En bref
Votre propriétaire a retenu une partie ou la totalité de votre caution ?
- Rassemblez vos preuves : bail, état des lieux d’entrée et de sortie, photos, échanges écrits.
- Vérifiez le motif : nettoyage, travaux, impayés, charges.
- Envoyez une LRAR de contestation pour demander justificatifs et restitution.
- Saisissez la Commission départementale de conciliation (CDC) en cas de blocage.
- Ultime recours : injonction ou tribunal.
Introduction
La contestation d’une retenue sur caution est l’un des litiges locatifs les plus fréquents. Après la remise des clés, de nombreux locataires découvrent que tout ou partie de leur dépôt de garantie n’est pas restitué. Nettoyage, travaux, charges : certains motifs peuvent être légitimes, mais d’autres sont abusifs. Dans ce guide, Manda détaille les étapes à suivre, fournit des modèles de courriers et vous rappelle vos droits pour faire face à une retenue de caution contestée.
Mise à jour le : 17/09/2025
Délais légaux et pénalités de retard
En matière de dépôt de garantie, la loi est très stricte. Le propriétaire ne peut pas retenir la caution indéfiniment. Deux délais s’appliquent selon la situation (Source : Service Public, mise à jour le 09/07/2024) :
- 1 mois : si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et qu’aucune anomalie n’est constatée.
- 2 mois : si l’état des lieux de sortie révèle des dégradations ou s’il n’a pas pu être réalisé dans de bonnes conditions (absence d’une partie, litige).
Pénalités en cas de retard
Si le propriétaire ne restitue pas la caution dans les temps, une pénalité automatique s’applique.
Depuis la loi du 6 juillet 1989 (article 22), le bailleur doit verser une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé.
Exemple :
- Dépôt de garantie : 1 000 €
- Loyer mensuel hors charges : 700 €
- Retard de 2 mois, le propriétaire doit rendre :
- 1 000 € (caution)
- 2 × 70 € (pénalités)
- soit 1 140 € au total
Ce mécanisme protège le locataire contre les retenues abusives ou les délais excessifs.
Comment réagir en cas de retard ?
- Vérifiez la date de remise des clés.
- Calculez le délai légal (1 ou 2 mois).
- Adressez une mise en demeure par LRAR au propriétaire pour réclamer la restitution.
- Mentionnez la pénalité légale dans votre courrier.
Si malgré cela la somme n’est pas rendue, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) ou engager une procédure devant le juge des contentieux de la protection.
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Le propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie uniquement pour des frais réels, justifiés par des factures et liés à l’état des lieux de sortie. Un simple devis ou une estimation ne suffit pas. Voici les principaux cas rencontrés :
| Motif | Légitime si… | Abusif si… | Comment contester |
|---|---|---|---|
| Nettoyage | Logement rendu très sale, salissures anormales prouvées par photos et état des lieux | Ménage “standard” ou simple poussière | Exiger factures de nettoyage et comparer photos entrée/sortie |
| Travaux / remplacement | Réparations liées à des dégradations constatées dans l’état des lieux + factures réelles | Travaux d’amélioration, embellissement ou simple devis sans réalisation | Demander justificatifs détaillés, vérifier vétusté |
| Charges | Décompte réel fourni (charges de copropriété, eau, chauffage) | Estimation vague sans justificatif officiel | Réclamer le décompte détaillé |
| Usure / vétusté | Dégradations anormales (trous, détériorations prématurées) | Usure normale liée au temps (peinture ternie, parquet légèrement marqué) | Vérifier si une grille de vétusté est annexée au bail |
Une retenue doit toujours être proportionnée et liée à une obligation du locataire. En cas de doute, comparez votre situation avec les règles officielles.
⇨ Pour en savoir plus :
- “Trous état des lieux : que faire en sortie de location ?”
- “Peinture et état des lieux : règles essentielles à suivre”
Contester une retenue sur le dépôt de garantie : cas pratiques
Étudions différentes situations justifiant, ou non, une retenue sur le dépôt de garantie de la part du bailleur.
