L’immeuble de rapport est réputé pour représenter un investissement très avantageux dans le secteur immobilier. Ce type de bien locatif est d’ailleurs souvent privilégié par les investisseurs face à l’achat de plusieurs logements différents. Nous faisons le point sur les avantages d’un tel investissement immobilier, et sur la marche à suivre pour investir dans un immeuble de rapport de manière sécurisée et rentable, maximisant ainsi le rendement de votre projet d'investissement.
- Mettre en gestion locative son immeuble de rapport
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Un immeuble de rapport est, traditionnellement, un bâtiment construit dans le but d’être loué dans le cadre d'un projet d'investissement immobilier locatif. Aujourd’hui, ce terme désigne l’achat de plusieurs lots appartenant à un même bien immobilier, offrant ainsi divers revenus locatifs. L’immeuble de rapport est donc détenu en monopropriété, c’est-à-dire par un seul investisseur bailleur (s’il y a plus d’un bailleur, on parle alors de copropriété). Un bien est considéré comme étant un immeuble de rapport à partir d’au moins deux lots au sein du même ensemble immobilier.
Un scénario d’investissement locatif intéressant peut consister à acquérir un immeuble entièrement loué. Cela offre une meilleure visibilité sur les flux de revenus, puisque les loyers déjà pratiqués permettent d'évaluer rapidement la rentabilité initiale et le rendement de l'immeuble. De plus, ce type de projet constitue une solution moins risquée, car vous démarrez votre investissement avec des locataires en place dans un marché immobilier stable et bénéficiez d’un financement optimal.
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Les avantages à investir dans un immeuble de rapport
Investir dans un immeuble de rapport présente plusieurs avantages pour le propriétaire investisseur. Voici les principaux bénéfices liés à un tel projet locatif immobilier :
- Un investissement et une gestion simplifiés
Acheter un immeuble de rapport est tout d’abord une alternative idéale face à l’achat de plusieurs biens immobiliers différents dans différentes villes. En faisant le choix de ce type de placement, les démarches administratives, notariales et financières liées au financement sont donc simplifiées et centralisées (une seule demande de prêt immobilier, un seul passage chez le notaire…). Vous gagnez aussi du temps dans la phase de recherche d’annonces immobilières et de négociation du prix d’achat du bien. La gestion locative sera également bien plus simple et allégée par rapport à de multiples investissements locatifs immobiliers.
- Des coûts réduits
Les immeubles de rapport sont également moins chers au niveau du prix d’achat que plusieurs biens immobiliers ou logements acquis séparément dans différentes villes.
L’un des grands intérêts de ce placement immobilier est aussi de n’avoir à gérer qu’une seule transaction, auprès d’un même vendeur d'immeuble. Cela représente donc une économie sur les frais de dossier de l’établissement bancaire, liés au financement du montant de l’achat, ainsi que sur les frais de notaire et les frais d’agence immobilière. De même, les impôts fonciers seront sensiblement moins élevés que pour l’achat de plusieurs lots de logements.
Vous échappez également aux coûts liés au syndic de copropriété, car vous êtes le seul propriétaire bailleur et investisseur de l'immeuble de rapport.
Les coûts de gestion locative sont aussi considérablement plus faibles (que ce soit les frais de l’agence de gestion locative, ou bien les coûts relatifs aux interventions techniques en cas de sinistres ou de travaux de rénovation).
Ajoutons que l’immeuble de rapport permet d’avoir une marge de négociation plus importante que pour l’achat d’un appartement. Il s’agit en effet d’un type de bien immobilier locatif ciblé par un profil d’investisseurs très spécifique dans le marché immobilier.
Enfin, investir dans un immeuble de rapport peut vous permettre de bénéficier d’avantages fiscaux intéressants, notamment grâce aux dispositifs tels que le déficit foncier, le dispositif Denormandie ou encore la loi Malraux, si des travaux de rénovation sont réalisés. Ce régime fiscal favorable peut considérablement réduire la pression fiscale sur vos revenus locatifs et inclure des options d’assurance adaptées à votre investissement immobilier.
- Une grande liberté de gestion
De plus, avec l’immeuble de rapport, vous n’avez pas à gérer de copropriété. Vous êtes donc le seul décisionnaire investisseur quant au choix des locataires, des prestataires, des artisans, des travaux de rénovation de vos logements, etc.
Vous êtes par exemple libre d’aménager les espaces communs de vos logements comme vous l'entendez, ce qui est impossible dans le cas d’une copropriété.
