En 2025, louer un logement à Paris ne se résume plus à choisir un arrondissement : la station de métro la plus proche est devenue un déterminant majeur du niveau de loyer. Pour objectiver cette réalité, Manda a analysé 22 800 logements situés dans Paris intramuros, en observant les loyers mensuels charges comprises station par station et ligne par ligne.
Cette étude met en évidence une forte hétérogénéité des prix : les stations de l’Est parisien et de la petite couronne restent globalement plus accessibles, tandis que les stations centrales et de l’Ouest s’alignent sur les niveaux de loyers les plus élevés du marché. Surtout, les résultats montrent que les “bons plans” se trouvent souvent à quelques stations des zones les plus chères, sur la même ligne.
En résumé
- À Paris, le loyer charges comprises varie en moyenne entre 33 € et 48 €/m², avec des extrêmes de 24 € à plus de 80 €/m² selon les stations.
- Les deux-pièces les plus abordables se trouvent à l’Est (Pré-Saint-Gervais, Porte de la Villette), tandis que les plus chers se concentrent autour d’Opéra et George V.
- Pour les studios, l’écart atteint jusqu’à x2,8 sur le prix au m² entre l’Est parisien et l’Ouest le plus prestigieux.
- Sur une même ligne de métro, changer de station peut faire varier le loyer de plusieurs centaines d’euros par mois, sans modifier la ligne empruntée au quotidien.
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Vivre à Paris sans dépasser son budget : pourquoi la station de métro change tout
À l’échelle de la ville, le prix moyen au mètre carré charges comprises se situe entre 33 € et 48 €/m² selon les lignes. Mais lorsque l’on zoome au niveau des stations, la réalité devient beaucoup plus contrastée. Certaines stations affichent des niveaux proches de 24 €/m², tandis que d’autres dépassent les 80 €/m² dans les secteurs les plus recherchés, notamment le long de la ligne 1 ou autour des quartiers d’affaires et touristiques.
Ces écarts se traduisent très concrètement dans le budget des ménages. Deux logements de même surface, situés sur la même ligne de métro mais à quelques stations d’écart, peuvent différer de plus de 1 000 € par mois. En pratique, pour les actifs qui souhaitent rester sur la ligne desservant leur lieu de travail, comparer station par station devient un moyen efficace de retrouver des marges de manœuvre.
Louer un deux-pièces à Paris : un marché polarisé
Les deux-pièces sont un bon baromètre du marché locatif parisien, car ils s’adressent à une large cible (jeunes actifs, couples, colocations à deux). L’étude Manda met en évidence une polarisation nette entre un Est parisien encore relativement accessible et un centre-ouest historique où les loyers atteignent des niveaux très élevés.
Dans les quartiers de l’Est, autour du Pré-Saint-Gervais, de Porte de la Villette ou de Saint-Fargeau, les loyers se situent entre 26 et 29 €/m², soit environ 1 000 € par mois pour un deux-pièces de 35 m². Ces secteurs constituent encore des points d’entrée possibles pour des ménages disposant d’un budget contraint, tout en bénéficiant d’une bonne desserte en transports.
À l’opposé, dans des stations centrales et très emblématiques comme Opéra, George V ou Tuileries, le prix au mètre carré dépasse largement les 60 €/m², avec des loyers de l’ordre de 2 200–2 300 € pour un 35 m². Cet écart montre que, pour une typologie identique, le simple fait de basculer d’une zone Est à un centre-ouest premium peut plus que doubler le loyer mensuel.
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Louer un studio à Paris : le segment le plus sensible à la localisation
Le segment des studios est, sans surprise, l’un des plus volatils. Il est soumis à une demande très forte (étudiants, jeunes actifs, salariés en mobilité), combinée à un parc limité dans certains quartiers.
Les stations de l’Est parisien – notamment autour du 19ᵉ et du 20ᵉ arrondissement – restent parmi les plus accessibles. À Porte de Pantin, Riquet ou Porte des Lilas, un studio de 25 m² se loue généralement entre 650 € et 770 €, avec des prix au m² compris entre 26 et 31 €/m².
