Entretenir un logement, c’est garantir sa pérennité. Mais qui doit faire quoi ? Locataire et propriétaire ont des responsabilités différentes, parfois mal connues. Dans cet article complet, découvrez la liste des travaux à la charge du locataire… et du propriétaire ! Nous vous guidons à travers les obligations légales et les situations concrètes que vous pouvez rencontrer au cours d’une location.
L’importance de la répartition des travaux entre locataire et propriétaire ?
La question est simple, pourquoi faut-il tant de clarté sur les réparations locatives ?
Éviter les litiges lors de la location ou de la restitution du logement
Un différend sur un robinet qui fuit ou une prise défectueuse peut rapidement devenir problématique si les responsabilités ne sont pas clairement définies. Or, les litiges entre bailleurs et locataires concernent très souvent des soucis d’entretien. Une bonne répartition des tâches limite considérablement les tensions, notamment au moment de l’état des lieux de sortie.
Comprendre les obligations de chaque partie dès la signature du bail
Le bail locatif n’est pas un simple contrat de location. Il encadre des engagements précis, notamment ceux liés à l’entretien courant du logement. Dès la signature, chaque partie doit savoir à quoi s’attendre : cela permet d’éviter toute ambiguïté en cours de bail.
Références juridiques
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 liste précisément les réparations dites “locatives”. Ce texte, combiné à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et aux articles 1719 et suivants du Code civil, fixe le cadre légal. Ces textes répartissent les travaux en deux grandes catégories : ceux qui relèvent du locataire et ceux à la charge du propriétaire.
Quels sont les travaux à la charge du locataire ?
Le locataire a une obligation d’entretien courant du logement. Cela ne signifie pas qu’il doit tout réparer, mais qu’il prend en charge les petites réparations et l’usage normal du bien.
Définition des réparations locatives
Les réparations locatives sont les interventions légères nécessaires pour maintenir le logement en bon état. Elles concernent l’usage quotidien des équipements. À condition bien sûr qu’il ne s’agisse pas de vétusté ou de malfaçon. Cette liste des travaux à la charge du locataire est encadrée par la loi, et toute clause contractuelle qui l’ignorerait serait réputée non écrite.
Entretien courant du logement
Le locataire doit veiller à la propreté générale et au bon état de fonctionnement des installations. Cela inclut notamment :
- Le nettoyage régulier des sols, murs et plafonds ;
- Le détartrage des robinets et pommeaux de douche ;
- Le graissage des charnières de portes et fenêtres ;
- L’entretien des grilles d’aération.
Ce sont des gestes simples, mais qui évitent la dégradation progressive du logement.
Petites réparations (poignée cassée, robinet à changer, entretien de la chaudière…)
La fameuse “poignée de porte qui reste dans la main”, le joint de robinet qui fuit ou la chaudière qui tousse en hiver : autant de cas fréquents à la charge du locataire. Dès lors qu’il s’agit de réparations légères, rapides et liées à l’usage quotidien, la responsabilité incombe au locataire.
Bon à savoir : attention toutefois à ne pas confondre petite réparation et remplacement complet d’un équipement vétuste. Le locataire n’a pas à financer l’achat d’une nouvelle chaudière si celle-ci est hors d’usage pour cause d’usure normale.
Tableau récapitulatif des travaux à la charge du locataire
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| Type de réparation | Exemples concrets |
|---|---|
| Entretien courant | Graissage des charnières, joints de fenêtres, nettoyage des vitres |
| Revêtements muraux et sols | Reboucher des trous, lessiver les peintures, entretenir les plinthes |
| Plomberie | Débouchage des canalisations, remplacement des joints, changement de douchette |
| Électricité | Changement d’ampoules, fusibles |
| Jardin privatif | Tonte de pelouse, taille de haies, nettoyage de la terrasse |
À retenir : le locataire doit effectuer tous les petits travaux d’entretien liés à l’usage normal du logement, sauf vétusté ou défaut d’installation initial.
