Sans état des lieux d’entrée, le logement est présumé reçu en bon état de réparations locatives. L’EDL d’entrée est obligatoire, mais s’il manque (perdu, non signé, non remis), la loi prévoit des règles précises : comparaison avec l’EDL de sortie, preuves matérielles (devis, photos) et délais légaux pour la restitution du dépôt.
Introduction
Lorsqu’un bail débute, l’état des lieux d’entrée marque le point de départ du contrat : il décrit précisément l’état du logement avant l’arrivée du locataire. Ce document permettra, au moment de la sortie, de comparer l’état initial et final du bien, et donc de déterminer si des réparations sont à la charge du locataire ou du bailleur.
Mais que se passe-t-il en cas d’absence d’état des lieux d’entrée ? Les conséquences peuvent être importantes, notamment sur la restitution du dépôt de garantie ou la répartition des responsabilités en cas de dégradations. Ce guide complet proposé par Manda fait le point sur les conséquences juridiques d’un état des lieux d’entrée manquant, les solutions à envisager selon la situation et les bonnes pratiques à adopter pour éviter tout litige.
À retenir
- État des lieux d’entrée obligatoire pour tout logement vide ou meublé.
- Sans EDL, le logement est présumé reçu en bon état par le locataire.
- Un EDL non signé ou non remis est considéré comme irrégulier.
- Preuves admises : photos datées, devis, factures, échanges écrits.
- Recours possibles : LRAR, Commission de conciliation (CDC), ou saisine du juge.
EDL d’entrée : est-ce obligatoire ? Que dit la loi ?
L’état des lieux d’entrée n’est pas une option : c’est une obligation légale pour toute location régie par la loi du 6 juillet 1989. Ce document décrit avec précision l’état du logement au moment de la remise des clés, pièce par pièce, du sol au plafond, en passant par les équipements. Son objectif ? Servir de référence incontestable lors de l’état des lieux de sortie.
Un document exigé par la loi de 1989
L’article 3-2 de la loi n° 89-462 s’applique aussi bien aux locations vides qu’aux locations meublées, y compris en colocation. Le texte précise que l’EDL d’entrée doit être joint au bail et réalisé en deux exemplaires signés, un pour chaque partie. S’il n’est pas établi, le logement est automatiquement présumé remis en bon état de réparations locatives.
Contenu et mentions obligatoires
Un état des lieux conforme doit comporter :
- La date d’établissement
- Les noms et signatures du locataire et du bailleur (ou de leur mandataire)
- L’adresse complète du logement
- La description détaillée de chaque pièce : revêtements, murs, plafonds, sols, menuiseries
- La liste des équipements (chauffage, sanitaires, électroménager...)
- Les relevés de compteurs (eau, gaz, électricité)
- La remise des clés et, le cas échéant, des annexes (garage, cave, parking)
Bon à savoir : depuis la loi ALUR, l’état des lieux peut être réalisé sur support papier ou numérique, tant que les signatures des deux parties figurent sur le document.
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Conséquences s’il n’y a pas d’état des lieux d’entrée (ou s’il est irrégulier)
Oublier ou négliger l’état des lieux d’entrée peut avoir des conséquences importantes, tant pour le bailleur que pour le locataire. Ce document n’est pas qu’une formalité : il détermine la responsabilité de chacun sur l’état du logement.
Qui doit prouver quoi ?
En cas de litige, la charge de la preuve dépend de la situation :
- Sans EDL d’entrée : c’est au bailleur de démontrer que le locataire a causé des dégradations.
- Avec un EDL irrégulier : la preuve reste à la charge du bailleur, sauf si le locataire reconnaît les faits.
- Avec EDL complet : les comparaisons entrée/sortie font foi.
Un devis ou une facture peuvent suffire à justifier une retenue sur le dépôt de garantie, à condition qu’ils soient précis et datés. En revanche, un simple ressenti du type “le logement était sale” ou “moins propre qu’avant” ne suffit pas devant un juge.
