Face à la pénurie de logements abordables dans les zones tendues, le gouvernement a renforcé en 2024 un outil encore méconnu : le logement locatif intermédiaire (LLI). Destiné aux classes moyennes, ce dispositif offre une solution concrète pour se loger entre le parc social et le marché privé, souvent inaccessibles à cette frange de la population. Et pour les investisseurs, c’est une opportunité stratégique à ne pas négliger.
Qu’est‑ce que le dispositif LLI ?
Le LLI a été conçu pour répondre à un besoin bien précis : offrir des logements à loyers maîtrisés dans des zones tendues, tout en permettant aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux attractifs.
Définition et historique
Le logement locatif intermédiaire (LLI) est un type de logement à loyer plafonné, inférieur à celui du marché, mais supérieur à celui du logement social.
- Il a été introduit par ordonnance en janvier 2014.
- Initialement réservé aux acteurs institutionnels (bailleurs sociaux, foncières), il vise à développer une offre accessible pour les ménages "trop riches" pour le HLM, mais "trop pauvres" pour le privé.
- En 2024, la loi de finances a ouvert le LLI aux investisseurs particuliers, sous conditions, marquant une évolution majeure du dispositif.
Bon à savoir : ce changement de cap stratégique vise à mobiliser l’épargne privée pour répondre à la crise du logement.
Objectifs et missions
Le LLI s’inscrit dans une logique de cohésion sociale et d’aménagement équilibré du territoire. Il poursuit plusieurs objectifs :
- Réduire la fracture entre logement social et parc libre.
- Créer une offre nouvelle dans des zones où la demande dépasse l’offre.
- Accompagner la mobilité professionnelle des classes moyennes dans les métropoles.
À retenir : le LLI se positionne ainsi comme une réponse pragmatique à un enjeu national : loger les actifs au bon endroit et à un coût soutenable.
Qui peut investir en logement locatif intermédiaire ?
Depuis 2024, les règles du jeu ont changé : les particuliers peuvent désormais investir en LLI, mais à condition de respecter un certain cadre.
Acteurs éligibles
À l’origine, seuls les investisseurs institutionnels pouvaient proposer des logements LLI. Mais pour booster la production :
- La loi autorise désormais les particuliers à se positionner.
- L’investissement doit passer par une personne morale : SCI à l’IR ou SARL de famille, principalement.
Cette ouverture permet à un plus grand nombre d’investisseurs de bénéficier d’un cadre fiscal favorable tout en participant à un projet à fort impact social.
Conditions à respecter
L’accès au LLI suppose le respect de critères stricts :
- Le bien doit se situer en zone A, A bis ou B1, là où la tension locative est la plus forte.
- L’ensemble immobilier doit intégrer au minimum 25 % de logements sociaux pour garantir la mixité.
- L’investisseur s’engage à louer le bien pour une durée de 15 à 20 ans, selon le régime fiscal choisi.
À retenir : l’investissement LLI n’est pas compatible avec une logique de rotation rapide. Il s’adresse aux investisseurs à vision long terme.
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Tout savoir sur la fiscalité d’un investissement locatif en 2025 pour optimiser sa rentabilité”
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Avantages pour l’investisseur
Malgré ses contraintes, le dispositif LLI présente plusieurs atouts pour les investisseurs à la recherche de sécurité, rendement modéré mais stable, et fiscalité optimisée.
TVA réduite à 10 %
L’un des avantages majeurs est la réduction de la TVA sur l’achat du bien :
- En LLI, l’acquisition en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) bénéficie d’un taux de TVA réduit à 10 % au lieu de 20 %.
- Cette baisse de TVA permet de réduire significativement le coût d’acquisition.
Crédit d’impôt sur la taxe foncière
Les personnes morales éligibles au LLI (SCI ou SARL de famille) peuvent bénéficier :
- D’un crédit d’impôt équivalent à 30 à 100 % du montant de la taxe foncière, pendant toute la durée de l’engagement.
- Ce crédit peut aller jusqu’à 7 000 € sur 15 ans, selon la zone et la typologie du bien.
Un levier intéressant pour optimiser la rentabilité nette du projet !
Loyers attractifs dans les zones tendues
Même s’ils sont plafonnés, les loyers LLI restent compétitifs :
- Le LLI s’adresse à des zones à forte tension locative, où la demande dépasse largement l’offre.
