En bref
En 2025, le taux d’endettement est plafonné à 35 % (assurance incluse) par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF). Pour un investissement locatif, les banques retiennent souvent 70 % des loyers : soit en les ajoutant aux revenus, soit en les déduisant des charges. Testez les deux méthodes pour vérifier si vous restez sous 35 % et calculez instantanément votre capacité d’emprunt.
Introduction
En 2025, pour emprunter en vue d’un investissement locatif, vous devez impérativement intégrer les normes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) : un taux d’endettement plafonné à 35 % (assurance emprunteur incluse) et une durée maximale de remboursement fixée à 25 ans (et jusqu’à 27 ans dans certains cas particuliers). À travers ce guide complet, Manda vous explique clairement comment calculer votre taux d’endettement locatif selon deux méthodes bancaires reconnues.
La règle officielle HCSF
Le HCSF est l’autorité française qui fixe les grandes normes de prudence pour l’octroi de crédits immobiliers. Depuis que ses recommandations sont devenues juridiquement contraignantes, elles doivent être observées par les établissements de crédit.
Taux d’endettement maximum
Le ratio d’endettement, c’est-à-dire la part des revenus nets mensuels consacrée aux remboursements de crédits (mensualités + assurance emprunteur), ne doit pas dépasser 35 %. Cette règle vise à protéger l’emprunteur contre le surendettement et à maintenir la stabilité du système bancaire.
Pour un investissement locatif, cette norme s’applique tout autant : vous devez rester sous ce seuil, même si les revenus locatifs entrent dans le calcul via des modalités spécifiques.
Durée maximale du prêt
En parallèle, la maturité des crédits immobiliers est limitée à 25 ans. Toutefois, des exceptions existent : la durée peut être portée à 27 ans dans certains cas : achat en VEFA, achat dans l’ancien avec des travaux représentant au minimum 10 % du coût total de l’opération… Ces exceptions doivent rester minoritaires et sont souvent soumises à conditions.
Dérogations et marge de manœuvre
Les banques disposent d’une marge de flexibilité : jusqu’à 20 % des nouveaux prêts peuvent déroger aux limites de 35 % et 25 ans. Mais cet assouplissement est ciblé : il est prioritairement réservé aux acquéreurs de leur résidence principale et aux primo-accédants, et reste encadré.
En matière d’investissement locatif, cette marge est très rarement mobilisée : la norme de 35 % reste le seuil de référence sur lequel les banques se positionnent.
⇨ Pour aller plus loin : “Tout savoir sur le financement d'un investissement locatif”
Formule du taux d’endettement (avec assurance)
Le taux d’endettement représente la part de vos revenus mensuels nets que vous consacrez à vos charges de remboursement. Il s’exprime sous forme de pourcentage et constitue le critère principal d’acceptation d’un crédit immobilier.
Formule officielle (version HCSF 2025)
Taux d’endettement = (Mensualités de crédits + Charges fixes) / Revenus nets mensuels x 100
- Les mensualités de crédits incluent tous vos prêts en cours (immobilier, consommation, auto...), assurance emprunteur comprise.
- Les charges fixes couvrent vos loyers si vous êtes locataire, vos pensions versées ou d’autres engagements financiers récurrents.
- Les revenus nets correspondent à vos salaires, allocations pérennes, pensions perçues et éventuellement les loyers locatifs (pondérés à 70 %).
Exemple
Un investisseur gagne 3 800 € nets par mois et rembourse déjà un crédit immobilier de 850 € par mois assurance incluse.
Taux d’endettement = (850 / 3 800) x 100 = 22,4 %
Il reste donc sous le seuil des 35 % HCSF et peut théoriquement assumer de nouvelles mensualités jusqu’à environ :
35 % de 3 800 € = 1 330 € maximum de charges totales.
1 330 € - 850 € (crédit en cours) = 480 € de marge disponible pour un nouveau prêt.
C’est sur cette base que les banques évaluent votre capacité d’emprunt, en ajustant le calcul selon la manière dont elles traitent vos revenus locatifs futurs.
Investissement locatif : les 2 méthodes bancaires pour les loyers
Lorsqu’il s’agit d’un crédit pour un bien locatif, la principale difficulté réside dans la façon dont les revenus locatifs sont pris en compte. En 2025, la majorité des banques appliquent une pondération à 70 % : autrement dit, seules 7/10ᵉ des recettes locatives sont intégrées dans le calcul du taux d’endettement.
Cette marge de 30 % vise à couvrir les risques d’impayés, les périodes de vacance, les frais de gestion et les charges non récupérables.
Deux approches coexistent.
Méthode A : ajout des loyers au revenu
Dans cette première méthode, la banque ajoute 70 % du futur loyer mensuel à vos revenus existants.
Taux d’endettement = (charges + mensualités) / (revenus + 70 % loyers) x 100
Exemple avec un investisseur sans crédit en cours :
- Revenu net : 3 500 €
- Loyer futur : 900 €
- Aucune charge prévue autre que l’assurance emprunteur : 0 €
Revenu pondéré = 3 500 + (900 x 0,70) = 4 130 €
Mensualité cible (35 %) = 0,35 × 4 130 = 1 445 € maximum
L’investisseur peut donc emprunter avec une mensualité allant jusqu’à 1 445 €, soit une capacité d’emprunt d’environ 270 000 € sur 25 ans à 3,6 % + 0,35 % d’assurance (taux moyen octobre 2025 - source : Meilleurtaux).
Méthode B : déduction des loyers des charges
Ici, la banque considère que les loyers viendront réduire vos charges, plutôt qu’augmenter vos revenus.
