Loi Carrez : la surface privative expliquée simplement (guide 2025)
En bref
La loi Carrez impose à tout vendeur d’un lot en copropriété d’indiquer précisément la surface privative du bien dans la promesse et l’acte de vente. Seules les surfaces de plancher clos et couvertes d’au moins 1,80 m de hauteur sont comptées. Les caves, garages, parkings, balcons et terrasses sont exclus. L’oubli ou une erreur de plus de 5 % peut entraîner une annulation ou une réduction du prix.
Introduction
Vendre un bien en copropriété ne se limite pas à fixer un prix et à trouver un acheteur. La loi Carrez, en vigueur depuis 1997, impose une obligation précise : mentionner la surface privative exacte du logement dans les documents de vente. Cette mesure protège l’acquéreur et responsabilise le vendeur, évitant les litiges liés aux surfaces surévaluées.
Manda met à votre disposition ce guide complet vous expliquant les règles, les exceptions, les sanctions et les bonnes pratiques pour un mesurage fiable.
Mise à jour le : 14/08/2025
Loi Carrez : quand s’applique-t-elle ?
La loi Carrez sert à indiquer la surface privative d’un bien en copropriété. Celle-ci correspond aux planchers des locaux clos et couverts d’une hauteur ≥ 1,80 m, après déduction des murs, cloisons, marches, gaines et embrasures. Les caves, garages, parkings, balcons et terrasses sont exclus. Avant de calculer ou de faire calculer la surface Carrez, regardons dans quels cas la loi s’applique.
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Les biens concernés par la loi Carrez
La loi Carrez concerne uniquement les biens en copropriété. Cela inclut les biens immobiliers suivants :
- Appartements situés dans un immeuble collectif
- Maisons en copropriété horizontale (lotissement)
- Locaux à titre commercial ou professionnel dans un immeuble collectif
En revanche, elle ne concerne pas les maisons individuelles hors copropriété (loi du 10 juillet 1965).
Cas concret : un T3 situé au 4ᵉ arrondissement de Lyon, dans un immeuble en copropriété, est soumis à la loi Carrez. Une maison individuelle à Villeurbanne, sans règlement de copropriété, ne l’est pas.
À quoi correspond le seuil des 8 m² ?
L’obligation ne s’applique que si le lot principal a une superficie supérieure à 8 m².
Les lots accessoires seuls (cave, garage, grenier non aménageable) sont exclus.
Exemples :
- Une chambre de service de 7,50 m² à Paris → pas d’obligation Carrez.
- Un appartement de 9 m² → obligation Carrez, même si le logement est très petit.
Les documents concernés par la loi Carrez
La surface Carrez doit figurer :
- Dans le compromis de vente
- Dans l’acte authentique
Il est fortement recommandé de passer par un diagnostiqueur immobilier. Cela sécurise la transaction grâce à une attestation professionnelle et une assurance en cas d’erreur.
À savoir
- La loi Carrez concerne aussi les ventes de fractions de lot.
- La mention doit apparaître noir sur blanc dans le compromis et dans l’acte.
- Un mesurage réalisé par un professionnel certifié est opposable juridiquement.
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Comment se calcule la surface privative d’un bien ?
Mesurer en loi Carrez ne se résume pas à prendre la longueur et la largeur des pièces. La méthode est bien plus stricte.
Le principe du mesurage loi Carrez
Formule de base :
Surface des planchers des locaux clos et couverts ≥ 1,80 m – (murs + cloisons + marches/escaliers + gaines + embrasures).
Cela signifie que l’on compte uniquement les surfaces habitables au sens Carrez.
Ce qui compte généralement en loi Carrez
- Pièces de vie (salon, chambres)
- Cuisine
- Salles d’eau et WC fermés
- Dégagements et couloirs
- Placards intégrés
- Véranda fermée si couverte, d’une hauteur ≥ 1,80 m et considérée comme une partie privative
Ce qui ne compte pas en loi Carrez
- Caves
- Garages et parkings
- Combles non aménagés
- Balcons et terrasses
- Loggias ouvertes
- Parties sous 1,80 m
Cas limites
- Mezzanine : comptée si ≥ 1,80 m de hauteur et close.
- Surfaces sous rampant : uniquement les parties ≥ 1,80 m.
- Loggia fermée : comptée si conforme aux critères Carrez.
- Parties communes à jouissance privative : jamais comptées.
Exemple chiffré : appartement T3 sous combles
- Surface totale au sol : 75 m²
- Surface ≥ 1,80 m : 65 m² (comptée)
- Surface < 1,80 m : 7 m² (exclue)
- Murs, cloisons, gaines : 3 m² (exclus)
La surface Carrez est donc de = 65 - 3 = 62 m².
