En bref
- Un logement décent doit protéger contre l’humidité excessive (infiltration, VMC défaillante, ponts thermiques).
- Répondez par écrit au locataire sous quelques jours et lancez un diagnostic objectif.
- La responsabilité dépend de la cause : usage (condensation) ou défaut du bâti/parties communes.
- Assurance : vos biens immeubles = PNO / assurance immeuble via syndic ; biens du locataire = MRH.
- Documentez chaque étape (photos, constats, devis, décisions du syndic, factures).
- Les travaux doivent corriger la cause avant toute remise en état.
- Certains frais de réparation peuvent être déduits de vos revenus fonciers.
Introduction
Propriétaire bailleur, la découverte de moisissures dans votre logement loué n’est pas un simple désagrément : c’est une alerte qui peut engager directement votre responsabilité. En France, la loi impose que tout bien loué soit décent et sain, protégé de l’humidité excessive. Lorsqu’un locataire vous signale la présence de moisissures, il est donc important de réagir rapidement. Responsabilités légales, prise en charge par l’assurance, plan d’action à suivre…, Manda vous accompagne pour savoir qui est responsable, quelles démarches entreprendre et quels travaux prévoir pour remettre votre logement en conformité.
Mise à jour le : 17/09/2025
Moisissure en location : obligations du propriétaire (cadre et délais)
Lorsqu’un locataire vous signale un problème de moisissure, votre rôle de propriétaire bailleur est immédiatement engagé. Le Code de la construction et de l’habitation et la loi du 6 juillet 1989 vous imposent de garantir au locataire un logement décent, sûr et salubre. La présence de moisissures importantes peut remettre en cause la décence du logement et justifier une mise en demeure, voire une suspension du loyer. Votre obligation ne consiste pas seulement à agir, mais à le faire rapidement (Source : Service Public, mise à jour le 21/03/2025).
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Décence et sécurité : ce que vous devez assurer
La notion de logement décent inclut l’absence d’humidité excessive et la protection contre les infiltrations. Vous devez notamment garantir :
- Une ventilation efficace (VMC en état, fenêtres ouvrantes, conduits non obstrués).
- Un chauffage fonctionnel permettant de maintenir une température correcte.
- Des murs, plafonds et sols étanches aux infiltrations et remontées d’eau.
Concrètement, si la moisissure résulte d’un défaut du bâti ou d’un équipement essentiel (VMC hors service, toiture poreuse, fissures structurelles), vous êtes responsable des travaux nécessaires pour rétablir la salubrité du logement (Source : Service Public, mise à jour le 12/07/2024).
⇨ Pour aller plus loin : “Quels sont les droits et les obligations du propriétaire bailleur ?”
Délai de réaction : accusé de réception au locataire + visite/diagnostic programmé
En cas de signalement par votre locataire :
- Accusez réception sous quelques jours (idéalement moins de 8 jours) pour prouver votre réactivité.
- Planifiez une visite ou un diagnostic rapidement, sous 15 jours maximum, afin d’identifier l’origine du problème.
- Si un défaut de décence est constaté, vous devez programmer les travaux sans délai.
Ignorer ou retarder la prise en charge peut conduire à une action en justice, à une réduction du loyer, voire à une suspension du bail jusqu’à remise en conformité (Source : Anil, mise à jour le 05/11/2024).
Obligations du bailleur face à la moisissure
- Réagir vite et par écrit dès la première alerte.
- Prouver que des démarches ont été engagées (devis, diagnostic).
- Prioriser le traitement de la cause avant les réparations esthétiques.
