupération de trois ans et calcul au prorata si nécessaire. En cas de doute, référez-vous toujours aux textes officiels ou à votre mairie pour connaître le dispositif appliqué dans votre commune.
Manda, votre spécialiste de la gestion locative moderne et rentable, est à vos côtés pour vous aider dans vos démarches !
FAQ sur la taxe d’ordures ménagères à réclamer au locataire
Quand réclamer la taxe d’ordures ménagères au locataire ?
La TEOM peut être réclamée lors de la régularisation annuelle des charges si le bail prévoit des provisions, ou dès la réception de l’avis de taxe foncière si aucune provision n’existe.
Taxe ordures ménagères et locataire : quel texte de loi ?
La TEOM figure dans la liste des charges récupérables fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de fournir un décompte annuel et d’autoriser la consultation des justificatifs pendant six mois.
Comment calculer le prorata de taxe d’ordures ménagères ?
Le bailleur récupère uniquement le montant indiqué à la ligne “TEOM” de l’avis de taxe foncière, hors frais de gestion. Si le locataire n’occupe pas le logement toute l’année, le calcul s’effectue au prorata du temps d’occupation (jours présents ÷ 365).
Quel justificatif fournir pour réclamer la taxe d’ordures ménagères au locataire ?
Le justificatif obligatoire est la copie de l’avis de taxe foncière indiquant la ligne TEOM.
Quel est le délai de récupération de la taxe d’ordures ménagères ?
Le bailleur dispose d’un délai de 3 ans pour réclamer la TEOM, conformément à la prescription triennale prévue par la loi du 6 juillet 1989.
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