À retenir
- Commandement par commissaire de justice ; clause résolutoire = 6 semaines
- Juge compétent : juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire.
- Trêve hivernale : pas d’expulsion entre le 1ᵉʳ novembre et le 31 mars, sauf exceptions.
- Si le locataire touche des APL, signaler l’impayé à la CAF sous 2 mois ; un plan d’apurement peut permettre le maintien de l’aide.
Introduction
Chaque année, plus de 150 000 affaires de loyers impayés sont portées devant les tribunaux en France. C'est un cas que l'on connait par cœur en gestion locative. Les chiffres de l’ANIL font état d’une triste réalité : la part des impayés de loyers représente environ 3% de l’ensemble des biens loués, les litiges et autres situations s’inscrivant au premier rang des raisons qui expliquent ce phénomène. Que faire si un locataire ne paie pas son loyer ? Quelle est la procédure à suivre en cas de loyer impayé ? Manda vous dit tout !
Mise à jour le : 02/09/2025
Loyer impayé : que faire immédiatement ?
Découvrir que votre locataire n’a pas payé son loyer est toujours source de stress. Pourtant, la première réaction doit être méthodique : agir rapidement et garder une trace écrite de chaque démarche. Avant d’envisager les procédures judiciaires, plusieurs étapes amiables sont fortement conseillées.
Relance amiable
La première étape consiste à contacter directement le locataire. L’objectif est de comprendre la raison du retard et de trouver une solution amiable :
- Téléphone : un appel permet souvent de débloquer rapidement la situation.
- E-mail : utile pour conserver une preuve écrite de l’échange.
- Lettre simple : à envoyer si le retard se prolonge, pour rappeler l’échéance non respectée.
Conservez systématiquement les preuves (copies d’e-mails, captures d’écran, lettres). Elles pourront être présentées au juge en cas de litige.
⇨ Pour aller plus loin : “Comment résoudre les litiges locatifs : le guide pratique”
Mise en demeure (LRAR)
Si la relance amiable reste sans effet, il faut formaliser la démarche en adressant une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
Contenu obligatoire de la mise en demeure :
- Montant exact des loyers et charges dus ;
- Rappel du délai pour régulariser (10 à 15 jours conseillés) ;
- Mention des suites possibles (commandement de payer, procédure judiciaire).
Ce courrier a une valeur probante. Il prouve que le bailleur a donné une dernière chance au locataire avant d’engager une procédure.
Si APL : signalement CAF sous 2 mois
En cas de locataire bénéficiaire des APL, la loi impose une démarche supplémentaire (Source : Service Public, mise à jour le 01/01/2025).
- Le bailleur doit signaler l’impayé à la CAF dans les deux mois suivant le premier incident de paiement.
- La CAF peut alors mettre en place un plan d’apurement, permettant au locataire de conserver son aide tout en régularisant progressivement sa dette.
Bon à savoir : ne pas effectuer ce signalement peut entraîner la suspension des APL, ce qui aggrave encore la dette du locataire.
⇨ Pour aller plus loin : “Loyer impayé prélevé sur salaire : comment ça marche ?”
Le commandement de payer (clause résolutoire)
Si la mise en demeure n’a pas suffi, il faut engager une procédure officielle par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Quel est le rôle du commissaire de justice en cas d’impayé de loyer ?
Le commissaire de justice (ancien huissier) délivre au locataire un commandement de payer. Cet acte officiel précise :
- Le montant exact des loyers impayés ;
- La référence au bail et à la clause résolutoire ;
- Le délai légal de régularisation ;
- La possibilité de saisir les organismes sociaux.
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Délai légal = 6 semaines
Le délai de la clause résolutoire est fixé à 6 semaines, contre 2 mois auparavant (Source : Légifrance, mise à jour le 29/07/2023).
Concrètement :
- Si le locataire régularise dans ce délai : le bail se poursuit ;
- Si l’impayé persiste : le bailleur peut saisir le juge des contentieux de la protection pour demander la résiliation du bail.
À retenir : le délai de 6 semaines est impératif. Toute procédure engagée avant son expiration serait irrecevable.
⇨ Pour aller plus loin : “Frais d'huissier en cas de loyer impayé : comment s'en sortir sans perdre d'argent ?”
Saisir le tribunal judiciaire (JCP)
Lorsque l’impayé n’a pas été régularisé à l’issue des 6 semaines, il faut saisir le tribunal judiciaire, et plus précisément le juge des contentieux de la protection (JCP).
