Depuis plusieurs années, la tension entre l'explosion des locations meublées de courte durée et la raréfaction des logements longue durée alimente les débats. La loi Le Meur, promulguée en 2024, apporte une réponse ferme à ces enjeux. Elle impose de nouvelles règles fiscales, énergétiques et administratives pour réguler ce secteur. Notre article complet vous guide dans la compréhension de ces nouvelles dispositions et de leur impact concret sur vos locations.
Quelles sont les nouvelles obligations déclaratives ?
La loi Le Meur introduit un cadre déclaratif plus rigoureux pour encadrer les locations de courte durée. Son objectif est clair : assurer un meilleur suivi des meublés touristiques à l’échelle nationale.
Enregistrement obligatoire en mairie
L’un des piliers de la loi Le Meur repose sur la centralisation des données concernant les meublés touristiques :
- Un téléservice national d’enregistrement sera mis en place. Tous les propriétaires souhaitant louer leur bien en meublé touristique devront obtenir un numéro d’enregistrement unique via cette plateforme.
- Ce dispositif s’appliquera à toutes les communes, même celles qui ne sont pas touristiques.
- Le délai d’application est fixé au 20 mai 2026 au plus tard, ce qui laisse un certain temps d’adaptation aux propriétaires.
- En cas de non-respect de cette obligation, des sanctions financières sont prévues.
Bon à savoir : cette obligation concerne aussi bien les résidences principales louées ponctuellement que les résidences secondaires exploitées à des fins lucratives.
Limitation de la durée de location
Autre point marquant de la loi Le Meur : la limitation du nombre de jours de location pour les résidences principales :
- Jusqu’ici, un propriétaire pouvait louer sa résidence principale jusqu’à 120 jours par an. Désormais, cette limite passe à 90 jours.
- Cette restriction s’applique dans toutes les communes de France, sans distinction entre zones tendues et non tendues.
- Les plateformes comme Airbnb ou Abritel devront bloquer automatiquement les calendriers une fois le seuil atteint.
À retenir : cette mesure vise à renforcer la vocation résidentielle des logements et à limiter les effets de la spéculation locative.
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Règlementation location saisonnière: fonctionnement et risques ?”
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Quels changements fiscaux pour les propriétaires ?
La loi Le Meur redéfinit les avantages fiscaux attachés à la location meublée, avec pour objectif de rapprocher ce régime de celui des locations nues, plus encadrées.
Réduction des abattements fiscaux
La fiscalité des meublés change en profondeur, tant pour les meublés classés que pour les meublés non classés :
- Pour les meublés classés (label type "meublé de tourisme"), l’abattement passe de 71 % à 50 %, avec un plafond de 77 700 € de revenus annuels.
- Pour les meublés non classés, l’abattement chute de 50 % à 30 %, avec un plafond abaissé à 15 000 €.
Ce changement rend la fiscalité beaucoup moins avantageuse pour les petits propriétaires et limite l’intérêt du statut LMNP.
Suppression de l’amortissement dans le calcul des plus-values
Autre nouveauté de taille : l’impossibilité d’amortir son bien dans le cadre du calcul de la plus-value immobilière lors de la revente :
- Jusqu’à présent, les investisseurs en LMNP pouvaient amortir leur bien, ce qui permettait de diminuer leurs revenus imposables tout en conservant les abattements classiques à la revente.
- Maintenant, les amortissements subiront une réintégration afin de calculer la plus-value.
- Résultat : les propriétaires devront payer plus d’impôt lors de la revente, réduisant considérablement l’attrait du statut LMNP.
À retenir : ce changement impacte directement la stratégie patrimoniale de nombreux investisseurs ayant misé sur la rentabilité des locations meublées.
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Vaut-il mieux passer une location Airbnb en location meublée classique ?”
Quelles sont les nouvelles exigences en matière de performance énergétique ?
Face à l’urgence climatique et à la nécessité de réduire l’empreinte carbone du parc immobilier français, la loi Le Meur introduit un virage important dans la réglementation énergétique des locations meublées de courte durée. En renforçant les exigences en matière de performance énergétique, le texte vise à responsabiliser les propriétaires tout en participant aux objectifs nationaux de transition écologique.
