Si vous êtes locataire ou propriétaire à Nancy, il est important de comprendre les règles liées à l'encadrement des loyers, surtout dans un marché immobilier en évolution constante. Contrairement à des villes comme Paris, où ce dispositif est appliqué depuis 2015 et rétabli en 2019, Nancy n'est pas concernée par cette mesure. Les communes soumises à l'encadrement des loyers sont généralement situées en zones tendues, où la demande dépasse largement l'offre de logements. Ces zones comprennent également des villes en zone tendue où la régulation est nécessaire pour protéger les locataires.
Néanmoins, il reste indispensable de se tenir informé des réglementations et des tendances du marché immobilier. Ces données peuvent influencer vos choix en matière de logement ou d'investissement locatif. Cet article explore les principes généraux de l'encadrement des loyers et analyse leurs implications pour les locataires et propriétaires dans un contexte immobilier dynamique, même si Nancy ne bénéficie pas de cette mesure.
Définition et objectifs de l'encadrement des loyers à Nancy
Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?
L'encadrement des loyers est un dispositif réglementaire conçu pour modérer l'augmentation des loyers dans les zones où la tension locative est particulièrement élevée. Ce mécanisme, issu de la loi du 6 juillet 1989, vise à limiter la hausse des loyers lors de la relocation des logements ou du renouvellement de bail. En pratique, cela signifie que le propriétaire ne peut demander un loyer supérieur à celui appliqué au précédent locataire, sauf dans les limites autorisées par l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE.
Dans les communes soumises à cet encadrement, le loyer de référence est fixé par le préfet de département ou de région, en fonction des niveaux de loyer constatés par l’observatoire local des loyers. Ce loyer de référence peut être ajusté pour donner un loyer de référence majoré (augmenté de 20%) et un loyer de référence minoré (diminué de 30%).
Pourquoi Nancy a-t-elle adopté cette mesure ?
Bien que Nancy ne soit pas actuellement soumise à l'encadrement des loyers, il est essentiel de comprendre les principes généraux derrière cette mesure. Les communes qui adoptent l'encadrement des loyers le font généralement pour répondre à une tension locative significative, où l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande. Ce dispositif vise à protéger les locataires contre des hausses de loyers excessives et à maintenir un certain équilibre sur le marché locatif.
Si Nancy devait un jour être confrontée à une situation de tension locative similaire à celle des grandes agglomérations comme Paris ou Lyon, l'adoption d'un tel dispositif pourrait être envisagée pour garantir une stabilité des prix et une meilleure accessibilité des logements pour les locataires.
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Modalités pratiques de l'encadrement des loyers
Les zones concernées
L'encadrement des loyers s'applique spécifiquement dans les communes situées en zone tendue, où la tension locative est particulièrement élevée. En 2025, ce dispositif concerne 69 villes réparties sur neuf territoires, incluant des agglomérations comme Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, et le Pays Basque. Ces mesures répondent aux besoins de régulation dans les villes en zone tendue.
Ces zones tendues sont caractérisées par la cherté des prix et des logements. Elles sont identifiées grâce à un simulateur qui permet de vérifier si une commune est concernée par l'encadrement des loyers.
Calcul du loyer maximum autorisé
Le calcul du loyer maximum autorisé repose sur des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral. Ces loyers de référence sont établis en fonction des niveaux de loyer constatés par l’observatoire local des loyers. Il existe trois types de loyers de référence :
- Un loyer de référence.
- Un loyer de référence minoré (diminué de 30%).
- Un loyer de référence majoré (augmenté de 20%).
Ces plafonds sont recalculés chaque année pour tenir compte des évolutions du marché local, garantissant ainsi que les loyers restent en adéquation avec les conditions du marché.
Exceptions et exclusions
Dans le cadre de l'encadrement des loyers, certaines exceptions et exclusions sont prévues. Par exemple, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025. Ces logements sont donc exclus du dispositif d'encadrement des loyers.
En outre, certains logements peuvent bénéficier d'un complément de loyer, notamment dans des zones spécifiques comme Paris, Bordeaux, ou Lyon, où des règles particulières s'appliquent. Ces compléments de loyer doivent être justifiés par des caractéristiques spécifiques du logement, telles que des équipements ou des services supplémentaires.
En cas de non-respect des règles, le propriétaire s'expose à des sanctions. Une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 € pour une personne physique ou 15 000 € pour une personne morale peut être appliquée.
Implications et conséquences pour les locataires et les propriétaires
Conséquences sur le marché immobilier local
L'encadrement des loyers a des implications significatives sur le marché immobilier local, notamment dans les zones tendues. Cette mesure contribue à stabiliser les prix des loyers, ce qui peut ralentir la hausse des coûts de logement et rendre les logements plus accessibles aux locataires.