Chiffres clés
- Hauteur minimale : 1,80 m (loi n°96-1107 du 18/12/1996).
- Seuil d’application : 8 m² par lot.
- Marge d’erreur tolérée : 5 % maximum.
- Sanction : annulation ou baisse de prix possible.
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| Surface comptée | Surface non comptée | Cas limites |
|---|---|---|
| Salon, chambres, cuisine | Caves, garages, parkings | Mezzanine ≥1,80 m |
| Salle de bains et WC fermés | Balcons, terrasses | Loggia fermée conforme |
| Placards intégrés | Combles non aménagés | Parties sous rampant |
| Véranda close ≥1,80 m | Locaux extérieurs | Jouissance privative |
Loi Carrez : attestation, validité et responsabilités
Une fois le mesurage effectué, faut-il une attestation officielle ? Quelle est sa durée de validité ? Qui est responsable en cas d’erreur ?
Attestation Carrez
La loi Carrez n’impose pas formellement de produire une attestation officielle rédigée par un professionnel. En théorie, un vendeur peut effectuer lui-même le mesurage à l’aide d’un mètre laser et d’un plan précis.
Mais attention : cette liberté comporte un risque majeur. Si la surface indiquée dans l’acte de vente est erronée, la responsabilité du vendeur est engagée.
Faire appel à un diagnostiqueur certifié présente plusieurs avantages :
- Garantie d’exactitude : la mesure est réalisée avec des outils professionnels et selon les normes précises de la loi Carrez.
- Preuve incontestable : en cas de litige, l’attestation sert de référence légale devant un juge.
- Assurance professionnelle : si une erreur est constatée après la vente, c’est l’assurance du professionnel qui couvre la réclamation, et non le vendeur.
- Gain de crédibilité : l’acheteur est rassuré sur la surface privative réelle.
À savoir : même si la loi Carrez ne rend pas l’attestation obligatoire, un notaire peut refuser d’établir l’acte de vente s’il juge le mesurage approximatif ou contestable.
Validité de l’attestation
L’attestation Carrez est valable sans limite tant qu’aucun travaux ne modifie la surface :
- Abattage ou ajout de cloison.
- Fermeture d’une loggia.
- Aménagement de combles créant un espace ≥ 1,80 m de hauteur.
- Création d’une véranda close et couverte.
Prix moyen d’un mesurage Carrez
Le coût dépend de la surface à mesurer et du secteur où se trouve le bien.
Ordres de grandeur (source : UNPI – Mise à jour le 02/08/2025) :
- 50 à 80 € pour un petit logement (< 40 m²).
- 90 à 150 € pour un bien moyen (40 à 100 m²).
- Tarif réduit si regroupé avec d’autres diagnostics (DPE, amiante…).
Checklist pratique – Avant le mesurage Carrez
- Plan du logement à jour
- Accès à toutes les pièces
- Repérage des zones < 1,80 m
- Attestation de travaux récents
- Informations sur véranda/loggia
- Identification des lots privatifs
Quels sont les recours et les sanctions en cas d’erreur ou d’omission du mesurage Carrez ?
Même si la loi Carrez peut sembler purement technique, les conséquences d’un oubli ou d’une erreur sont lourdes.
Oubli de la mention dans l’acte de vente
Si la surface Carrez n’apparaît pas dans l’acte authentique, l’acheteur dispose d’un mois à compter de la signature pour annuler la vente (loi n°96-1107 du 18 décembre 1996).
Cas concret : à Marseille, un vendeur omet la mention Carrez pour la vente de son T2 en copropriété le 10 juin 2025. L’acquéreur, informé par la suite que la surface réelle est finalement plus petite que ce qui lui avait été indiqué, a décidé d’annuler l’achat le 1er juillet, soit moins de 30 jours après la signature de l’acte.
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Erreur de mesure
Une différence de plus de 5 % entre la surface réelle et celle indiquée peut permettre à l’acheteur d’exiger une remise sur le prix dans les mêmes proportions. L’action est possible dans l’année qui suit l’acte authentique.
Exemple :
- Surface mentionnée dans l’acte de vente : 80 m².
- Surface réelle : 75 m² soit un écart de 6,25 %.
- Prix de vente : 320 000 €.
- Réduction possible : 320 000 × 6,25 % = 20 000 €.
Surface réelle supérieure
Si la surface réelle est supérieure à celle indiquée, le vendeur ne peut pas réclamer de supplément de prix. La loi Carrez protège l’acquéreur, pas le vendeur.