Objet de la saisine
Le bailleur peut demander au juge de :
- Constater la résiliation du bail ;
- Fixer le montant de l’arriéré de loyers ;
- Ordonner l’expulsion du locataire ;
- Octroyer éventuellement des délais de paiement au locataire.
Pièces à fournir
Un dossier complet est indispensable pour maximiser vos chances de succès :
- Bail signé et état des lieux d’entrée ;
- Décompte précis des loyers et charges impayés ;
- Copies des relances, mise en demeure, commandement de payer ;
- Échanges éventuels avec la CAF ;
- Attestations ou preuves des difficultés de paiement.
Conciliation préalable
Dans certains cas, le juge peut proposer une conciliation. Elle permet d’éviter un procès long et coûteux. Bien qu’elle ne soit pas toujours obligatoire, elle peut être utile lorsque le locataire est de bonne foi et qu’un échéancier de paiement est envisageable.
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Après le jugement : exécution et trêve hivernale
Une fois le jugement rendu, le bailleur dispose d’un titre exécutoire.
Qu’est-ce qu’un titre exécutoire ?
Celui-ci permet au commissaire de justice de procéder à l’expulsion et au recouvrement des sommes dues. L’expulsion nécessite le concours de la force publique si le locataire refuse de quitter les lieux.
Trêve hivernale
Entre le 1ᵉʳ novembre et le 31 mars, aucune expulsion ne peut avoir lieu, sauf exception comme en cas de relogement adapté proposé au locataire (Source : Service Public, mise à jour le 28/10/2024).
Bon à savoir : la trêve hivernale suspend l’exécution de l’expulsion, mais n’empêche pas le bailleur d’obtenir une décision de justice.
⇨ Pour aller plus loin : “Expulser un locataire pour loyers impayés : les démarches en 2025”
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| Étape | Action du bailleur | Délai / Particularité | Intervenants |
|---|---|---|---|
| 1. Relance amiable | Appeler, envoyer un mail, puis un courrier simple | Immédiatement après le premier impayé | Bailleur |
| 2. Mise en demeure | Lettre recommandée avec AR précisant le montant dû et le délai de régularisation | 10 à 15 jours de délai conseillé | Bailleur |
| 3. Signalement CAF (si APL) | Informer la CAF sous 2 mois pour le maintien des aides + proposer un plan d’apurement | Obligatoire en cas d’APL | Bailleur + CAF |
| 4. Commandement de payer | Acte officiel signifié par le commissaire de justice | Délai légal de 6 semaines pour régulariser | Commissaire de justice |
| 5. Tribunal judiciaire (JCP) | Demande de résiliation du bail, fixation de la dette, expulsion éventuelle | Après expiration du délai de 6 semaines | Juge des contentieux de la protection |
| 6. Exécution / Expulsion | Le Commissaire de justice exécute la décision avec l’aide de la force publique si nécessaire | Impossible entre le 1er novembre et le 31 mars (trêve hivernale) | Commissaire de justice + Préfecture |
Découvrez également comment récupérer un loyer impayé après le départ du locataire.
Modèles de courriers en cas de loyers impayés
Modèle de relance amiable (e-mail ou courrier simple)
Objet : Relance pour retard de paiement de loyer
Madame, Monsieur,
Sauf erreur de ma part, le règlement du loyer et des charges du mois de [mois/année], d’un montant de [montant en euros], ne m’est pas parvenu à ce jour.
Je vous invite à régulariser cette situation dans les meilleurs délais, soit par virement bancaire, soit par tout autre moyen de paiement habituel.
Si vous avez déjà procédé au règlement, je vous remercie d’ignorer ce courrier. Dans le cas contraire, je vous invite à me tenir informé rapidement afin d’éviter toute démarche ultérieure.
Je reste à votre disposition pour échanger si vous rencontrez des difficultés temporaires.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Nom, prénom du bailleur]
[Adresse complète]
[Téléphone / E-mail]
Modèle de mise en demeure (LRAR)
Objet : Mise en demeure de payer - Loyers impayés
Lettre recommandée avec accusé de réception
Madame, Monsieur,
Par le présent courrier, je vous mets formellement en demeure de régler les loyers et charges impayés relatifs à votre logement situé [adresse complète].
À ce jour, la dette locative s’élève à :
- Loyer de [mois/année] : [montant en euros]
- Charges locatives : [montant en euros]
- Total dû : [montant en euros]
Conformément aux dispositions du bail et de la loi du 6 juillet 1989, je vous demande de régulariser cette situation dans un délai de 15 jours à compter de la réception de la présente.