Obligation de DPE pour les meublés touristiques
Désormais, tout logement meublé proposé à la location de courte durée, qu’il s’agisse d’une résidence principale louée quelques semaines par an ou d’un logement secondaire exploité en meublé touristique, devra être pourvu d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) valide. Cette mesure, qui jusqu’ici ne concernait que les locations classiques de longue durée, vient uniformiser les exigences entre les différents types de locations.
Le DPE devient donc un document obligatoire, à transmettre au locataire ou à intégrer dans l’annonce dès la mise en location du bien. Il permet de classer le logement sur une échelle de performance allant de A (logement très économe) à G (logement extrêmement énergivore). Ce classement repose sur plusieurs critères : qualité de l’isolation, type de chauffage, équipements énergétiques, émissions de gaz à effet de serre…
Interdiction progressive des passoires thermiques
La loi Le Meur reprend et adapte le calendrier d’exclusion des passoires thermiques déjà en vigueur pour les locations longue durée. À compter des prochaines années, certains biens ne pourront plus être proposés à la location touristique s’ils n’atteignent pas un seuil minimal de performance énergétique :
- À partir du 1er janvier 2025, les logements classés G seront interdits à la location, y compris pour les séjours de courte durée.
- En 2028, ce sera au tour des logements classés F d’être exclus du marché locatif.
- Enfin, en 2034, les logements classés E ne pourront plus être proposés à la location, à moins de travaux de rénovation significatifs.
Ces échéances obligeront les propriétaires à planifier et réaliser des travaux de rénovation énergétique pour continuer à louer leurs biens. Il s’agit par exemple de renforcer l’isolation, changer le mode de chauffage, remplacer les fenêtres ou installer des systèmes de ventilation plus performants.
Bon à savoir : les travaux de rénovation énergétique peuvent, sous conditions, bénéficier de subventions publiques comme MaPrimeRénov’, des aides des collectivités locales ou des dispositifs de financement avantageux comme l’éco-PTZ.
Quelles exceptions sont prévues par la loi Le Meur ?
La loi prévoit quelques cas d’exemption, mais ceux-ci restent très encadrés et limités. Par exemple, un logement situé dans une copropriété où les travaux sont techniquement impossibles ou refusés par l’assemblée générale des copropriétaires pourra bénéficier d’un délai ou d’une tolérance temporaire. Toutefois, ces cas particuliers devront être justifiés et validés par les autorités compétentes, souvent sur avis d’un diagnostiqueur ou d’un expert.
De même, certains logements de caractère ou biens patrimoniaux classés, soumis à des contraintes architecturales ou historiques, pourront être partiellement exemptés des exigences de rénovation thermique.
Un enjeu de rentabilité et de valorisation pour les propriétaires
Au-delà de l’aspect réglementaire, cette évolution représente un enjeu économique majeur pour les propriétaires. Un logement performant d’un point de vue énergétique est plus attractif, se loue mieux et justifie des loyers plus élevés, tout en consommant moins d’énergie. À l’inverse, un bien mal classé risque d’être exclu du marché, de perdre de la valeur à la revente et de nécessiter des investissements importants.
En résumé : Avant / Après la loi Le Meur
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| Aspect | Avant la loi Le Meur | Après la loi Le Meur (2024) |
|---|---|---|
| Fiscalité - Meublés classés | Abattement forfaitaire de 71 % Plafond de revenus : 176 200 € |
Abattement réduit à 50 % Plafond abaissé à 77 700 € |
| Fiscalité - Meublés non classés | Abattement forfaitaire de 50 % Plafond de revenus : 72 600 € |
Abattement réduit à 30 % Plafond abaissé à 15 000 € |
| Plus-values immobilières | Amortissements non pris en compte dans le calcul des plus-values | Amortissements réintégrés, entraînant une imposition plus élevée à la revente |
| Durée maximale de location | 120 jours/an pour une résidence principale | 90 jours/an dans toutes les communes |
| Enregistrement du logement | Obligatoire uniquement dans certaines communes | Obligatoire partout via un téléservice national unique |
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | Non obligatoire pour les meublés touristiques | Obligatoire pour tous les meublés touristiques |
| Interdiction de location des passoires thermiques | Pas d’interdiction spécifique | Interdictions progressives : - Classe G dès 2025 - F dès 2028 - E dès 2034 |
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Loi anti-Airbnb : une nouvelle ère pour la location touristique, êtes-vous au courant de tout ?”
Quels sont les pouvoirs renforcés des collectivités locales ?