⇨ Pour aller plus loin : “Travaux et rénovation : quels sont les droits du locataire ?”
Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?
Le propriétaire a l’obligation de fournir un logement décent et d’en assurer la maintenance structurelle. Il est donc responsable des réparations lourdes, des remises aux normes et des travaux liés à l’usure du bien.
Réparations dues à la vétusté
Un carrelage qui se décolle, un chauffe-eau qui rend l’âme après 15 ans de bons et loyaux services : ces signes de vieillissement relèvent de la vétusté. Dans ce cas, c’est au propriétaire d’intervenir.
Travaux structurels ou malfaçons (canalisations, murs fissurés, toiture)
Dès qu’un défaut touche la structure même du logement, le locataire ne peut être tenu responsable. Cela inclut :
- Les canalisations anciennes qui fuient sous le plancher ;
- Les fissures importantes dans les murs porteurs ;
- Les infiltrations liées à une toiture dégradée.
Même si la dégradation n’est pas encore visible, le propriétaire doit intervenir dès qu’un risque apparaît. Il en va de la sécurité du locataire.
Mise aux normes (électricité, chauffage, ventilation)
Le propriétaire doit s’assurer que le logement respecte les normes en vigueur :
- La sécurité électrique (tableau électrique, disjoncteurs) ;
- Le système de chauffage ;
- Les normes d’aération, pour prévenir l’humidité et les moisissures.
Rénovations imposées par des règles de décence
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les conditions minimales de décence. Le propriétaire doit fournir :
- Un logement sans risque pour la sécurité ou la santé ;
- Des équipements fonctionnels (eau, chauffage, électricité) ;
- Une surface habitable suffisante (au moins 9 m² par occupant).
Tout manquement oblige le bailleur à engager des travaux, sans pouvoir les répercuter sur le locataire.
Tableau récapitulatif des travaux à la charge du propriétaire
| Type de travaux | Exemples concrets |
|---|---|
| Travaux lourds | Remplacement de chaudière, rénovation de toiture, isolation thermique |
| Vétusté | Carrelage qui se soulève, chauffe-eau en fin de vie |
| Mise aux normes | Disjoncteur non conforme, absence de VMC, chauffage vétuste |
| Malfaçons | Défaut de plomberie, installation électrique dangereuse |
À retenir : dès qu’un défaut ne résulte pas de l’usage normal ou qu’il touche à la structure, c’est au propriétaire d’intervenir.
⇨ Pour aller plus loin : “Quels sont les droits et les obligations du propriétaire bailleur ?”
Cas ambigus et litiges fréquents
Certains travaux échappent à une lecture simple. Dans ces cas-là, l’analyse du contexte et de l’origine du problème peuvent souvent permettre de déterminer qui, du locataire ou du propriétaire, est responsable.
Exemple 1 : fuite sous l’évier - locataire ou bailleur selon l’origine
Une fuite d’eau peut survenir pour de multiples raisons. Si le joint du siphon est simplement usé ou mal serré, c’est une réparation d’entretien : la responsabilité incombe donc au locataire. En revanche, si la canalisation présente une usure avancée ou un défaut structurel, le problème de plomberie relève clairement du propriétaire.
C’est pourquoi il est essentiel d’identifier l’origine exacte de la panne avant d’engager les travaux. Une simple photo ou une facture d’artisan peut faire la différence en cas de désaccord.
Exemple 2 : parquet rayé - usure ou dégradation ?
Le parquet peut se rayer avec le temps, surtout dans les pièces de passage. Si les rayures sont superficielles et liées à l’usage normal, elles relèvent de l’usure naturelle. Dans ce cas, le locataire n’a rien à payer.
En revanche, si un meuble lourd a été déplacé sans précaution ou si une chute d’objet a laissé une marque profonde, le locataire devient responsable. Cette nuance est parfois difficile à établir, d’où l’importance d’un état des lieux détaillé.