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La question de la responsabilité est au cœur des litiges liés aux moisissures. En tant que bailleur, vous devez être capable de distinguer ce qui relève de l’usage du locataire, de l’état du logement ou encore des parties communes. La règle est simple : la cause détermine la responsabilité.
| Cause identifiée | Qui paie ? | Qui déclare ? | Interlocuteur principal |
|---|---|---|---|
| Condensation / usage (absence d’aération, linge séchant en intérieur) | Locataire | Locataire | Assurance MRH locataire |
| VMC hors service (élément privatif) | Propriétaire bailleur | Bailleur | Assurance PNO bailleur |
| VMC ou conduit bouché (partie commune) | Copropriété | Syndic | Assurance immeuble (syndic) |
| Infiltration toiture ou façade | Copropriété (sauf si élément privatif type véranda) | Syndic | Assurance multirisque immeuble |
| Fuite canalisation privative (cuisine, salle de bains) | Bailleur | Bailleur | Assurance PNO bailleur |
| Fuite colonne commune ou dégât des eaux voisin | Copropriété / voisin concerné | Syndic / voisin | Assurance immeuble / MRH voisin |
Humidité mur : assurance locataire ou propriétaire ?
Dès qu’un problème d’humidité est constaté, la question de l’assurance se pose immédiatement. Faut-il déclarer le sinistre à votre propre assurance en tant que propriétaire non occupant (PNO), à l’assurance multirisque habitation (MRH) du locataire ou à l’assurance multirisque immeuble gérée par le syndic ? La réponse dépend une fois encore de l’origine des désordres.
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PNO bailleur - MRH locataire - Multirisque immeuble
Chaque assurance couvre un périmètre précis :
- PNO (Propriétaire Non Occupant) : protège le logement et ses équipements immobiliers lorsque le sinistre provient d’un défaut privatif (canalisation, VMC…).
- MRH (Multirisque Habitation Locataire) : couvre les biens mobiliers du locataire (meubles, vêtements, électroménager) et sa responsabilité civile en cas de dommages causés à autrui.
- Multirisque immeuble (syndic) : assurance obligatoire de la copropriété qui prend en charge les sinistres liés aux parties communes (toiture, colonne d’eau, façade).
À retenir : le bailleur doit donc identifier le périmètre de responsabilité avant toute déclaration.
⇨ Pour aller plus loin : “Assurance propriétaire bailleur : protéger son investissement locatif”
Déclarer un sinistre : pièces (photos, devis, constat), délais, expert
La déclaration de sinistre doit respecter certains délais et inclure des pièces justificatives :
- Délais : 5 jours ouvrés maximum à compter de la découverte du sinistre.
- Pièces à fournir : photos horodatées, constat amiable de dégât des eaux si nécessaire, devis d’entreprises, correspondances avec le locataire.
- Expertise : l’assureur peut missionner un expert pour confirmer l’origine du problème et fixer le montant de l’indemnisation.
En cas de doute sur le responsable, chaque partie peut déclarer le sinistre à son assurance. Les assureurs se chargeront ensuite de déterminer la répartition des responsabilités.
Assurance et humidité dans un logement loué
- PNO = structure et éléments privatifs du logement.
- MRH = biens du locataire + responsabilité civile.
- Multirisque immeuble = parties communes de la copropriété.
- Toujours déclarer dans les 5 jours avec preuves à l’appui.
Logement avec moisissure : que faire en tant que bailleur ?
Pour un bailleur, il ne suffit pas de nettoyer les traces visibles : il faut documenter, diagnostiquer et corriger la cause. Voici une feuille de route chronologique pour gérer la situation.
J0 - J7 : réponse écrite, constats, réaction rapide
- Répondre immédiatement au locataire : envoyer un accusé de réception écrit (courriel ou lettre simple) dans la semaine.
- Organiser un premier constat : vous-même, un artisan ou un gestionnaire peut se déplacer pour prendre des photos et relever le taux d’humidité.
- Mesures provisoires : mise en place d’un déshumidificateur, aération renforcée, nettoyage antifongique léger pour limiter la propagation.
J7 - J30 : diagnostic de la cause, chiffrage, décision
- Missionner un professionnel : plombier, couvreur, entreprise spécialisée en humidité selon la cause présumée.
- Obtenir un rapport écrit : indispensable pour déterminer la responsabilité et justifier les décisions auprès de l’assurance ou du syndic.
- Établir les devis et prendre une décision : réparer directement, transmettre au syndic (si parties communes) ou déclarer à votre assurance PNO.