Caution non rendue après 1 mois
Si l’état des lieux de sortie est conforme et qu’aucune dégradation n’a été constatée, le bailleur doit restituer le dépôt de garantie sous 1 mois. Passé ce délai, la retenue devient abusive. La première étape consiste à envoyer une LRAR pour rappeler la loi et réclamer la restitution. Mentionnez également la pénalité de retard prévue à l’article 22 de la loi de 1989. Sans réponse, saisissez la CDC.
Caution non rendue après 2 mois : que faire ?
Lorsque l’état des lieux de sortie mentionne des anomalies, le délai de restitution passe à 2 mois maximum. Au-delà, le propriétaire est en tort. La procédure est la même : LRAR de mise en demeure, puis saisine de la Commission départementale de conciliation si aucun règlement amiable n’est trouvé. Vous pouvez ensuite saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir la restitution et les pénalités légales.
Retenue sur caution pour nettoyage : légal ou abusif ?
Un propriétaire peut retenir des frais de nettoyage seulement si le logement est rendu anormalement sale (traces importantes, graisse, salissures visibles) et que cela est mentionné dans l’état des lieux de sortie. Un ménage jugé “insuffisant” ne justifie pas une retenue. Demandez toujours la facture de l’entreprise de nettoyage. Si le bailleur ne fournit qu’un devis, la retenue est contestable.
⇨ Pour aller plus loin : “La retenue de garantie pour le nettoyage du logement : tout ce que vous devez savoir”
Non restitution de caution pour travaux
Un bailleur peut retenir des sommes pour réparer des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie. Mais il doit présenter des factures réelles, et non de simples devis. Attention : il n’a pas le droit de vous faire payer des améliorations ou des travaux d’embellissement. En cas de doute, réclamez la liste détaillée des réparations et vérifiez la proportionnalité avec la vétusté normale.
⇨ Pour aller plus loin : “État des lieux : comment mesurer la vétusté ?”
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Mon propriétaire ne veut pas me rendre ma caution
Si votre propriétaire refuse purement et simplement de restituer la caution, exigez par écrit (LRAR) les justificatifs. Sans réponse ou avec des motifs abusifs, la prochaine étape est la CDC de votre département. Cette instance gratuite aide à trouver un accord amiable. Si l’échec persiste, il reste la solution judiciaire : l’injonction de payer ou la saisine du juge des contentieux de la protection.
État des lieux de sortie non remis le jour même
Le bailleur doit remettre un exemplaire de l’état des lieux de sortie au locataire, normalement le jour de la restitution. En pratique, certains le transmettent plus tard, ce qui peut créer un doute sur les retenues appliquées. Envoyez un courrier de demande afin d’obtenir ce document rapidement. En cas de litige, contestez toute retenue non justifiée par cet état des lieux.
⇨ Pour aller plus loin, consultez notre article : “État des lieux de sortie : le guide complet”
Procédure pas à pas pour contester une retenue sur le dépôt de garantie
Contester une retenue sur caution suit un chemin précis. Respecter chaque étape augmente vos chances de récupérer votre argent rapidement.
1. Rassemblez vos preuves
Réunissez tous les documents utiles : bail, état des lieux d’entrée et de sortie, photos, échanges écrits, factures ou décomptes de charges.
2. Identifiez le motif de la retenue
Comparez les justificatifs fournis avec le tableau “motifs légitimes / abusifs”. Vérifiez si la retenue sur le dépôt de garantie repose sur une dégradation réelle ou une usure normale.
3. Demandez les justificatifs
Le propriétaire doit fournir des preuves : factures de travaux, décomptes officiels, factures de nettoyage. Un simple devis ou une estimation n’a pas de valeur légale.
4. Envoyez une LRAR de contestation
Rédigez une lettre recommandée avec accusé de réception pour demander la restitution. Citez la loi (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) et, si besoin, mentionnez la pénalité légale de 10 % par mois de retard.
5. Saisissez la CDC
Si la situation est bloquée, adressez un dossier à la Commission départementale de conciliation (CDC). Cette instance gratuite intervient dans un délai rapide.
6. Tentez la médiation ou la protection juridique
Si vous disposez d’une assurance habitation avec protection juridique, utilisez-la. Certaines couvrent les frais liés à un litige concernant le dépôt de garantie d’une location.