La loi Le Meur entend redonner aux collectivités locales les moyens de reprendre le contrôle sur la transformation de leur parc immobilier. En réponse aux déséquilibres provoqués par l’essor massif des meublés de tourisme, elle confère aux mairies des leviers d’action puissants et adaptés aux spécificités locales.
Mise en place de quotas et de zonages restrictifs
Désormais, chaque commune peut établir sa propre stratégie de régulation du meublé touristique à travers deux outils complémentaires :
- La fixation d’un quota maximal de meublés de tourisme, applicable à l’échelle d’un quartier, d’un secteur ou de l’ensemble de la commune. Ce quota pourra être ajusté en fonction des tensions sur le marché local, du besoin en logements longue durée ou des flux touristiques saisonniers.
- La création de zones réservées aux résidences principales, dans lesquelles la location meublée de courte durée pourra être totalement interdite ou soumise à des conditions très restrictives (nombre de jours autorisés, autorisation préalable...).
Ces mesures permettent aux communes de freiner la prolifération des locations touristiques, en particulier dans les centres historiques, les zones balnéaires, les stations de ski ou encore les quartiers soumis à une forte pression locative.
Certaines municipalités, comme Paris, Lyon, Biarritz ou Annecy, ont d’ores et déjà annoncé leur intention d’utiliser ces nouveaux outils dès 2025. La tendance pourrait rapidement se généraliser dans les zones classées tendues, où la pénurie de logements résidentiels devient critique.
Régulation des copropriétés
Les règles applicables aux copropriétés évoluent également. Désormais, les résidents d’un immeuble peuvent, via leur syndicat de copropriété, encadrer plus strictement les activités de location courte durée dans leur immeuble.
Concrètement, les assemblées générales de copropriétaires pourront :
- Limiter le nombre de locations meublées par an dans l’immeuble.
- Interdire la location sur certaines périodes précises (haute saison, week-ends prolongés...).
- Mettre en place des quotas internes par cage d’escalier ou par étage, pour éviter les nuisances récurrentes.
Ces résolutions devront être votées à la majorité absolue des copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965), ce qui implique une mobilisation forte en assemblée générale. Si la mesure est adoptée, elle s’imposera à tous les copropriétaires, y compris ceux qui souhaitent louer leur bien. Cette évolution constitue une réponse directe aux plaintes croissantes concernant les troubles de voisinage, les allées et venues incessantes de voyageurs, ou encore la dégradation des parties communes dans les immeubles exposés à un fort turn-over locatif.
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Airbnb en copropriété : ce qu’il faut savoir avant de se lancer”
Conclusion
La loi Le Meur constitue un véritable tournant dans la régulation des locations meublées touristiques. Elle vise à rééquilibrer le marché locatif en France, en limitant les abus tout en redonnant du pouvoir aux communes.
Parmi les mesures phares à retenir :
- Enregistrement obligatoire de tous les logements meublés
- Limitation stricte à 90 jours de location pour les résidences principales
- Fiscalité durcie avec réduction des abattements et suppression de l’amortissement
- Exclusion progressive des passoires énergétiques
- Nouveaux pouvoirs pour les collectivités locales et les copropriétés
Pour les propriétaires bailleurs, ces changements impliquent une adaptation stratégique immédiate. Se faire accompagner par un professionnel de la gestion locative devient essentiel pour gérer sereinement ses biens, optimiser ses revenus et éviter les sanctions.
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FAQ sur la loi Le Meur
Est-ce que je dois enregistrer mon logement même si je ne loue que quelques jours par an ?
Oui. La loi Le Meur impose un enregistrement obligatoire dès le premier jour de mise en location courte durée, quel que soit le nombre de nuits par an.
Est-il encore intéressant d'investir en LMNP avec cette nouvelle loi ?
Le statut LMNP reste possible, mais son attractivité fiscale est réduite. Il faut désormais étudier la rentabilité nette en tenant compte des nouvelles règles.
Mon logement est classé F au DPE. Puis-je encore le louer en meublé touristique ?
Oui, jusqu’en 2028. Après cette date, les classes F seront interdites à la location pour les meublés touristiques, sauf exceptions techniques.
Puis-je interdire la location meublée dans ma copropriété ?
Oui, à condition de faire voter une résolution à la majorité absolue lors de l’assemblée générale, comme prévu par la loi Le Meur.
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