À défaut de règlement dans ce délai, je me verrai contraint(e) d’engager une procédure judiciaire visant à obtenir la résiliation du bail, le recouvrement des sommes dues et, le cas échéant, votre expulsion.
Je vous invite donc à régler immédiatement la somme de [montant en euros] par virement ou chèque à l’ordre de [nom du bailleur].
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Nom, prénom du bailleur]
[Adresse complète]
[Téléphone / E-mail]
Quel est le rôle de la garantie loyers impayés (GLI)
La GLI est une assurance facultative qui protège le bailleur contre les impayés. Elle prend en charge :
- Le remboursement des loyers et charges dus ;
- Les frais de procédure judiciaire ;
- Et parfois les dégradations locatives.
Si les procédures en cas de loyers impayés s’avèrent longues et stressantes pour chacune des parties, il existe donc des moyens de se prémunir contre les risques et les désagréments liés aux loyers impayés.
La Garantie de Loyers Impayés de Manda se veut être une réponse concrète aux tracas engendrés par les loyers impayés. Parmi les avantages de la GLI Manda à 2,5% TTC pour toute mise en gestion locative :
- Une garantie de remboursement du montant des loyers et des charges, à hauteur de 80 000 € ;
- Un agrément qui prend effet avant la signature du bail, avec chaque dossier locatif certifié en 24 heures seulement ;
- Une protection financière contre les détérioration de votre bien immobilier, à hauteur de 8 000 € ;
- La prise en charge des frais de protection juridique, à hauteur de 3 000 €.
Tranquillité d’esprit et sérénité sont les maîtres mots de l’assurance loyers impayés de Manda.
⇨ Pour aller plus loin : “Garantie loyer impayé : tout ce que vous devez savoir”
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L'impact des loyers impayés sur le rendement locatif
Les loyers impayés ont un impact direct et significatif sur le rendement locatif des propriétaires. En effet, chaque mois de loyer non perçu réduit le revenu brut attendu d'un investissement immobilier, ce qui peut compromettre la rentabilité globale du bien. Cela est d'autant plus préoccupant si le propriétaire a des engagements financiers, comme le remboursement d'un prêt immobilier. Les retards ou défauts de paiement entraînent non seulement une diminution des flux de trésorerie, mais augmentent également les coûts liés aux procédures de recouvrement, aux frais juridiques et, potentiellement, à la vacance locative.
⇨ Pour aller plus loin : “Recouvrement des loyers impayés après expulsion : que faire en tant que propriétaire ?”
Ce qu’il faut retenir en cas de loyer impayé
Une gestion efficace des impayés de loyers est essentielle pour maintenir un rendement locatif optimal et protéger son investissement immobilier sur le long terme. Pour limiter les risques dès le départ, quelques bonnes pratiques sont à garder en tête :
- Vérifier soigneusement le dossier du locataire (revenus, garant, stabilité) ;
- Insérer une clause résolutoire claire ;
- Exiger un dépôt de garantie conforme à la loi ;
- Souscrire une GLI en complément.
Si vous n'avez pas le temps de vous occuper de la gestion des impayés ou avez peur de ne pas savoir comment procéder correctement pour recouvrir vos loyers, vous pouvez déléguer la gestion locative de votre bien à un professionnel de l'immobilier qui saura vous apporter des conseils. Chez Manda, votre spécialiste de la gestion moderne et rentable, une équipe d’experts est à votre disposition pour vous accompagner dans vos démarches !
FAQ sur les loyers impayés
Que faire immédiatement en cas de loyer impayé ?
Relancez rapidement (téléphone, mail, courrier). Si l’impayé persiste, envoyez une mise en demeure LRAR, puis faites délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice.
Procédure loyer impayé : combien de temps ?
Le délai légal est de 6 semaines après le commandement de payer. Ensuite, la durée dépend de la saisine du juge et du temps d’instruction du tribunal.
Mise en demeure et loyer impayé : quel délai ?
Il est conseillé de laisser 10 à 15 jours au locataire pour régulariser après réception de la mise en demeure.
Mon locataire ne paie pas son loyer : à qui m’adresser ?
Au commissaire de justice, à la CAF (si APL) ou à l’ADIL pour un accompagnement gratuit.
Recouvrement de loyer impayé : quelles options ?
Relance amiable, plan d’apurement, commandement de payer, décision judiciaire et, en dernier recours, saisies ou expulsion.