Les conséquences financières concrètes
Sans EDL d’entrée, le dépôt de garantie doit être restitué intégralement, sauf preuve contraire. Le bailleur ne peut retenir une somme qu’en présence de dégradations avérées et justifiées.
Bon à savoir : même en cas d’absence d’état des lieux, le bailleur peut se protéger. Il suffit d’établir un constat par un commissaire de justice avant la remise des clés. Ce document, signé par un officier ministériel, a la même valeur qu’un EDL contradictoire.
⇨ Pour aller plus loin : “Modification de l'état des lieux après signature”
Que faire en pratique ? (procédures express)
L’absence ou l’irrégularité d’un état des lieux d’entrée ne signifie pas qu’il est trop tard pour agir. La loi prévoit plusieurs solutions pour régulariser la situation ou prévenir un litige. Les démarches diffèrent selon que vous soyez locataire ou bailleur, mais l’objectif reste le même : établir une preuve écrite et datée de l’état réel du logement.
Pour le locataire : régulariser et se protéger rapidement
Lorsqu’un état des lieux d’entrée n’a pas été signé, a été perdu ou jamais remis, le locataire doit réagir sans attendre. En effet, plus le temps passe, plus il devient difficile de prouver la réalité de l’état du logement à son arrivée.
Les bons réflexes à adopter dès la remise des clés :
- Demander une copie signée du document au bailleur ou à l’agence.
- Constituer des preuves personnelles :
- photos ou vidéos datées (avec horodatage automatique ou métadonnées) ;
- relevés de compteurs d’eau, d’électricité et de gaz ;
- courriels ou échanges de SMS mentionnant l’état du logement.
- Contacter la Commission départementale de conciliation (CDC) si le bailleur ne répond pas ou refuse de régulariser la situation. La saisine est gratuite et peut éviter une procédure judiciaire.
- Faire appel à un commissaire de justice pour un constat amiable : cela permettra d’établir un document opposable en cas de désaccord ultérieur.
Exemple : si un locataire emménage sans EDL d’entrée et découvre ensuite des défauts (robinetterie défectueuse, peinture abîmée), il peut les signaler au bailleur par mail ou LRAR dans les 10 jours suivant la remise des clés. Ce signalement sera annexé au dossier et constituera une preuve utile lors de l’état des lieux de sortie.
⇨ Pour aller plus loin : “5 frais abusifs à connaître lors d'un état des lieux pour les locataires”
Pour le bailleur : anticiper et sécuriser la location
Lorsqu’un locataire refuse de signer ou ne se présente pas, le propriétaire ne doit surtout pas réaliser un EDL seul. Pour que le document soit valable, il doit être établi contradictoirement.
Procédure à suivre en cas d’absence du locataire :
- Convoquer le locataire par écrit à une date précise pour l’état des lieux d’entrée.
- En cas d’absence le jour prévu, faire établir le constat par un commissaire de justice (ancien huissier).
- Conserver tous les échanges relatifs à la convocation, à la visite et à la remise des clés. Ces pièces constitueront des preuves précieuses en cas de litige sur le dépôt de garantie.
- Remettre systématiquement une copie signée du document (ou du procès-verbal) au locataire.
Bon à savoir : en cas de désaccord persistant sur le contenu de l’état des lieux, le bailleur peut lui aussi saisir la CDC avant d’envisager une procédure judiciaire. Cette étape, gratuite et rapide, est souvent suffisante pour trouver un compromis.
Quand et comment faire l’état des lieux d’entrée ?
⇨ Pour aller plus loin : “Signature du bail avant l'état des lieux : ce que tout locataire devrait savoir”
Dépôt de garantie : que change l’absence d’EDL d’entrée ?
L’absence d’un état des lieux d’entrée a un impact direct sur la restitution du dépôt de garantie. Ce montant, versé par le locataire lors de la signature du bail, sert à couvrir d’éventuelles dégradations ou impayés à la fin de la location.