À l’inverse, les stations situées dans les quartiers les plus prestigieux de l’Ouest, comme George V, Iéna ou Assemblée Nationale, se distinguent par des prix au m² compris entre 69 et 76 €/m², portant le loyer d’un studio de 25 m² à 1 700–1 900 €.
Résultat : le prix au mètre carré peut être multiplié par près de trois entre les stations les moins chères et les plus chères. Ces écarts reflètent le poids du prestige, de l’adresse et de la rareté des petites surfaces dans les quartiers très recherchés.
Habiter près de son lieu de travail : quelle station privilégier ?
Sur une même ligne de métro, les loyers peuvent varier du simple au double entre les extrémités. Certaines stations offrent cependant un compromis intéressant entre prix et proximité du lieu de travail.
L’analyse présente à la fois la moyenne des loyers au mètre carré et les loyers moyens observés, qui dépendent largement de la taille des logements disponibles. À Paris, la surface moyenne des biens à louer est de 36 m², mais cette moyenne cache de fortes disparités : 28 m² à Abbesses, 29 m² à Goncourt, contre 56 m² à Saint-Philippe-du-Roule ou 65 m² à Franklin D. Roosevelt. La taille des logements influe donc directement sur le niveau des loyers observés, offrant des situations très différentes selon les stations.
Ligne 1 : La Défense, Neuilly-sur-Seine (Sablons / Pont de Neuilly), Quartier Central des Affaires (L'Étoile / Champs-Élysées), Châtelet
Avec un loyer moyen de 48,02 €/m², soit 2160€ pour un 45 m², la ligne 1 reste la plus chère du réseau parisien. C’est aussi celle où les écarts entre stations sont les plus marqués. Pour les actifs qui travaillent sur cet axe, mieux vaut viser l’extrémité Est, plus accessible. C’est autour de la station Saint-Mandé que le prix au m² est le plus faible : 33 €/m² des tarifs bien inférieurs à ceux de George V, où le même logement dépasse largement 80€/m² par mois.
Top 3 des stations les plus abordables sur la ligne
- Saint-Mandé : 33,06€/m² - Loyer moyen observé : 970€
- Porte de Vincennes : 35,70 €/m² - Loyer moyen observé : 1151,40€
- Nation : 37,17 €/m² - Loyer moyen observé : 1304,62€
Ligne 2 : Quartier Central des Affaires (L'Étoile / Champs-Élysées)
Avec un loyer moyen de 40,75€/m², soit 1833€ pour un 45 m², la ligne 2 reste une option abordable pour vivre dans Paris intra-muros. Elle traverse des quartiers très contrastés, du très prisé 16e à la populaire Chapelle. Sans surprise, les stations du nord-est affichent les loyers les plus faibles, notamment autour de Stalingrad et La Chapelle, où les loyers descendent sous les 31€/m².
Top 3 des stations les plus abordables sur la ligne :
- La Chapelle : 30,01€/m² - Loyer moyen observé : 1339,08€
- Couronnes : 35,30€/m² - Loyer moyen observé : 1279,37€
- Stalingrad : 35,74€/m² - Loyer moyen observé : 1161,37€
Ligne 3 : Levallois-Perret (Louise Michel, Anatole France, Pont de Levallois), Quartier Central des Affaires (Opéra / Saint-Lazare), Silicone Sentier (Sentier / Bourse), Bagnolet (pôle Gallieni), République
Avec un loyer moyen de 42,13€/m², soit 1895€ pour un 45 m², la ligne 3 illustre bien la fracture entre ouest et est parisiens. Du côté de Levallois ou de Saint-Lazare, les loyers dépassent facilement 55€/m², tandis qu’à l’est, vers Gambetta ou Porte de Bagnolet, ils restent sous les 35€/m². Un axe qui séduit les locataires en quête d’un bon rapport emplacement/prix.
