Depuis le 1er juillet 2025, les règles en matière de recouvrement locatif ont changé. Grâce à une réforme récente, les propriétaires peuvent désormais faire saisir les loyers impayés directement sur le salaire du locataire.
Une avancée majeure dans la lutte contre les impayés, mais sous la condition de posséder un titre exécutoire.
Manda vous propose un guide complet vous expliquant clairement les nouvelles règles, la procédure à mettre en place et ses limites.
Que change la réforme du 1er juillet 2025 en matière de loyer impayé et prélèvement sur salaire ?
En présence de loyers impayés, le prélèvement sur salaire peut s’avérer plus rapide depuis juillet 2025.
Une procédure d’exécution simplifiée après obtention du titre exécutoire, plus rapide et plus accessible en théorie
Jusqu’à récemment, toute saisie sur salaire devait obligatoirement passer par une audience judiciaire devant le Juge de l’exécution (JEX). Cette étape, souvent longue et coûteuse, constituait un frein pour les Commissaires de justice en charge de l’exécution de la décision et pour les propriétaires souhaitant récupérer des loyers dus.
Depuis juillet 2025, un commissaire de justice (ex-huissier) peut directement initier la procédure, sans décision préalable du JEX et en se basant uniquement sur le titre exécutoire obtenu auprès du Juge des contentieux de la protection.
Cette mesure, encadrée par la loi, concerne exclusivement les loyers impayés et permet de déclencher une saisie sur rémunération de façon accélérée, une fois certains critères remplis.
À retenir : ce n’est pas une saisie “automatique”, mais une procédure raccourcie lorsque toutes les conditions sont réunies.
Un registre national pour plus de transparence
Autre nouveauté : la création d’un registre national des saisies, centralisant toutes les procédures en cours. Ce registre assure :
- Une traçabilité complète des démarches,
- L'évitement des doublons (un même salarié ne peut faire l’objet de plusieurs saisies injustifiées),
- Une consultation facilitée pour les commissaires de justice et les employeurs.
⇨ Pour aller plus loin : “Propriétaires bailleurs : combien de loyers impayés avant de pouvoir engager une procédure d'expulsion ?”
Quelles sont les étapes de la procédure ?
La réforme n’a pas supprimé toutes les obligations. Le bailleur doit encore disposer d’un titre exécutoire pour pouvoir enclencher la procédure.
Titre exécutoire requis : deux possibilités
Pour engager un prélèvement sur salaire sans audience, le propriétaire doit être en possession d’un titre exécutoire :
- Un bail notarié (acte authentique signé devant notaire),
- Ou une décision de justice définitive (ex. : jugement de condamnation au paiement).
Bon à savoir : l’acte notarié a un coût mais peut permettre de contourner l’audience judiciaire, uniquement sur le volet pécuniaire.
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Commandement de payer avant saisie rémunération : un délai d’un mois pour réagir
Avant toute saisie, le commissaire de justice doit signifier au locataire un commandement de payer. Ce document rappelle les sommes dues et accorde un délai légal d’un mois au locataire pour régulariser, négocier ou contester la créance.
Durant ce délai, le locataire peut proposer un échéancier ou justifier d’un paiement partiel déjà effectué. Dans tous les cas, le commandement est un préalable obligatoire à toute saisie.
Important : le commandement de payer visant la clause résolutoire ne permet absolument pas de saisir avec effet attributif les salaires du locataire. Il est toujours obligatoire d'obtenir une décision de justice (ce qui est la phase qui prend toujours le plus de temps, soit 10 à 15 mois en moyenne), sauf à disposer d’un bail notarié ayant force exécutoire.
Saisie auprès de l’employeur
Si aucun accord n’a été trouvé sous un mois, le commissaire de justice peut directement adresser un acte de saisie à l’employeur du locataire. Celui-ci est alors tenu de prélever une partie du salaire tous les mois, qui reviendra au propriétaire.
Cette saisie :
- Ne peut dépasser un certain plafond légal,
- Respecte un reste à vivre incompressible pour le salarié.
Le registre national des saisies : un outil de contrôle
Le commissaire de justice doit inscrire chaque nouvelle saisie sur ce registre national. Il permet notamment d’éviter les abus, de vérifier que la part saisissable est respectée et d'assurer la confidentialité des données, ainsi que leur sécurité.
⇨ Pour aller plus loin : “Recouvrement des loyers impayés après expulsion : que faire en tant que propriétaire ?”
Quels sont les avantages pour les bailleurs ?
Gain de temps, procédure simplifiée et traçabilité font partie des avantages de la réforme.
Un gain de temps non négligeable
En supprimant le passage devant le juge pour cette catégorie précise de créance, la réforme réduit fortement les délais de recouvrement :
- Avant : 8 à 12 mois en moyenne pour obtenir une décision exécutoire.