- Une meilleure rentabilité locative
L'un des principaux bénéfices à investir dans un immeuble de rapport est sa forte rentabilité locative sur le marché immobilier. En effet, le prix d’acquisition et les frais de gestion sont plus faibles grâce à un financement optimisé. Toutefois, les montants des loyers restent les mêmes que pour la mise en location de plusieurs biens distincts. Par conséquent, le rendement locatif d’un immeuble de rapport sera considérablement plus important. Il se situe en moyenne entre 8 à 10 %, contre 5 à 7 % pour un studio.
Il est également possible d’augmenter la rentabilité locative en transformant des grands lots de logements, comme des T4 ou T5, en plusieurs petits appartements, notamment des studios ou T1, qui sont très recherchés sur le marché locatif. Ces travaux d’aménagement vous permettront d’optimiser vos revenus locatifs tout en augmentant la valeur de revente potentielle des biens immobiliers.
- De plus faibles risques locatifs
Par ailleurs, en diversifiant votre mise en location auprès de plusieurs locataires dans différents logements, vous diminuez considérablement les risques d’impayés de loyers et de vacance locative.
À savoir avant d’investir dans un immeuble de rapport
L’immeuble de rapport sera surtout destiné aux investisseurs aguerris, ayant déjà de l’expérience dans l’immobilier locatif et dans la gestion de projets immobiliers, plutôt qu’aux primo-accédants.
Il est aussi vivement conseillé aux futurs propriétaires de se faire accompagner par des experts en financement immobilier durant leur projet locatif. Cela leur permettra de sécuriser leur investissement immobilier, de choisir les meilleures options d’assurance, et de se prémunir des risques liés à l’acquisition d’un tel bien.
Par ailleurs, la mise en location d’un immeuble de rapport est l’une des étapes les plus délicates d’un projet locatif immobilier. Le propriétaire devra, en effet, trouver plusieurs locataires pour différents logements et gérer la location de plusieurs lots immobiliers en parallèle. Le plus judicieux est alors de se faire accompagner par une agence spécialisée en gestion locative, telle que Manda. Le propriétaire pourra ainsi optimiser ses revenus locatifs, améliorer le rendement de son investissement, et se protéger contre les risques de vacance locative et les impayés de loyers.
Enfin, comme pour tout autre investissement immobilier, mais à plus forte raison pour un immeuble de rapport, la localisation dans une ville est primordiale. Le logement doit être bien situé, dans un quartier attractif et bien desservi, pour s’assurer une forte demande locative. Privilégiez les villes moyennes si vous recherchez un meilleur taux de rentabilité brute, ou les grandes métropoles comme Paris pour limiter les risques de vacance locative. Une analyse approfondie de chaque marché d’habitation est essentielle pour garantir la réussite de votre investissement.
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FAQ
Peut-on investir dans un immeuble de rapport via un SCI, et quels avantages fiscaux cela représente-t-il ?
Oui, il est possible d'investir dans un immeuble de rapport via une SCI. Cette structure offre des avantages fiscaux tels que le choix entre l'impôt sur le revenu et sur les sociétés, ce qui permet une optimisation des revenus locatifs. La SCI permet également une meilleure répartition des risques et une gestion souple des parts sociales.
Comment l'emplacement d'un immeuble de rapport influence-t-il sa rentabilité ?
L'emplacement d'un immeuble de rapport est crucial pour sa rentabilité. Les villes avec un bon ratio prix/m² – loyer sont préférables, tandis que les grandes villes offrent un forte demande mais aussi une concurrence accrue et des loyers souvent plus bas. Les villes moyennes peuvent offrir de meilleurs rendements.
Quels sont les principaux risques associés à l'investissement dans un immeuble de rapport ?
Les principaux risques associés à un immeuble de rapport incluent la gestion complexe des locataires et des travaux, les coûts de maintenance élevés, le risque d'inoccupation, et la concentration des risques en un seul emplacement, ce qui peut dévaluer l'investissement si le quartier se dégrade .
Comment calculer la rentabilité brute d'un immeuble de rapport ?
Pour calculer la rentabilité brute d'un immeuble de rapport, divisez le revenu locatif annuel par le prix d'achat et multipliez par 100. Par exemple, si les loyers mensuels totaux sont de A et le prix d'achat de B, la rentabilité brute est \((A \times 12 \times 100) / B\) .
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