Exemple 3 : problème d’humidité - mauvais usage ou isolation ?
Un mur humide dans une chambre peut avoir deux causes :
- Une mauvaise aération, qui laisse la condensation s’installer.
- Une mauvaise isolation ou ventilation du logement, qui favorise l’humidité.
Dans le premier cas, le locataire est en tort. Dans le second, le propriétaire doit effectuer les travaux nécessaires.
⇨ Pour aller plus loin : “Comment résoudre les litiges locatifs : le guide pratique”
Liste des travaux à la charge du locataire : comment prouver qui est responsable ?
La meilleure manière de résoudre un désaccord, c’est d’apporter des preuves claires et datées. Plus vous documentez, plus vous êtes crédible.
L’importance de l’état des lieux d’entrée et de sortie
L’état des lieux est le document clé en cas de litige. Il compare l’état initial du logement et son état final. Il doit être détaillé, illustré si possible par des photos, et signé des deux parties.
Sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, sauf preuve contraire. À l’inverse, un état des lieux flou ou imprécis perd toute valeur juridique.
Utiliser des photos, devis, rapports techniques
Pour chaque intervention, pensez à :
- Prendre des photos avant et après les travaux ;
- Conserver les devis et factures ;
- Demander un rapport écrit si un professionnel intervient.
Ces éléments sont des preuves recevables devant un juge, et peuvent même suffire à convaincre un propriétaire ou un locataire récalcitrant à l’amiable.
Solliciter l’avis d’un professionnel
En cas de doute sérieux, faites intervenir un professionnel indépendant. Il pourra :
- Déterminer l’origine exacte du problème
- Produire un rapport d’intervention utile en cas de procédure
- Parfois rétablir le dialogue simplement grâce à son expertise
En dernier recours, l’intervention d’un huissier de justice permet de dresser un constat neutre.
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Quelles sont les démarches en cas de désaccord ?
Même avec des preuves solides, un litige peut s’enliser. Voici les étapes à suivre pour faire valoir vos droits de façon progressive.
Négocier et échanger par écrit
Première étape : la discussion amiable. Ne partez pas du principe que l’autre partie est de mauvaise foi. Expliquez votre point de vue, joignez vos preuves (photos, devis) et proposez une solution.
Il est préférable d’échanger par écrit, par mail ou lettre recommandée. Cela laisse une trace formelle qui pourra être utilisée si nécessaire.
Faire appel à la commission de conciliation ou à l’ADIL
Si la discussion échoue, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation. Cette instance gratuite réunit bailleur et locataire avec un médiateur neutre. Elle rend un avis (non contraignant) mais très utile pour désamorcer le conflit.
L’ADIL (Agence départementale pour l'information sur le logement) propose également des conseils juridiques gratuits et objectifs. Ils peuvent vous aider à formuler vos demandes et à préparer un dossier solide.
Dernier recours : saisir le tribunal
Si toutes les démarches amiables échouent, vous pouvez engager une procédure devant le tribunal judiciaire (ancien tribunal d’instance). Cela doit rester une solution de dernier recours, car elle est plus longue et potentiellement coûteuse.
Un juge pourra alors déterminer la responsabilité des réparations, condamner une partie à payer les frais engagés et fixer des dommages et intérêts, le cas échéant.
⇨ Pour aller plus loin : “Peut-on obtenir une baisse de loyer pour travaux non réalisés ?”
Prévenir les litiges : conseils pour bailleur et locataire
Mieux vaut prévenir que guérir ! Voici quelques bonnes pratiques simples qui permettent d’éviter les désaccords coûteux.