- Les logements sont donc rarement vacants, limitant les périodes de carence.
Pour l’investisseur, c’est un gage de stabilité locative et de revenus réguliers.
Prix d’acquisition inférieur au marché
Dans certains cas, les logements LLI peuvent être vendus en dessous du prix du marché, notamment dans les programmes portés par des partenaires publics ou semi-publics.
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Investissement locatif : guide complet pour réussir votre projet immobilier”
Inconvénients et limites du LLI
Le LLI n’est pas sans contraintes. Il impose un engagement à long terme, des conditions précises et des limites à la revente.
Engagement de location à long terme (15 à 20 ans)
Pour bénéficier du régime LLI, le propriétaire doit :
- Louer le bien pendant 15 à 20 ans sans interruption.
- Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires.
- Ne pas utiliser le logement à titre personnel.
Un cadre rigide, qui limite la flexibilité patrimoniale.
Contraintes sur la revente
La revente anticipée est très encadrée :
- Avant la 11e année, aucune revente n’est autorisée.
- Entre la 11e et la 16e année, seulement 50 % du parc peut être vendu.
- Au-delà de 16 ans, la revente devient libre.
Ces contraintes visent à garantir la pérennité du parc LLI.
Conditions strictes
Le LLI repose sur une série de critères cumulatifs :
- Zone géographique ciblée.
- Qualité du logement (performance énergétique, confort).
- Mixité sociale imposée au sein de la résidence.
- Plafonnement des loyers et des revenus des locataires.
LLI : conditions et critères détaillés
Voici les critères précis à respecter pour être conforme au dispositif LLI.
Zones éligibles (A, A bis, B1)
Les zones concernées par le LLI sont :
- Zone A bis : Paris et petite couronne.
- Zone A : grandes métropoles (Lyon, Marseille, Lille, etc.).
- Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, communes en tension.
Hors de ces zones, le LLI n’est pas applicable.
Plafonds de loyers et de ressources
Les plafonds varient en fonction :
- De la zone.
- De la surface du logement.
- De la composition du foyer.
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| Zone | Plafond de loyer au m² (2025) | Revenu maximum (1 pers) | Revenu max (couple + 1 enfant) |
|---|---|---|---|
| A bis | 14,50 € | 39 000 € | 64 000 € |
| A | 12,50 € | 35 000 € | 59 000 € |
| B1 | 10,50 € | 31 000 € | 53 000 € |
Mixité sociale
Le dispositif impose que l’ensemble immobilier :
- Comprenne au minimum 25 % de logements sociaux (PLAI, PLUS, PLS).
- Garantisse une mixité équilibrée entre les types de logements.
À retenir : cette mixité est un prérequis obligatoire pour valider le montage juridique du LLI.
Comparaison avec les autres dispositifs
Le LLI présente des similitudes avec d’autres régimes fiscaux… mais aussi des différences notables.
LLI - Pinel
Le dispositif Pinel, supprimé fin 2024, était :
- Plus accessible en termes d’investissement.
- Moins contraignant sur la durée (6, 9, 12 ans).
Mais :
- Le rendement Pinel a baissé avec le temps.
- Le LLI offre une fiscalité plus avantageuse pour les personnes morales.
LLI - Logement social ou PLS
Contrairement au PLS :
- Le LLI n’ouvre pas droit à des subventions publiques.
- Mais il cible une population différente, avec des loyers supérieurs et une rentabilité plus intéressante.
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Nos 8 conseils pour réussir votre investissement locatif”
Quelles sont les étapes pour investir en LLI ?
Voici comment procéder pour concrétiser un investissement en logement locatif intermédiaire.
Acquisition via une SCI ou une structure morale
- Créez une SCI à l’IR (ou SARL de famille).
- Identifiez un bien en VEFA éligible au LLI.
- Signez un bail LLI conforme, avec engagement de 15 à 20 ans.
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Comment créer une SCI étape par étape ?”
Vérification des critères
Avant de finaliser, vous devez :
- Vérifier la zone de localisation.
Confirmer la mixité du programme. - Calculer les plafonds de loyer et de ressources.
Suivi fiscal
- Respecter les obligations fiscales liées à la TVA et au crédit d’impôt.
- Tenir un registre des baux.
- Conserver les justificatifs de location LLI.
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Déclaration de revenus fonciers : le guide ultime”
Bon à savoir : un expert-comptable peut vous accompagner pour sécuriser votre montage.