Top 3 des stations les plus abordables sur la ligne
- Gambetta : 33,76€/m² - Loyer moyen observé : 1146,27€
- République : 34,53€/m² - Loyer moyen observé : 1485,34€
- Porte de Bagnolet : 34,68€/m² - Loyer moyen observé : 1152,04€
Ligne 4 : Montparnasse, Silicone Sentier (Sentier / Bourse), Châtelet
Avec un loyer moyen de 41,93€/m², soit 1886€ pour un 45 m², la ligne 4 reste relativement homogène. Les stations centrales comme Saint-Placide ou Odéon tirent les prix vers le haut, mais les extrémités nord et sud, à Porte d’Orléans ou Porte de Clignancourt, offrent encore des loyers sous les 37€/m². Une option intéressante pour rester connecté sans exploser son budget.
Top 3 des stations les plus abordables sur la ligne
- Porte d’Orléans : 36,03€/m² - Loyer moyen observé : 1305,61€
- Gare du Nord : 36,12€/m² - Loyer moyen observé : 1298,25€
- Porte de Clignancourt : 36,13€/m² - Loyer moyen observé : 1165,75€
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Ligne 5 : Pantin & Ourcq (Docks de Pantin), République
Avec un loyer moyen de 37,24€/m², soit 1675€ pour un 45 m², la ligne 5 traverse des quartiers variés, de la périphérie populaire à la rive gauche. Autour d’Hoche et Porte de Pantin, les logements sont plus vastes, héritage d’un passé industriel, et conservent des loyers au m² très modérés. Il est intéressant de noter que la station Ourcq s’impose comme un secteur en mutation, où les prix dépassent désormais ceux de République, signe de la gentrification opérée il y a quelques années avec le renouvellement des quais.
Top 3 des stations les plus abordables sur la ligne
- Hoche : 28,26€/m² - Loyer moyen observé : 2035€
- Porte de Pantin : 29,85€/m² - Loyer moyen observé : 1510,05€
- République : 34,53€/m² - Loyer moyen observé : 1485,34€
Ligne 6 : Montparnasse, Bercy, Quartier Central des Affaires (Étoile / Champs-Élysées)
Avec un loyer moyen de 40,86€/m², soit 1838€ pour un 45 m², la ligne 6 reste attractive pour qui cherche à vivre rive gauche sans viser le centre. Les secteurs de Bel-Air et Chevaleret affichent des loyers inférieurs à 34€/m², bien en dessous des quartiers prisés comme Passy ou Trocadéro.
Top 3 des stations les plus abordables sur la ligne
- Bercy : 31,91€/m² - Loyer moyen observé : 1908,90€
- Chevaleret : 33,60€/m² - Loyer moyen observé : 1072,99€
- Bel-Air : 34,02€/m² - Loyer moyen observé : 1457,20€
Ligne 7 : Aubervilliers (Studio de Paris), Quartier Central des Affaires (Opéra / Saint-Lazare), Ivry-sur-Seine (Quai d’Ivry)
Avec un loyer moyen de 39,56€/m², soit 1780€ pour un 45 m², la ligne 7 relie des quartiers très hétérogènes. Les loyers chutent à mesure qu’on s’éloigne du centre : Porte d’Italie reste la plus abordable du réseau, autour de 25€/m², alors que les stations centrales dépassent 50€/m².
Top 3 des stations les plus abordables sur la ligne
- Porte d’Italie : 24,65€/m² - Loyer moyen observé : 1713,20€
- Riquet : 29,23€/m² - Loyer moyen observé : 1453,51€
- Porte de la Villette : 32,17€/m² - Loyer moyen observé : 1132,44€
Ligne 8 : Quartier Central des Affaires (Opéra / Saint-Lazare), République, Charenton-le-Pont (Quai des Carrières)
Avec un loyer moyen de 42,32€/m², soit 1904€ pour un 45 m², la ligne 8 offre de forts contrastes. Les loyers explosent dans les quartiers centraux, mais restent contenus à l’est, autour de Charenton et Porte Dorée, où le m² descend sous les 34€/m². Une ligne où l’extrémité sud-est demeure un bon compromis.