Inclure des clauses claires dans le contrat de location
Un contrat de location bien rédigé permet d’éviter 90 % des malentendus. Pensez à :
- Reprendre les obligations d’entretien selon le décret n°87-712
- Ajouter des clauses spécifiques (barème de vétusté, jardin, piscine)
- Insérer une grille de répartition des charges et travaux à la charge du locataire
Le contrat doit refléter la réalité du logement. Évitez les modèles trop génériques.
Effectuer un entretien régulier et partagé
Le propriétaire peut programmer une visite annuelle de contrôle, avec l’accord du locataire. Cela permet de repérer les problèmes avant qu’ils ne deviennent majeurs. Le locataire, de son côté, peut signaler rapidement toute anomalie. Mieux vaut prévenir un sinistre qu’attendre la panne totale.
Penser à l’assurance habitation : ce qui est couvert, ce qui ne l’est pas
Certaines réparations peuvent être prises en charge par l’assurance habitation, à condition d’avoir souscrit les bonnes garanties.
Bon à savoir : le propriétaire doit également assurer le logement, notamment en copropriété, pour tout ce qui concerne les parties structurelles.
Liste des travaux à la charge du locataire : cas pratiques
Voici trois exemples inspirés de situations courantes rencontrées dans les locations.
Cas 1 : remplacement d’un flexible de douche en milieu de bail
- Contexte : le flexible de douche fuit. Il a été installé par le propriétaire il y a 3 ans.
- Conclusion : il s’agit d’une usure normale d’un élément courant, le locataire doit le remplacer.
Cas 2 : dégât des eaux dans les toilettes et facture contestée
- Contexte : le WC déborde. Un plombier intervient et constate une canalisation bouchée par un objet.
- Conclusion : s’il s’agit d’un objet introduit durant le bail, le locataire est responsable. S’il s’agit d’un défaut de pente de canalisation, le propriétaire doit assumer.
Cas 3 : détérioration de peinture due à un radiateur défaillant
- Contexte : les murs proches du radiateur sont noircis par la suie. Le radiateur présente un défaut de combustion.
- Conclusion : le problème vient d’un équipement défectueux → le propriétaire est responsable, même si les traces apparaissent après plusieurs mois.
Ce qu’il faut retenir sur liste des travaux à la charge du locataire
La bonne connaissance de la liste des travaux à la charge du locataire (et du propriétaire) est essentielle pour entretenir de bonnes relations dans le cadre d’une location. Cet équilibre repose avant tout sur une répartition claire des responsabilités, des échanges transparents, et une bonne dose de prévention. En cas de doute, favorisez le dialogue. Car dans 9 cas sur 10, les litiges peuvent être évités à l’amiable.
Manda, votre spécialiste de la gestion locative innovante, vous accompagne dans vos démarches. N’hésitez pas à solliciter nos experts !
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FAQ sur la liste des travaux à la charge du locataire
Quelle est la liste des réparations locatives ?
La liste des réparations locatives comprend les petites réparations et l’entretien courant du logement : joints, robinetterie, graissage des portes, ampoules, nettoyage, entretien du jardin privatif... Cette liste est définie par le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Le propriétaire doit-il entretenir la chaudière ?
Le locataire doit assurer l’entretien annuel de la chaudière, mais le remplacement de l’équipement vétuste incombe au propriétaire.
Qui paie un dégât des eaux dans la salle de bains ?
Cela dépend de l’origine du dégât : si le locataire est à l’origine de la fuite, il en assume la charge. En cas de vétusté ou défaut structurel, le propriétaire est responsable.
Qui remplace les volets cassés ?
Si les volets sont cassés à cause d’une mauvaise utilisation, le locataire les remplace. En cas de vétusté ou d’intempéries, la charge revient au propriétaire.
Les peintures sont-elles à refaire par le locataire ?
Le locataire doit rendre le logement propre, mais pas neuf. Il doit nettoyer les murs, mais n’a pas à repeindre si l’usure est normale. En cas de dégradation volontaire ou excessive, il devra effectuer les travaux ou en supporter le coût.
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