J30+ : travaux correctifs, contrôle
- Travaux correctifs : réparation de la cause (remplacement de VMC, réfection toiture, étanchéité…).
- Remise en état esthétique : peinture, plâtre, papier peint…
- Contrôle : vérification 2 à 4 semaines après la fin des travaux pour s’assurer de l’efficacité de ces derniers.
Plan d’action pour le bailleur en cas de moisissure
- Réagir en moins de 7 jours avec une réponse écrite et un constat.
- Identifier la cause avec un diagnostic professionnel.
- Corriger le problème structurel.
- Documenter chaque étape avec photos, rapports et devis.
- Prévoir un contrôle final pour valider la remise en état.
⇨ Pour aller plus loin : “Comment un propriétaire peut-il engager des travaux pendant une location ?”
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Copropriété et moisissure : qui fait quoi ?
En cas de moisissure, la responsabilité peut relever non seulement du bailleur et du locataire, mais aussi de la copropriété. Dès que l’origine probable touche aux parties communes, le syndic doit être impliqué.
Parties communes : les obligations du syndic
- Toiture, façades, colonnes d’eau, gaines techniques : ces éléments sont considérés comme des parties communes. Si une infiltration ou une fuite provient de ces zones, le syndic est tenu de diligenter les réparations.
- Déclaration à l’assurance immeuble : c’est au syndic de déclarer le sinistre auprès de l’assureur de la copropriété (multirisque immeuble).
- Décision collective : les travaux importants doivent être votés en assemblée générale des copropriétaires. Le bailleur peut demander l’inscription du point à l’ordre du jour.
Courriers types au syndic
Pour accélérer la prise en charge, adressez un courrier recommandé au syndic dès que l’origine commune est suspectée. Ce courrier doit :
- Décrire le problème constaté (photos et date du signalement du locataire).
- Préciser la localisation (toiture, colonne d’eau, façade…).
- Rappeler l’obligation légale du syndic d’assurer l’entretien et la réparation des parties communes.
- Demander confirmation de la déclaration à l’assurance de la copropriété.
Moisissure et rôle de la copropriété
- Le syndic est responsable de l’entretien des parties communes.
- Les sinistres liés à la toiture, aux colonnes ou aux façades doivent être gérés par la copropriété.
- Le bailleur doit formaliser sa demande par courrier recommandé.
- Les travaux lourds doivent être validés en assemblée générale.
Budget et travaux en cas de moisissure : que prévoir ?
Traiter un problème de moisissure ne se limite pas à effacer les taches visibles. Pour éviter la récidive et sécuriser votre investissement locatif, il faut prévoir un budget adapté et cibler en priorité les causes structurelles.
Traiter la cause
- Toujours commencer par un diagnostic précis : faites intervenir un artisan ou une entreprise spécialisée pour identifier la cause (VMC hors service, infiltration de toiture…).
- Demander plusieurs devis : comparer les coûts et les solutions proposées permet d’éviter les mauvaises surprises.
- Prioriser la cause : inutile de repeindre si l’humidité n’est pas stoppée ; les problèmes reviendront rapidement.
- Prévoir des améliorations durables : installation d’une VMC performante, isolation des murs, remplacement d’éléments vétustes.
Déductibilité fiscale
Bonne nouvelle : de nombreux travaux réalisés pour traiter l’humidité et la moisissure sont déductibles de vos revenus fonciers :
- Entretien : réparation ou remplacement d’une VMC, traitement d’un mur humide.
- Réparation : remise en état après infiltration ou fuite d’eau.
- Amélioration : installation d’une ventilation mécanique contrôlée performante, isolation thermique renforcée.
Ces dépenses peuvent donc réduire votre base imposable et alléger le coût réel des travaux. Pour plus de détails, voir notre guide complet sur les travaux déductibles des revenus fonciers.
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Communication avec le locataire (modèles)
La manière dont vous communiquez avec votre locataire est aussi importante que les travaux réalisés. Une réponse claire, rapide et documentée permet de maintenir une relation de confiance et d’éviter un conflit.
Accusé de réception et rdv de diagnostic
Dès la réception du signalement, adressez un accusé de réception écrit confirmant que vous avez pris en compte la demande.