- Depuis juillet 2025 : quelques semaines si le bail est notarié ou si une décision judiciaire existe déjà.
Comparatif avant/après la réforme :
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| Étape | Avant la réforme | Après la réforme (07-2025) |
|---|---|---|
| Obtention du titre | Décision judiciaire (8-12 mois) | Bail notarié ou jugement déjà acquis |
| Déclenchement de la saisie | Autorisation du JEX | Commissaire de justice |
| Durée totale | 10 à 15 mois | 2 à 3 mois |
Une procédure déléguée à un professionnel
Le propriétaire n’a plus à gérer seul les démarches. Le commissaire de justice constitue le dossier, contacte l’employeur et gère l’encaissement puis la répartition.
Résultat : une externalisation complète, plus simple et moins stressante.
Une traçabilité renforcée
Grâce au registre national, chaque action est datée, répertoriée et consultable. Cette traçabilité protège le bailleur d’éventuelles contestations et renforce la sécurité juridique de la procédure.
⇨ Pour aller plus loin : “Comment récupérer un loyer impayé après le départ du locataire ?”
Saisie sur salaire : quels sont les droits des locataires ?
La réforme ne remet pas en cause les droits fondamentaux des locataires. Plusieurs garde-fous ont été conservés.
Droit à la contestation et au délai
Le locataire dispose :
- D’un mois pour contester la créance ou négocier un échéancier,
- Du droit d’être informé par voie officielle (acte de commissaire),
- De la possibilité de saisir le juge en référé s’il estime la procédure abusive ou incorrecte.
Respect du barème légal
La part saisissable sur le salaire est strictement encadrée par l’article L3252-2 du Code du travail. Elle dépend du revenu net et de la situation familiale (nombre de personnes à charge). Voici les montants pour 2025 :
| Total des ressources mensuelles saisissables | Part saisissable | Montant maximum de la saisie (cumulé) |
|---|---|---|
| Tranche 1 : jusqu'à 370 € | 1/20e | 18,50 € |
| Tranche 2 : entre 370 € et 721,67 € | 1/10e | 53,67 € |
| Tranche 3 : entre 721,67 € et 1 074,17 € | 1/5e | 124,17 € |
| Tranche 4 : entre 1 074,17 € et 1 424,17 € | 1/4 | 211,67 € |
| Tranche 5 : entre 1 424,17 € et 1 775 € | 1/3 | 328,61 € |
| Tranche 6 : entre 1 775 € et 2 133,33 € | 2/3 | 567,50 € |
| Tranche 7 : au-delà de 2 133,33 € | 100 % | 567,50 € (et la totalité des sommes au-delà de 2 133,33 €) |
Pour chaque personne à la charge du débiteur, le montant de la tranche est majoré de 143,33 €. Par ailleurs, le reste à vivre (montant minimum laissé au salarié) doit toujours être garanti. Il est équivalent au RSA socle, soit 646,52 € depuis le 01/04/2025.
À retenir : le revenu saisissable peut être saisi dans sa totalité, à l'exception du reste à vivre, également appelé solde bancaire insaisissable (SBI).
Garantie de confidentialité
L’employeur ne peut pas sanctionner un salarié faisant l’objet d’une saisie. Toute discrimination ou pression constitue une infraction punissable.
Limites et risques du prélèvement direct sur salaire
Le prélèvement sur salaire en cas de loyer impayé reste cependant conditionné à des règles précises.
Le titre exécutoire reste indispensable
Bien que la réforme simplifie l’étape de la saisie, elle ne dispense pas le bailleur d’obtenir un titre exécutoire valide. Cela signifie :
- Soit un bail notarié, ce qui nécessite une rédaction spécifique et un coût supplémentaire ;
- Soit une décision judiciaire classique, obtenue à l’issue d’une procédure qui peut durer plusieurs mois.
Des stratégies d’évitement possibles
Certains locataires peuvent chercher à contourner la saisie en :
- Changeant d’employeur ou en passant au statut indépendant,
- Faisant preuve d’insolvabilité apparente,
- Se mettant au chômage, voire au RSA.
Cela signifie que, même avec une procédure bien enclenchée, le risque d’impayé persiste, surtout si le locataire est malveillant ou en situation précaire.
Des montants parfois irrécouvrables
Même si la saisie est effective, le montant prélevé peut être inférieur au loyer mensuel dû ou insuffisant pour rembourser une dette locative importante.
Par exemple, un salarié au SMIC avec 2 enfants verra au maximum 8 à 10 % de son salaire prélevé, soit 120 à 150 € par mois, là où le loyer impayé atteint parfois 500 €. La saisie est donc un outil utile, mais elle ne garantit pas la récupération intégrale de la dette.
