À l’approche de la fin d’un bail d’habitation, un propriétaire peut légitimement se poser la question de reconduire ou non le contrat avec son locataire. Si la reconduction tacite est la règle, le non renouvellement de bail est possible, à condition toutefois d’être motivé par des raisons légitimes et sérieuses. Ces motifs ne laissent aucune place à l’arbitraire : ils doivent reposer sur des éléments concrets et objectivement vérifiables. Car en cas de litige, c’est bien au bailleur qu’il reviendra d’en apporter la preuve. Dans cet article, nous vous guidons à travers les motifs valables pour mettre fin à un bail, les conditions à respecter et les bonnes pratiques à adopter pour sécuriser votre démarche.
Quels sont les motifs légitimes et sérieux qui justifient un non renouvellement de bail ?
Les motifs légitimes et sérieux ne sont pas précisément définis par la loi. Cela signifie qu’en cas de contestation de la part du locataire, la décision finale reviendra à un juge. Il existe cependant des cas de figure récurrents, la plupart étant imputables au locataire.
Des loyers impayés ou un défaut d’assurance
Le retard ou le non paiement du loyer est l’un des motifs légitimes et sérieux les plus courants qui poussent les propriétaires bailleurs à ne pas renouveler un bail de location. La date de paiement des loyers et des charges est inscrite sur le contrat de bail. Si votre locataire ne respecte pas les délais prévus et que vous avez tenté tous les recours possibles, vous pouvez l’informer du non renouvellement du bail.
Le locataire doit obligatoirement fournir une attestation d’assurance à son propriétaire pour pouvoir légalement louer le bien. Cette assurance est transmise lors de la signature du bail. Cependant, il peut arriver que ce document soit à renouveler plusieurs fois en cours de bail (annuellement par exemple). Si le locataire n’est pas en mesure de fournir une attestation d’assurance dans les délais prévus par le contrat, ceci constitue également un motif de non renouvellement de bail.
Dégradation et troubles de voisinage
Le locataire a l’obligation d’entretenir le logement pendant la durée du bail. S’il dégrade le bien ou refuse d’entreprendre les travaux d’entretien qui lui incombent, le propriétaire est en droit de refuser le renouvellement du bail.
L’utilisation paisible du bien fait aussi partie des obligations du locataire. De ce fait, les troubles de voisinage sont considérés comme des motifs légitimes et sérieux pour ne pas renouveler le bail. Il peut par exemple s’agir de troubles sonores (tapage nocturne, bruits excessifs en journée…) ou encore de troubles olfactifs, comme des ordures ménagères laissées devant le logement.
Bon à savoir : pour constituer un motif valable, les troubles de voisinage doivent être répétés.
Un non-respect des clauses du bail
Le contrat de location comporte de nombreuses clauses qui peuvent donner lieu à un non renouvellement de bail si elles ne sont pas respectées. En voici quelques exemples :
- Le locataire ne respecte pas l’utilisation prévue du bien.
- Le locataire utilise le local commercial qu’il loue comme habitation, ou son habitation comme local commercial.
- Le locataire sous-loue le logement alors que le contrat de bail ne le permet pas.
Bon à savoir : si la sous-location n’est pas explicitement autorisée par le contrat de bail, cela constitue un motif de non renouvellement.
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Clause résolutoire bail : Comprendre les enjeux juridiques pour les locataires et les bailleurs”
Les motifs légitimes et sérieux imputables au propriétaire
Le propriétaire peut parfois être responsable du motif légitime et sérieux qui entraîne un non renouvellement de bail. C’est notamment le cas lors de travaux qui nécessitent que le logement soit vide.
Certains travaux ne sont pas assez importants pour imposer le départ du locataire. Cependant, en tant que bailleur, vous pouvez tout de même imposer le non renouvellement du bail. Pour cela, il vous suffit de prouver que vous souhaitez réaliser des améliorations, avec une déclaration de projet de travaux.
Les autres motifs qui justifient un non renouvellement de bail
D’autres motifs, tels que la vente ou la reprise du logement, permettent de ne pas renouveler un contrat de bail.
La vente du bien immobilier
Vous pouvez donner congé à votre locataire à la fin du bail si vous avez pour projet de vendre votre logement.
Dans le cadre d’une location vide, le locataire peut bénéficier d’un droit de préemption. Cela signifie qu’il est prioritaire sur l’achat du bien. Si le locataire fait une offre d’achat, celle-ci est valable pendant les deux mois qui suivent la réception du préavis. Dans le cadre d’une location meublée, le locataire doit libérer les lieux à la fin du bail et il ne dispose pas de droit de préemption.