Exemple :
“Madame, Monsieur,
J’ai bien reçu votre signalement concernant l’apparition de moisissures dans [pièce concernée]. Je programme une visite de diagnostic le [date] afin d’identifier la cause et définir les solutions adaptées.
Cordialement,
[Nom du propriétaire]”
Compte-rendu et plan d’action
Après le diagnostic, envoyez un compte-rendu à votre locataire :
- Résumé des observations.
- Origine probable du problème.
- Travaux envisagés + calendrier prévisionnel.
- Intervenants identifiés (entreprise, syndic, assureur).
Si cause de l’humidité = usage : recommandations écrites + suivi
Dans certains cas, l’origine peut relever des habitudes du locataire (absence d’aération, linge séché sans ventilation, chauffage insuffisant).
Il est alors important de :
- Transmettre par écrit des recommandations précises (ouvrir les fenêtres 10 minutes/jour, utiliser la VMC, chauffer à 19°C minimum…).
- Garder une copie de ce courrier dans votre dossier.
Communication bailleur-locataire
- Toujours répondre par écrit dans les premiers jours.
- Donner de la visibilité avec un plan d’action clair.
- Documenter les échanges pour conserver une preuve.
- Adapter le ton selon la cause : solutions techniques ou recommandations d’usage.
⇨ Pour aller plus loin : “Comment résoudre les litiges locatifs : le guide pratique”
Moisissure en location et obligations du propriétaire : ce qu’il faut retenir
La présence de moisissure dans un logement loué n’est jamais anodine. Pour un propriétaire bailleur, elle constitue à la fois un enjeu légal, financier et relationnel. L’obligation de fournir un logement décent impose d’agir rapidement, de manière structurée et documentée. En pratique : identifier la cause, mobiliser les bons interlocuteurs (assurance, syndic, artisans) et corriger durablement le problème.
En adoptant une communication transparente avec votre locataire et en conservant une traçabilité complète (photos, devis, courriers), vous limitez les litiges et valorisez votre bien. Enfin, n’oubliez pas que nombre de travaux engagés pour traiter l’humidité sont déductibles fiscalement, ce qui réduit leur coût réel.
Manda, votre syndic de copropriété spécialiste de la gestion locative moderne et rentable, se tient à votre disposition pour vous aider en cas de problème lié à l'apparition de moisissure dans un logement loué. N’hésitez pas à contacter nos experts pour toute question !
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FAQ sur la moisissure en location et les obligations du propriétaire
Moisissure : obligations du propriétaire ?
Le bailleur doit assurer au locataire un logement décent, protégé de l’humidité excessive. En cas de moisissure liée à un défaut structurel (VMC, infiltration, défaut d’isolation), la responsabilité du propriétaire est engagée.
Logement humide : obligations du propriétaire ?
Un logement humide peut être considéré comme non décent. Le propriétaire doit diagnostiquer la cause et réaliser les travaux nécessaires. À défaut, le locataire peut saisir l’ADIL, la mairie ou la justice.
Moisissure et location : qui est responsable ?
La responsabilité dépend de la cause : usage locataire (condensation) ou défaut du bâti (infiltration, remontées capillaires). Sans diagnostic, il est impossible de trancher.
Humidité sur un mur : assurance locataire ou propriétaire ?
Si l’humidité provient d’un défaut privatif (canalisation, VMC), l’assurance PNO du bailleur s’applique. Si elle touche les biens mobiliers, c’est la MRH du locataire. Si l’origine est une partie commune, l’assurance de la copropriété est sollicitée.
Logement loué et moisissure : que faire ?
Répondre immédiatement au locataire, organiser un diagnostic, déclarer le sinistre à l’assurance si nécessaire et engager des travaux correctifs.
Moisissure plafond salle de bains : que faire ?
Elle est souvent liée à la condensation ou à une VMC défectueuse. Si l’installation est privative et vétuste, le bailleur doit intervenir. Si la ventilation est obstruée dans les parties communes, c’est au syndic d’agir.