Rappel de la règle légale
Selon l’article 22 de la loi du 06/07/1989, le bailleur dispose d’un délai d’un mois pour restituer le dépôt de garantie si aucun désordre n’est constaté à la sortie, et de deux mois si des dégradations sont relevées. Cependant, ces retenues doivent être justifiées : sans état des lieux d’entrée, il devient impossible de démontrer que les dégradations sont apparues pendant la location. Résultat, le bénéfice du doute revient au locataire. Le bailleur devra restituer l’intégralité du dépôt, sauf preuve tangible que les dommages sont postérieurs à l’entrée.
Les conséquences concrètes pour le bailleur
En l’absence d’un état des lieux d’entrée, le propriétaire :
- Ne peut pas retenir de montant sur le dépôt pour des réparations, sauf s’il apporte la preuve d’une faute du locataire (factures, devis, photos…).
- Supporte seul la charge de la preuve, même si les dommages sont réels.
- S’expose à des pénalités en cas de restitution tardive.
Le locataire, lui, peut réclamer des intérêts de retard équivalents à 10 % du loyer mensuel par mois de retard si le dépôt n’est pas rendu dans les délais légaux.
Délais et procédure de restitution
⇨ Pour aller plus loin : “Comment gérer le dépôt de garantie pour une location : le guide pratique”
Cas pratiques : 4 situations fréquentes et leurs solutions
Pas d’état des lieux d’entrée mais EDL de sortie : puis-je retenir une somme ?
Lorsqu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé, le logement est présumé avoir été remis en bon état de réparations locatives. Même si un état des lieux de sortie révèle des dégradations, le bailleur ne peut pas retenir de somme sur le dépôt de garantie, sauf à prouver que ces dommages sont apparus pendant la location. Des photos ou factures datées avant l’arrivée du locataire peuvent renverser cette présomption, mais la charge de la preuve reste lourde. En pratique, mieux vaut restituer le dépôt et éviter tout risque de contestation.
L’état des lieux d’entrée a été perdu par le propriétaire
La perte d’un EDL d’entrée n’annule pas le bail, mais prive le bailleur d’un élément essentiel pour comparer l’état du logement. Sans ce document, il sera très difficile de justifier une retenue. Si le locataire possède une copie, il doit en transmettre une copie scannée ou papier. À défaut, les deux parties peuvent reconstituer un dossier : photos datées, courriels, devis ou attestations. En cas de désaccord, un constat par commissaire de justice peut servir de preuve complémentaire et éviter une procédure plus longue.
L’état des lieux d’entrée n’a pas été signé ou remis
Un état des lieux non signé par l’une des parties ou jamais remis au locataire n’a pas de valeur juridique. Il est alors considéré comme inexistant. Le bailleur doit régulariser la situation dès que possible, soit en faisant signer rétroactivement les exemplaires, soit en organisant un constat amiable contradictoire. Si le locataire refuse, il faut recourir à un commissaire de justice. Le document signé, daté et remis à chaque partie constitue la seule preuve valable en cas de litige sur le dépôt de garantie ou les réparations.
L’état des lieux d’entrée a été fait sans le locataire
Un état des lieux d’entrée réalisé sans le locataire est juridiquement fragile, car il n’a pas été établi contradictoirement. Il ne peut donc pas être opposé au locataire, sauf s’il a été convoqué par écrit (LRAR, mail horodaté) et qu’il ne s’est pas présenté. Dans ce cas, le bailleur peut faire dresser un constat par commissaire de justice, qui a la même valeur qu’un EDL classique. Ce document protège le propriétaire, tout en respectant le droit du locataire à être informé et à participer à la procédure.
⇨ Pour aller plus loin : “Contester une retenue sur le dépôt de garantie : étapes et modèles (2025)”
Modèles et outils pratiques
Un état des lieux d’entrée manquant, perdu ou contesté ne signifie pas que vous êtes démuni. Pour rétablir la situation, il existe des modèles de lettres et de procédures simples à suivre. Ces documents permettent d’officialiser vos démarches et de prouver votre bonne foi en cas de désaccord.
Lettre recommandée (LRAR) du locataire : demande de copie de l’état des lieux d’entrée
Objet : Demande de copie de l’état des lieux d’entrée
Madame, Monsieur,
Je vous remercie de bien vouloir me transmettre, sous huit jours à compter de la réception du présent courrier, une copie signée de l’état des lieux d’entrée du logement que j’occupe, situé [adresse complète du bien].