Exemple d’investissement type en LLI
Prenons un exemple concret :
- Achat d’un T2 de 45 m² en zone A bis, prix promoteur : 250 000 €.
- TVA réduite à 10 % : économie de 25 000 €.
- Loyer plafonné à 14,50 €/m² = 652 €/mois.
- Crédit d’impôt : 500 €/an sur la taxe foncière.
Résultat : rendement net de 3,8 %, avec une forte sécurisation du capital.
Perspectives 2025 et évolutions à venir
Le LLI connaît un tournant majeur en 2025. Porté par un contexte de crise du logement persistante et de demande croissante des classes moyennes, le dispositif prend une ampleur nouvelle, tant sur le plan politique qu’économique.
Ouverture aux particuliers
L’une des grandes nouveautés de 2025 est l’élargissement du LLI aux investisseurs particuliers. Jusque-là réservé aux acteurs institutionnels, ce dispositif stratégique s’ouvre désormais à l’épargne privée. Cette évolution répond à un triple objectif affiché par les pouvoirs publics :
- Mobiliser l’épargne privée pour combler le déficit d’investissement public et produire plus de logements accessibles.
- Développer une offre nouvelle et complémentaire entre logement social et parc privé classique, dans les zones à forte tension.
- Diversifier les sources de financement pour accélérer la construction tout en limitant la dépendance aux bailleurs institutionnels.
Concrètement, cela signifie que de nombreux épargnants, jusque-là exclus des dispositifs publics, peuvent désormais contribuer à l’effort de logement tout en valorisant leur patrimoine de façon encadrée et rentable.
Objectif : 75 000 logements LLI d’ici 2027
Le gouvernement a fixé un objectif ambitieux : construire 75 000 logements locatifs intermédiaires d’ici fin 2027. Cet engagement s’inscrit dans le cadre d’un plan global pour le logement, avec plusieurs leviers mobilisés :
- Une multiplication des partenariats public-privé, pour accélérer la mise en chantier de nouveaux programmes.
- Des réservations de foncier public en zones tendues, pour soutenir l’accès au foncier à prix modéré.
- Des garanties de loyer et de paiement pour rassurer les investisseurs, notamment les primo-investisseurs via une SCI.
- Une coordination renforcée entre les collectivités locales, l’État et les promoteurs pour faciliter les permis de construire et lever les blocages administratifs.
L’ambition est claire : faire du LLI un pilier du logement intermédiaire en France, à mi-chemin entre les HLM et les loyers libres, en produisant un volume suffisant pour répondre à la demande réelle des ménages modestes et des jeunes actifs.
Bon à savoir : À horizon 2027, le LLI pourrait représenter jusqu’à 10 % des logements construits chaque année dans les zones tendues, selon les prévisions du ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires.
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Conclusion
Le LLI s’impose comme un outil moderne, efficace et utile pour répondre à la crise du logement. Il permet de loger les classes moyennes dans les zones tendues, tout en proposant un cadre sécurisé et des avantages fiscaux aux investisseurs.
Avant de vous lancer, étudiez votre projet avec un professionnel et privilégiez une SCI pour profiter pleinement du régime LLI, tout en anticipant les contraintes à long terme.
Les experts de Manda, votre spécialiste de la gestion locative innovante, reste à votre écoute pour tout renseignement complémentaire sur le dispositif LLI afin de vous accompagner dans les meilleures conditions.
FAQ sur le logement locatif intermédiaire
Qu’est‑ce que le LLI ?
Le LLI est un dispositif de logement locatif à loyers plafonnés, destiné aux classes moyennes dans les zones tendues, avec des avantages fiscaux pour les investisseurs.
Qui peut investir en LLI ?
Les investisseurs particuliers peuvent investir via une SCI ou SARL de famille, sous réserve de respecter les critères du dispositif.
Quels sont les avantages fiscaux du LLI ?
TVA réduite à 10 %, crédit d’impôt sur la taxe foncière, prix d’achat inférieur au marché.
Quelle est la durée d’engagement ?
Le bail LLI impose un engagement de 15 à 20 ans sans revente anticipée (hors conditions spécifiques).
Quelle est la différence entre LLI et Pinel ?
Le LLI s’adresse aux classes moyennes, exige un engagement plus long, mais offre des avantages fiscaux plus importants, notamment pour les personnes morales.
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