7. Engagez une action en justice
Dernier recours : l’injonction de payer ou la saisine du juge des contentieux de la protection. La procédure est simple et peu coûteuse.
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Modèles à télécharger
Pour faciliter vos démarches, voici deux modèles prêts à l’emploi à personnaliser avec vos informations.
Modèle LRAR - Contestation d’une retenue sur caution
[Nom, prénom]
[Adresse]
[Code postal, ville]
[Mail, téléphone]
[Nom du propriétaire / bailleur]
[Adresse]
[Ville], le [date]
Objet : Contestation d’une retenue sur dépôt de garantie – Bail n° [référence]
Madame, Monsieur,
Je fais suite à la fin de mon bail signé le [date du bail] concernant le logement situé [adresse].
Lors de l’état des lieux de sortie du [date], vous avez retenu [montant] € sur mon dépôt de garantie de [montant total].
Conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, je vous demande de justifier cette retenue par la transmission des pièces suivantes : factures, décomptes ou justificatifs précis. À défaut, je vous prie de bien vouloir procéder au remboursement de la somme retenue, soit [montant] €, sous huit jours.
Sans réponse de votre part, je saisirai la Commission départementale de conciliation, voire le juge des contentieux de la protection.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
[Signature]
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Modèle - Demande de justificatifs (mail court)
Objet : Demande de justificatifs concernant la retenue sur mon dépôt de garantie
Bonjour,
Vous avez retenu [montant] € sur mon dépôt de garantie.
Je vous remercie de bien vouloir m’adresser les justificatifs correspondants (factures, décomptes de charges) dans les plus brefs délais.
Sans justificatifs, cette retenue est considérée comme abusive.
Cordialement,
[Nom, prénom]
Côté bailleur : bonnes pratiques pour éviter les litiges sur le dépôt de garantie
Pour un propriétaire, la retenue sur caution doit toujours être transparente et justifiée. Quelques réflexes simples permettent de réduire les contestations :
- Réaliser un état des lieux d’entrée et de sortie précis, photos à l’appui.
- Conserver toutes les factures (nettoyage, réparations, charges).
- Respecter les délais légaux (1 ou 2 mois maximum).
- Communiquer rapidement avec le locataire pour éviter les tensions.
⇨ Besoin d’aide pour sécuriser votre location ? Découvrez nos solutions de gestion locative et nos conseils pratiques pour résoudre les litiges locatifs.
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Contester une retenue sur le dépôt de garantie : ce qu’il faut retenir
La contestation d’une retenue sur le dépôt de garantie repose sur des règles simples : respect des délais, justification par factures réelles et proportionnalité des sommes retenues. En cas de litige persistant, la saisine de la Commission départementale de conciliation est gratuite et rapide ; si elle échoue, le recours judiciaire reste accessible grâce à la procédure d’injonction de payer.
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FAQ sur la retenue sur le dépôt de garantie
Comment contester une retenue sur caution ?
Adressez une lettre recommandée avec AR au propriétaire pour demander les justificatifs (factures, décomptes). Sans réponse, saisissez la CDC puis, en dernier recours, le tribunal.
Quel est le délai pour contester une retenue sur dépôt de garantie ?
Vous pouvez agir dès la non-restitution du dépôt de garantie. Le délai légal est de 1 mois (si pas d’anomalie) ou 2 mois (si litige/EDL). Passé ce délai, réclamez aussi les pénalités.
Retenue sur dépôt de garantie pour nettoyage : est-ce légal ?
Oui, si le logement est rendu anormalement sale et que cela est prouvé par l’état des lieux de sortie + factures. Sinon, la retenue est abusive et contestable.
Non restitution de caution pour travaux : quels justificatifs demander ?
Seules les factures réelles de réparation sont valables. Les devis ou travaux d’embellissement ne peuvent pas être imputés au locataire.
Caution non rendue après 1 ou 2 mois : que faire ?
Envoyez une mise en demeure par LRAR en rappelant la pénalité légale de 10 %. Si aucun remboursement, saisissez la CDC puis le juge des contentieux.
Litige caution location : qui saisir ?
Commencez par la Commission départementale de conciliation. Si aucun accord n’est trouvé, engagez une injonction de payer ou saisissez directement le juge des contentieux de la protection.