À retenir
- Annulation de la vente : 1 mois après signature si absence de mention.
- Réduction de prix : écart > 5 %, dans l’année suivant la vente.
- Aucun complément possible si la surface est plus grande que prévu.
Loi Carrez et Loi Boutin : à ne pas confondre !
Beaucoup de propriétaires mélangent loi Carrez et loi Boutin. Pourtant, leurs objectifs, leurs contextes d’application et leurs méthodes de calcul sont bien différents. Savoir les distinguer est important pour éviter les erreurs dans vos démarches de vente ou de location.
Finalité des deux lois
- Loi Carrez : elle s’applique lors de la vente d’un bien en copropriété (appartement, maison en copro horizontale, local commercial). Son but est d’informer précisément l’acheteur sur la surface privative.
- Loi Boutin : elle concerne uniquement les locations vides à usage de résidence principale. Elle impose au bailleur d’indiquer la surface habitable dans le bail.
Cas concret :
- Vous vendez un T3 en copropriété à Marseille : loi Carrez obligatoire.
- Vous louez ce même T3 vide pour une résidence principale : loi Boutin obligatoire.
- Vous le louez meublé : loi Boutin non exigée, mais la mentionner reste conseillé.
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Différences de périmètre
Bien que proches sur le papier, les deux mesures ne prennent pas en compte les mêmes surfaces.
- Véranda fermée :
- En Carrez : comptée si close, couverte et d’une hauteur ≥ 1,80 m.
- En Boutin : exclue, même si elle est chauffée et fermée.
- Annexes (cave, garage, combles non aménageables) : exclues dans les deux cas.
- Pièces techniques :
- En Carrez : certaines pièces comme un cellier intérieur sont comptées.
- En Boutin : exclues si elles ne répondent pas aux critères de surface habitable (hauteur, chauffage, ventilation).
| Critère | Loi Carrez (vente) | Loi Boutin (location vide) |
|---|---|---|
| Biens concernés | Copopriétés | Tous logements loués vides |
| Hauteur min. | 1,80 m | 1,80 m |
| Véranda fermée | Incluse si critères OK | Exclue |
| Objet | Surface privative | Surface habitable |
| Sanction | Annulation / baisse prix | Amende / nullité bail possible |
Pourquoi deux mesures ?
Les objectifs diffèrent :
- Carrez : protéger l’acquéreur en cas de vente.
- Boutin : informer le locataire sur la surface habitable.
Un professionnel peut fournir les deux mesures lors du même passage, ce qui évite les confusions.
À savoir : en pratique, la surface Carrez est souvent supérieure à la surface Boutin, car elle inclut certaines zones habitables exclues par la Boutin.
Checklist imprimable – Mesurage Carrez
Avant le rendez-vous :
- Préparer le plan du logement
- Accès libre à toutes les pièces
- Signaler les zones < 1,80 m
- Indiquer les travaux récents
- Définir les lots privatifs exacts
Pendant le mesurage :
- Vérifier la méthode du professionnel
- Poser des questions sur les cas limites
- Noter la surface annoncée
Après le mesurage :
- Conserver l’attestation
- Vérifier la cohérence avec le compromis et l’acte de vente
Ce qu’il faut retenir sur la loi Carrez
En résumé :
- La loi Carrez garantit la transparence lors d’une vente en copropriété.
- Le mesurage précis est indispensable pour éviter les litiges.
- Faire appel à un professionnel reste la meilleure option pour sécuriser la transaction.
Manda, votre spécialiste de la transaction immobilière partout en France, est à votre écoute pour vous fournir de plus amples renseignements au sujet de la loi Carrez. N’hésitez pas à contacter nos experts !
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FAQ sur la Loi Carrez
La hauteur de 1,80 m se mesure où et comment ?
Elle se mesure du sol fini au plafond fini, à l’endroit le plus haut de la pièce.
Une véranda compte-t-elle toujours en Carrez ?
Seulement si elle est close, couverte et avec une hauteur ≥ 1,80 m.
Les placards et dressing comptent-ils en loi Carrez ?
Oui, s’ils sont intégrés, clos et avec une hauteur ≥ 1,80 m.
Cave, garage, parking : jamais comptés en Carrez ?
Exact, quelle que soit leur surface.
Je vends après des travaux : dois-je refaire le mesurage Carrez ?
Oui, si la surface privative a été modifiée.
Maison individuelle hors copropriété : la loi Carrez s’applique-t-elle ?
Non, pas dans ce cas.
Carrez et Boutin : pourquoi deux chiffres différents ?
Les méthodes et objectifs diffèrent : Carrez = vente alors que Boutin = location.