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Je suis locataire et mon propriétaire veut vendre : quels sont mes droits ?”
La reprise du bien immobilier
Vous pouvez choisir de ne pas renouveler le bail afin de récupérer votre logement pour y habiter ou pour loger des membres de votre famille. On appelle cela le “congé pour reprise”. Le bien deviendra alors votre résidence principale ou celle des personnes suivantes : époux, épouse, partenaire de pacs, concubin depuis au moins un an, ascendant ou descendant.
Bon à savoir : il peut s’agir de vos ascendants ou descendants, ou bien de ceux de votre partenaire.
La procédure de non renouvellement de bail
Vous devez informer votre locataire du non renouvellement du bail. Pour cela, vous devez lui envoyer un préavis par lettre recommandée avec accusé de réception.
Pour invoquer un motif légitime et sérieux, le courrier doit comporter toutes les preuves de ce qui est reproché au locataire. Il peut par exemple s’agir de plaintes des voisins pour troubles de voisinage répétés, de mises en demeure pour des loyers impayés, d’une constatation d’huissier pour des dégradations ou encore la preuve d’une utilisation non autorisée du logement. Il est également possible de transmettre ce préavis en main propre ou par un acte de commissaire de justice.
Quel que soit le moyen utilisé, la loi impose un délai de préavis. Celui-ci est de 6 mois pour une location vide et de 3 mois pour une location meublée. Le simple fait que le locataire réceptionne la lettre recommandée indique que le non renouvellement a bien été pris en compte. Cependant, le locataire peut entamer une procédure de contestation s’il s’oppose à cette décision.
Si vous souhaitez résilier le bail pour vendre ou reprendre votre bien, votre courrier devra également comporter des justificatifs :
- En cas de vente, vous devrez indiquer à votre locataire le prix et toutes les conditions de la vente. S’il dispose d’un droit de préemption (location vide), il aura alors les informations nécessaires pour prendre la décision de se porter acquéreur ou non.
- En cas de reprise, vous devrez prouver à votre locataire que vous ou vos proches allez bien utiliser le logement à titre de résidence principale. Pour cela, vous devrez préciser l’identité des personnes qui vont habiter le logement (vos enfants ou votre conjoint par exemple).
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Renouvellement du bail de location : tout ce que vous devez savoir”
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Exemple concret de non renouvellement de bail : reprise du logement pour y habiter
Monsieur D. est propriétaire d’un appartement situé à Montpellier, qu’il loue depuis trois ans à un jeune couple. Aujourd’hui à la retraite, il souhaite quitter la région parisienne et venir s’installer dans ce logement, dont il est pleinement propriétaire. Le bail actuel arrive à échéance dans huit mois.
Pour mettre fin au bail, Monsieur D. décide d’exercer son droit de reprise pour habiter. Il doit pour cela envoyer un congé en bonne et due forme au locataire, au moins six mois avant la fin du bail. Dans sa lettre recommandée avec accusé de réception, il précise :
- Qu’il souhaite reprendre le logement pour en faire sa résidence principale.
- Qu’il est le bénéficiaire direct de la reprise.
- Qu’il occupera effectivement le bien dès le départ des locataires.
Les locataires disposent alors de six mois pour se reloger. Si l’un d’eux conteste la reprise, il appartiendra à Monsieur D. de démontrer la réalité de son projet d’emménagement (par exemple en fournissant une attestation de changement de domicile, des justificatifs administratifs ou en montrant l’absence de double résidence).
À retenir : même lorsqu’un propriétaire agit de bonne foi, il doit respecter scrupuleusement le formalisme du congé, au risque de voir sa demande annulée.
La contestation du locataire en cas de non renouvellement de bail
Votre locataire peut contester votre volonté de ne pas renouveler le bail s’il estime que vos raisons ne sont pas légitimes. Voici les différents cas qui peuvent amener à une contestation.
La lettre de préavis n’est pas valide
Si votre courrier de préavis n’est pas conforme à la loi, le locataire peut s’y opposer et faire constater la nullité de la procédure. C’est notamment le cas si votre lettre ne respecte pas le délai prévu (au moins 6 mois avant la date de fin du bail). Il est également possible que votre lettre ne contienne pas toutes les informations nécessaires, telles que :
- Les preuves et le détail du motif légitime et sérieux
- Le prix de et les conditions de la vente en cas de congé pour vente
- Le nom et les coordonnées du nouvel habitant du logement en cas de congé pour reprise
Le propriétaire ne respecte pas les conditions de non renouvellement du bail
Le locataire peut contester le non renouvellement de bail s’il parvient à prouver que le motif n’est pas valable. Pour cela, il doit par exemple prouver que le propriétaire n’a pas réellement l’intention de vendre son bien ( notamment si le prix est trop élevé et donc jugé comme dissuasif), ou bien qu’il n’envisage pas vraiment de l’occuper ou d’y loger sa famille.