Top 3 des stations les plus abordables sur la ligne :
- Charenton - Écoles : 32,95€/m² - Loyer moyen observé : 2426€
- Porte Dorée : 33,98€/m² - Loyer moyen observé : 1190,44€
- République : 34,53€/m² - Loyer moyen observé : 1485,34€
Ligne 9 : Boulogne-Billancourt, Quartier Central des Affaires (Étoile / Champs-Élysées et Opéra / Saint-Lazare), Montreuil, République
Avec un loyer moyen de 42,86€/m², soit 1928€ pour un 45 m², la ligne 9 illustre une nette différence entre l’ouest chic et l’est populaire. Les loyers dépassent 58€/m² du côté de Franklin D. Roosevelt, mais tombent à 34€/m² vers Porte de Montreuil. L’Est de la ligne s’impose comme la meilleure option pour un logement plus abordable.
Top 3 des stations les plus abordables sur la ligne
- République : 34,53€/m² - Loyer moyen observé : 1485,34€
- Porte de Montreuil : 34,62€/m² - Loyer moyen observé : 1163,06€
- Maraîchers : 35,87€/m² - Loyer moyen observé : 1149,37€
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Ligne 10 : Boulogne-Billancourt (Rives de Seine / Le Trapèze)
Avec un loyer moyen de 43,65€/m², soit 1964€ pour un 45 m², la ligne 10 reste chère, mais les écarts y sont marqués. Les loyers culminent à Odéon, à plus de 50€/m², alors qu’ils tombent autour de 39€/m² à proximité de Boulogne, dans l’ancien village d’Auteuil. Une zone qui séduit pour son calme et ses loyers plus doux.
Top 3 des stations les plus abordables sur la ligne
- Michel-Ange - Molitor : 38,22€/m² - Loyer moyen observé : 1658,52€
- Église d’Auteuil : 39,16€/m² - Loyer moyen observé : 39,16€
- Michel-Ange - Auteuil : 39,45€/m² - Loyer moyen observé : 1498,71€
Ligne 11 : Hôtel de Ville / Châtelet, République, Rosny-Bois-Perrier, République
Avec un loyer moyen de 39,10€/m², soit 1759€ pour un 45 m², la ligne 11 offre une alternative abordable tout en restant proche du centre. Porte des Lilas reste la station la plus économique pour les personnes souhaitant continuer de vivre dans Paris intramuros, avec des loyers autour de 32€/m².
Top 3 des stations les plus abordables sur la ligne
- Porte des Lilas : 32,33€/m² - Loyer moyen observé : 1156,71€
- Place des Fêtes : 39,16€/m² - Loyer moyen observé : 1 224,93€
- République : 34,53€/m² - Loyer moyen observé : 1485,34€
Ligne 12 : Issy-les-Moulineaux, Montparnasse, Quartier Central des Affaires (Opéra / Saint-Lazare), Aubervilliers (pôle Front Populaire)
Avec un loyer moyen de 43,09€/m², soit 1939€ pour un 45 m², la ligne 12 relie des quartiers parmi les plus chers de Paris à des zones bien plus accessibles. Les loyers vont de 61,6€/m² à Assemblée Nationale à moins de 30€/m² pour les logements à proximité de la frontière d’Aubervilliers, proche de l’arrêt Aimé-Césaire.
Top 3 des stations les plus abordables sur la ligne
- Aimé Césaire : 29,79 €/m² - Loyer moyen observé : 1400€
- Porte de la Chapelle : 34,87€/m² - Loyer moyen observé : 1191,12€
- Marx Dormoy : 35,71€/m² - Loyer moyen observé : 1084,83€
Ligne 13 : Saint-Denis (La Plaine), Docks de Saint-Ouen, Porte de Clichy, Clichy, Quartier Central des Affaires (Opéra / Saint-Lazare), Montparnasse
Avec un loyer moyen de 42,04€/m², soit 1891€ pour un 45 m², la ligne 13 traverse des zones très contrastées. Si les stations situées à proximité des monuments parisiens dans les 7e et 8e arrondissements restent chères, celles du nord et du sud, comme Plaisance ou Guy Môquet, offrent encore des loyers autour de 36€/m².