À défaut de réponse, je me réserve la possibilité de saisir la Commission départementale de conciliation compétente afin d’obtenir la régularisation de la situation.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Nom, prénom, signature]
Lettre du bailleur : convocation à l’état des lieux ou constat par commissaire de justice
Objet : Convocation à l’état des lieux d’entrée / constat par commissaire de justice
Madame, Monsieur,
Je vous informe que l’état des lieux d’entrée du logement situé [adresse complète] se tiendra le [date] à [heure].
En cas d’absence de votre part, le constat sera établi par un commissaire de justice, conformément aux dispositions légales en vigueur. Les frais seront répartis selon les conditions prévues à l’article 3-2 de la loi du 06/07/1989.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Nom, prénom, adresse, signature]
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Conclusion : l’état des lieux d’entrée, une étape à ne jamais négliger
L’état des lieux d’entrée reste l’un des documents les plus importants d’un bail. Il constitue la base de toute relation locative et évite, dans la grande majorité des cas, les litiges au moment du départ du logement. Sa valeur juridique est telle qu’en cas d’absence ou d’irrégularité, la présomption de bon état s’applique automatiquement, plaçant le bailleur dans une position délicate.
Pour le locataire comme pour le propriétaire, le réflexe à adopter est simple : ne jamais prendre possession d’un logement sans état des lieux complet et contradictoire. C’est la seule garantie d’une location conforme à la loi et à l’esprit de confiance qui doit encadrer toute mise à disposition d’un bien.
Vous avez encore des questions sur l’absence d’état des lieux d’entrée ? Manda, votre spécialiste de la gestion locative moderne et rentable, est à votre écoute !
FAQ sur l’état des lieux d’entrée
Pas d’état des lieux d’entrée : quelles conséquences ?
Sans état des lieux d’entrée, la loi présume que le logement a été remis au locataire en bon état de réparations locatives. Le propriétaire ne peut donc pas retenir de somme sur le dépôt de garantie, sauf s’il prouve, preuves à l’appui (photos, devis, factures), que des dégradations sont survenues pendant la location. En cas de litige, la charge de la preuve repose toujours sur le bailleur.
Absence d’état des lieux d’entrée : que dit la loi ?
L’article 1731 du Code civil et la loi du 06/07/1989 imposent un état des lieux d’entrée obligatoire pour toute location, vide ou meublée.
Pas d’EDL d’entrée mais EDL de sortie : que se passe-t-il ?
Si seul l’état des lieux de sortie existe, le bailleur ne peut pas s’en servir pour justifier une retenue. En l’absence d’EDL d’entrée, il est impossible de prouver que les dégradations sont apparues pendant la location.
État des lieux d’entrée sans le locataire : est-ce valable ?
Un état des lieux d’entrée sans le locataire n’est valable que si ce dernier a été convoqué par écrit (courrier recommandé ou mail horodaté). S’il ne s’est pas présenté sans justification, le bailleur peut faire établir un constat par commissaire de justice.
EDL d’entrée perdu, non remis ou non signé : comment faire ?
Un état des lieux perdu, non remis ou non signé est considéré comme irrégulier. Il n’a donc aucune valeur juridique. Dans ce cas, le locataire peut demander une copie signée ou solliciter une régularisation amiable.
Quand faire l’état des lieux d’entrée ?
L’état des lieux d’entrée doit être réalisé au moment de la remise des clés, juste avant l’emménagement. Il est recommandé de le faire en pleine lumière, dans un logement vide et propre. Les compteurs doivent être relevés et tous les équipements testés.
Pas d’EDL d’entrée et dépôt de garantie : peut-on retenir une somme ?
Non, sauf preuve indiscutable. En l’absence d’état des lieux d’entrée, le bailleur ne peut retenir de somme sur le dépôt de garantie que s’il apporte des preuves concrètes de dégradations (factures, devis, constat).