En cas de non renouvellement pour motif légitime et sérieux, le locataire devra aussi prouver que les fautes qui lui sont reprochées ne sont pas légitimes. Pour cela, il peut apporter des preuves des paiements des loyers, des photos du bien pour montrer qu’il n’est pas dégradé ou encore des témoignages attestant de l’utilisation paisible du bien.
La procédure de contestation du locataire
La contestation du non renouvellement de bail par le locataire s’effectue elle aussi par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit indiquer précisément tous les motifs qui poussent le locataire à contester, ainsi que les preuves correspondant à chaque cas de figure.
Bon à savoir : si le tribunal reconnaît un congé frauduleux, le propriétaire est passible d’une amende pénale allant jusqu’à 6 000 € (personne physique) ou 30 000 € (personne morale). Le bail sera également reconduit pour trois ans.
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Les clauses essentielles d'un bail de location”
Les alternatives au non renouvellement de bail pour motif légitime et sérieux
Les solutions à l’amiable sont toujours préférables, car elles permettent de régler le problème en cours de bail. Lorsqu’elles fonctionnent, elles font gagner du temps et de l’argent aux deux parties, car aucune procédure judiciaire n’est engagée.
La relance
Les alternatives au non renouvellement de bail sont assez similaires pour tous les motifs légitimes et sérieux. La première est la relance. Vous pouvez en effet relancer votre locataire via un courrier si celui-ci ne paye pas son loyer ou n’a pas envoyé les documents demandés dans les temps. Là encore, la lettre recommandée avec accusé de réception est le moyen le plus efficace. Si le litige concerne un trouble du voisinage, des dégradations ou un usage illégal du logement, vous pouvez également envoyer un courrier pour demander au locataire de cesser immédiatement le comportement problématique, sous peine de non renouvellement du bail.
La médiation
La communication est la clé pour trouver une solution à l’amiable et éviter les actions en justice. Si votre locataire ne répond pas à vos relances ou à vos mises en demeure, vous pouvez contacter un conciliateur de justice. Il s’agit d’un professionnel qui peut intervenir gratuitement afin de vous aider à trouver un terrain d’entente avec votre locataire. Son objectif est de communiquer avec les deux parties afin que chacune d’entre elles soit satisfaite de l’accord trouvé.
Ce qu'il faut retenir sur le non renouvellement de bail
La gestion locative n'est pas toujours de tout repos. Les motifs légitimes et sérieux d’un non renouvellement de bail sont variés et non définis clairement par la loi. Si le locataire conteste la décision du propriétaire, un juge est le seul à pouvoir trancher la question. En tant que bailleur, il est donc important que vous respectiez à la lettre toutes les directives pour défendre efficacement votre cause. Cela inclut le respect des délais du préavis, ainsi que toutes les preuves qui justifient un motif légitime et sérieux.
Chez Manda, votre spécialiste de la gestion locative innovante, nous vous encourageons vivement à privilégier les solutions à l’amiable. Cela vous permettra d’éviter la plupart des litiges. Nous sommes également à votre écoute pour vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches.
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FAQ sur le non renouvellement de bail
Un propriétaire peut-il refuser de renouveler un bail sans justification ?
Non. En fin de bail, un propriétaire ne peut pas refuser le renouvellement sans motif valable. Le refus doit reposer sur l’un un motif légitime et sérieux : reprise pour habiter, vente du bien ou faute du locataire (impayés, troubles, défaut d’assurance…).
Quels sont les délais à respecter pour donner congé au locataire ?
Pour un logement vide, le congé doit être notifié au moins 6 mois avant la fin du bail ; pour un logement meublé, ce délai est réduit à 3 mois.
Qu’est-ce qu’un motif “légitime et sérieux” aux yeux de la loi ?
Ce type de motif désigne une cause objectivement fondée, qui justifie l’arrêt de la location. Il peut s’agir par exemple de retards répétés de paiement, de nuisances causées au voisinage ou d’une occupation non conforme à la destination du logement.
Peut-on donner congé pour vendre un bien occupé ?
Oui, le propriétaire peut donner congé pour vendre, à condition de respecter le préavis et le droit de préemption du locataire (logement loué nu), qui dispose d’un délai de deux mois pour se positionner à l’achat.
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