Top 3 des stations les plus abordables sur la ligne
- Montparnasse Bienvenue : 36,53€/m² - Loyer moyen observé : 1489,31€
- Guy Môquet : 36,65€/m² - Loyer moyen observé : 1317,25€
- Plaisance : 37,11€/m² - Loyer moyen observé : 1314,56€
Ligne 14 : Saint-Denis, Docks de Saint-Ouen, Porte de Clichy, Quartier Central des Affaires (Opéra / Saint-Lazare), Châtelet, Bercy, Paris Rive Gauche (13e)
Avec un loyer moyen de 39,57€/m², soit 1780€ pour un 45 m², la ligne 14 reste marquée par des prix élevés dans les quartiers centraux. Mais les stations situées à l’Est, comme Cour Saint-Émilion ou Bercy, affichent des loyers nettement plus modérés, sous les 33€/m².
Top 3 des stations les plus abordables sur la ligne
- Cour Saint-Emilion : 28,97€/m² - Loyer moyen observé : 1248,48€
- Bercy : 32,91€/m² - Loyer moyen observé : 1908,90€
- Pyramides : 34,29€/m² - Loyer moyen observé : 1971,29€
Ligne 3bis : Porte des Lilas - Hôpital Debré
Avec un loyer moyen de 33,17€/m², soit 1492€ pour un 45 m², la ligne 3bis reste l’une des plus abordables du réseau. Desservant uniquement quatre stations dans l’Est parisien, elle permet d’accéder à des loyers sous les 34€/m².
Top 3 des stations les plus abordables sur la ligne
- Saint-Fargeau : 31,64€/m² - Loyer moyen observé : 1128,76€
- Porte des Lilas : 32,33€/m² - Loyer moyen observé : 1156,71€
- Gambetta : 33,76€/m² - Loyer moyen observé : 1146,27€
Ligne 7bis : Buttes Chaumont - Zone résidentielle
Presque entièrement située dans le 19ᵉ arrondissement, cette petite ligne de huit stations dessert des quartiers résidentiels calmes de l’Est de la capitale, avec des loyers moyens autour de 36€/m², soit 1633€ pour un 45m².
Top 3 des stations les plus abordables sur la ligne
- Pré-Saint-Gervais : 31,60€/m² - Loyer moyen observé : 1116,59€
- Place des Fêtes : 34,08€/m² - Loyer moyen observé : 1224,93€
- Buttes Chaumont : 35,62€/m² - Loyer moyen observé : 1188,05€
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Méthodologie : un cadre d’analyse transparent
L’étude Manda s’appuie sur un corpus de 22 800 annonces locatives publiées en 2025 sur le marché parisien.
- Les données proviennent de sources internes (données Manda) et de portails immobiliers externes.
- Seuls les logements situés dans Paris intramuros ont été retenus.
- Les loyers étudiés sont mensuels, charges comprises, sans intégration des aides au logement ni des négociations éventuelles.
- Les valeurs en €/m² sont calculées comme des moyennes pondérées, à la fois :
- par typologie de logement (studio, deux-pièces, etc.),
- et au niveau de chaque station, puis agrégées au niveau des lignes de métro.
Certaines stations de la petite couronne apparaissent dans la cartographie lorsque, pour un logement parisien, cette station est la plus proche géographiquement. Ceci permet de refléter fidèlement les pratiques réelles des locataires dans leur usage du métro.
Conclusion : la station comme nouvel indicateur clé du marché locatif parisien
Au terme de cette analyse, un enseignement se détache nettement :
à Paris, la station de métro est devenue un indicateur clé du prix du logement, au même titre que le quartier ou l’arrondissement.
Pour les locataires, l’optimisation du budget passe de plus en plus par un travail fin de comparaison des stations sur une même ligne : accepter de vivre à une ou deux stations plus loin du centre peut générer un gain significatif, sans remise en cause majeure du quotidien.
Pour les acteurs de l’immobilier et les entreprises, ces données offrent une base solide pour mieux comprendre les logiques de tension, repérer les zones d’attractivité émergentes et accompagner les salariés dans leurs choix de localisation résidentielle.
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Annexes :
Prix des loyers charges comprises (cc) par station de métro [Cliquez ici pour accéder]
Tableau récapitulatif des prix des loyers charges comprises (cc) par ligne de métro