Cependant, elle peut également inciter certains propriétaires à réinvestir ailleurs, dans des zones non soumises à cet encadrement, ce qui pourrait affecter l'offre de logements disponibles dans les zones tendues.
De plus, l'encadrement des loyers peut influencer la qualité des logements proposés. Les propriétaires, pour justifier des loyers plus élevés, doivent souvent améliorer les caractéristiques de leurs biens, comme la performance énergétique ou les équipements, ce qui peut améliorer globalement le parc locatif privé.
Droits et obligations des locataires
Pour les locataires, l'encadrement des loyers offre plusieurs protections importantes. Ils ont le droit de contester le montant du loyer si celui-ci dépasse le loyer de référence majoré.
Si le loyer initial était trop élevé, le locataire peut demander une diminution du loyer, même après l'indexation du loyer, en respectant un préavis de 5 mois.
Les locataires doivent également être informés clairement des compléments de loyer, qui doivent être justifiés et indiqués dans le bail de location. Cela les protège contre des hausses de loyer abusives et leur permet de négocier plus efficacement leur contrat de location.
Droits et obligations des propriétaires
Pour les propriétaires, l'encadrement des loyers impose plusieurs obligations. Ils doivent respecter les loyers de référence fixés par les autorités locales et ne pas dépasser le loyer de référence majoré lors de la mise en location ou du renouvellement de bail. En cas de non-respect, ils risquent une amende pouvant aller jusqu'à 5 000 € pour une personne physique ou 15 000 € pour une personne morale.
Les propriétaires ont cependant le droit de demander un complément de loyer justifié par des caractéristiques exceptionnelles du logement, telles que des équipements de haute qualité ou une localisation particulièrement avantageuse. Ils doivent cependant documenter ces justifications et les inclure dans le bail de location.
Conclusion
L'encadrement des loyers, bien que non appliqué actuellement à Nancy, constitue une mesure essentielle pour réguler le marché immobilier dans les zones tendues. Il est important de noter que cette initiative nécessite une candidature et une validation par la municipalité et le gouvernement, en se basant sur des critères spécifiques tels que la tension locative et la production de logements.
Les locataires et propriétaires doivent être informés des droits et obligations associés à cet encadrement, notamment en ce qui concerne les plafonds de loyer, les exceptions possibles et les sanctions prévues en cas de non-respect. Pour maximiser la rentabilité locative tout en respectant les règles en vigueur, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel qualifié.
Si vous êtes propriétaire à Nancy ou dans une autre ville, envisagez de confier la gestion de vos biens à un service de gestion locative expérimenté tel que Manda. Grâce à leur expertise, vous pourrez garantir une gestion efficace et optimiser votre rentabilité locative en toute simplicité.
Pour en savoir plus, visitez leur page dédiée : Service de gestion locative Manda à Nancy.
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FAQ
Quelles sont les villes concernées par l'encadrement des loyers ?
L'encadrement des loyers s'applique dans plusieurs villes en France, notamment à Paris, Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon, Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, ainsi que dans diverses communes de la Plaine Commune (Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, etc.) et d'Est Ensemble. Certaines communes du Pays Basque comme Bayonne, Biarritz, et Bidart sont également concernées. En outre, des communes de la banlieue parisienne telles que Grand-Orly Seine Bièvre (Arcueil, Cachan, etc.) et Cergy-Pontoise devraient appliquer cette mesure à partir de 2025 ou début 2026.
Comment puis-je savoir si mon loyer est encadré ?
Pour savoir si votre loyer est encadré, vous devez vérifier si votre logement se situe dans une zone tendue où l'encadrement des loyers est en vigueur. Ces zones sont définies par un décret après instruction par le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires.
Le préfet de votre département ou région fixe annuellement un loyer de référence, un loyer de référence majoré (augmenté de 20%) et un loyer de référence minoré (diminué de 30%) pour chaque secteur géographique et catégorie de logement.
Comment se calcule l'encadrement des loyers ?
L'encadrement des loyers se calcule en utilisant le loyer de référence, fixé par les autorités sur la base des loyers locaux. Ce loyer de référence peut être majoré de jusqu'à 20% pour former le loyer de référence majoré, qui constitue le plafond maximal autorisé.
Un complément de loyer peut être ajouté si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles, mais il doit impérativement être accepté par le locataire.
Quelle est l'augmentation légale des loyers pour 2025 ?
L'augmentation légale des loyers pour 2025 est de 1,40% par rapport au 1er trimestre 2024. Cette hausse est calculée sur la base de l'évolution de l'indice de référence des loyers (IRL), qui est passé de 143,46 à 145,47.
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