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Loyers impayés et prélèvement sur salaire : cas pratiques
Cas n°1 - Bail notarié
- Bail signé en mars 2025 devant notaire
- Loyer impayé en juillet
- Commandement de payer envoyé mi-juillet
- Saisie enclenchée auprès de l’employeur le 20 août
- Premier prélèvement effectué le 25 septembre
Cas n°2 - Décision judiciaire préalable
- Commandement de payer en janvier
- Décision de justice obtenue en octobre
- Saisie sur salaire notifiée en novembre
- Premier versement perçu en janvier
Simulation de la part saisissable
| Salaire net mensuel | Personnes à charge | Montant max saisissable/mois |
|---|---|---|
| 1 400 € | 0 | 205,63 € |
| 1 800 € | 1 | 296,33 € |
| 2 500 € | 2 | 661,83 € |
Bon à savoir : le barème est actualisé chaque année par décret. Vous pouvez également réaliser une simulation personnalisée sur le site du Service Public.
Le rôle des professionnels dans la procédure
Plusieurs professionnels jouent un rôle central en matière de loyers impayés et de prélèvement sur salaire.
Commissaire de justice
Depuis 2025, le commissaire de justice centralise l’ensemble de la procédure. Ses missions sont de :
- Vérifier la validité du titre exécutoire,
- Signifier le commandement de payer,
- Saisir l’employeur via un acte officiel,
- Assurer le suivi et la répartition des montants perçus.
Il agit comme intermédiaire entre le bailleur, le locataire et l’employeur.
⇨ Pour aller plus loin : “Frais d'huissier en cas de loyer impayé : comment s'en sortir sans perdre d'argent ?”
Gestionnaire locatif ou administrateur de biens
Pour les propriétaires délégants la gestion de leur bien :
- Le professionnel prépare le dossier (preuves d’impayés, baux, relances…),
- Il choisit et mandate un commissaire de justice,
- Il informe le propriétaire des étapes et des délais.
Il joue donc un rôle de conseil stratégique et garantit une procédure rigoureuse et bien documentée.
Assurance loyers impayés (GLI) : une protection complémentaire
Une assurance loyers impayés prend en charge :
- Le remboursement des loyers dus,
- Les frais de procédure (commissaire, huissier, avocat),
- Le suivi du recouvrement.
⇨ Pour en savoir plus sur la GLI : “Garantie loyer impayé : Tout ce que vous devez savoir”
Checklist pour les bailleurs
- Disposer d’un titre exécutoire
- Mandater un commissaire de justice
- Constituer le dossier (preuves, pièces du bail)
- Laisser passer le délai d’un mois
- Transmettre l’acte de saisie à l’employeur
- Suivre les paiements
- Envisager une GLI ou une action complémentaire si besoin
⇨ Pour aller plus loin : “Expulser un locataire pour loyers impayés : les démarches en 2025”
Loyers impayés et prélèvement sur salaire : ce qu’il faut retenir
La réforme du 1er juillet 2025 marque une avancée pour les bailleurs, mais elle ne règle pas tout. Le prélèvement sur salaire des loyers impayés devient plus simple, plus rapide, mais reste conditionné à un cadre juridique strict :
- La procédure est désormais possible sans audience judiciaire.
- Elle nécessite toujours un titre exécutoire.
- Le commissaire de justice est au cœur du dispositif.
- Le locataire est protégé (barème, reste à vivre, confidentialité).
- Le risque d’irrécouvrabilité persiste en cas d’insolvabilité.
Manda, votre spécialiste de la gestion locative moderne et rentable, est à vos côtés pour vous accompagner dans vos démarches !
FAQ sur les loyers impayés et le prélèvement sur salaire
Depuis quand peut-on prélever un loyer impayé sur le salaire du locataire sans juge ?
Depuis le 1er juillet 2025, une réforme permet au commissaire de justice de procéder à une saisie sans décision judiciaire, à condition qu’un titre exécutoire existe.
Faut-il un titre exécutoire pour lancer la procédure ?
Oui, c’est obligatoire. Il peut s’agir d’un bail notarié ou d’une décision de justice préalable.
Quel montant maximum peut être saisi sur un salaire ?
Cela dépend du revenu net et de la composition familiale, en respectant toujours un reste à vivre minimum.
Le locataire peut-il contester la saisie ?
Oui. Il dispose d’un mois après le commandement de payer pour contester la dette ou négocier un échéancier.
Que doit faire le bailleur si le locataire ne paie pas malgré la saisie ?
Il peut engager d’autres procédures (expulsion, recours judiciaire), ou faire appel à une assurance loyers impayés pour couvrir les pertes.