Taux d’endettement = (charges - 70 % loyers) / revenus x 100
Exemple avec un propriétaire d’une résidence principale :
- Revenu net : 4 200 €
- Crédit RP : 950 €
- Nouveau projet locatif : loyer futur 800 €
Charges ajustées = 950 - (800 x 0,70) = 390 €
Taux d’endettement = 390 / 4 200 x 100 = 9,3 %
La banque constatera un taux d’endettement très faible et considérera que l’investisseur dispose d’une large marge pour un nouveau crédit. En réalité, cette approche favorise les multi-investisseurs déjà propriétaires, car le loyer compense partiellement la charge existante.
Les écarts sont donc significatifs : une même situation peut générer un taux d’endettement divisé par trois selon la méthode. Certaines banques préfèrent la méthode A (plus prudente) pour les nouveaux investisseurs, tandis que d’autres adoptent la méthode B pour les profils expérimentés.
À retenir
- Les 70 % de loyers permettent de lisser les risques, mais réduisent mécaniquement la capacité d’emprunt.
- Tester les deux méthodes (A et B) reste la meilleure approche pour connaître votre marge réelle avant le seuil des 35 %.
- Les banques apprécient particulièrement les investisseurs ayant un reste à vivre supérieur à 1 000 € après toutes mensualités (indicateur de solvabilité qualitative).
⇨ Pour aller plus loin : “Investissement locatif : guide complet pour réussir votre projet immobilier”
Comment bien préparer son dossier bancaire ?
Une fois votre taux d’endettement calculé, la prochaine étape consiste à présenter un dossier solide. Les banques ne se contentent pas d’un ratio mathématique : elles évaluent aussi votre comportement financier, votre épargne et la cohérence de votre projet d’investissement locatif.
Soignez vos relevés bancaires
Les trois derniers mois de relevés constituent un indicateur essentiel pour l’établissement prêteur. Évitez les découverts, les paiements fractionnés ou les dépenses jugées “non maîtrisées”. Une gestion rigoureuse de vos comptes renforce votre crédibilité et témoigne de votre capacité réelle à assumer un emprunt.
Constituez une épargne de précaution
Même si l’investissement locatif permet de générer des revenus, les banques apprécient les profils disposant d’un matelas de sécurité équivalant à 3 à 6 mois de mensualités. Cette épargne peut servir en cas de vacance locative, de travaux imprévus ou de hausse ponctuelle de charges.
Bon à savoir : une épargne placée (Livret A, LDDS, assurance-vie…) est valorisée dans l’analyse du risque ; un capital bloqué sur un PEA ou PER l’est rarement.
Justifiez des revenus stables
Un CDI reste la référence, mais les banques acceptent de plus en plus les revenus d’indépendants ou de libéraux à condition d’en démontrer la régularité sur au moins 2 à 3 ans. Pour un couple, la stabilité d’un seul revenu peut suffire si le second est variable (bonus, activité freelance...).
Intégrez l’assurance emprunteur dans vos simulations
Le taux de 35 % fixé par le HCSF inclut l’assurance emprunteur. Or, celle-ci peut peser entre 0,20 % et 0,40 % du capital emprunté par an. Oublier cette composante conduit souvent à sous-estimer le taux d’endettement réel.
Exemple : pour un prêt de 250 000 €, une assurance à 0,36 % équivaut à 75 € par mois, soit + 2 points d’endettement sur un revenu de 3 500 €.
Présentez un projet cohérent et documenté
Les conseillers bancaires valorisent les dossiers “professionnels” :
- compromis de vente déjà signé ;
- estimation de loyer réaliste (attestation d’agence ou outil Manda) ;
- prévision de rendement locatif et taux de vacance local ;
- justificatif de gestion du bien (location meublée, délégation, assurance loyers impayés).
Erreurs fréquentes à éviter
Oublier l’assurance emprunteur dans le calcul du taux (elle est comprise dans les 35 %).
Compter 100 % du loyer dans les revenus : les banques retiennent 70 % maximum.
Sous-estimer les charges récurrentes (crédits conso, pensions...).
Négliger la vacance locative ou les frais de gestion.
Présenter un dossier incomplet (absence d’avis d’imposition, justificatifs flous).
⇨ Pour aller plus loin : “Nos 8 conseils pour réussir votre investissement locatif”
Taux immobiliers octobre 2025 : le baromètre
Les conditions de financement se sont nettement stabilisées depuis l’été 2025, après deux années de fortes tensions sur les taux. Selon le baromètre Meilleurtaux en octobre 2025, les moyennes nationales observées sont les suivantes :
Cette accalmie ouvre à nouveau la voie à des financements locatifs équilibrés, à condition de bien maîtriser son taux d’endettement et de rester sous le seuil HCSF de 35 %. Les courtiers constatent d’ailleurs un retour progressif des investisseurs particuliers, notamment sur les villes à forte tension locative (Lyon, Nantes, Bordeaux…).
⇨ Pour aller plus loin : “Taux crédit immobilier 25 ans : prévisions 2025 à la baisse”
Ce qu’il faut retenir : calculez, testez et optimisez votre taux d’endettement locatif
Le taux d’endettement locatif 2025 est le baromètre de tout projet immobilier. Pour rester finançable, retenez ces trois principes :
- Respectez le plafond de 35 % (assurance comprise).
- Intégrez vos loyers à 70 %, selon la méthode A ou B.
- Simulez plusieurs scénarios (avec ou sans apport, loyers différents, durée 20 ou 25 ans).
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FAQ sur le taux d’endettement locatif
Quel taux d’endettement maximal pour un investissement locatif en 2025 ?
Le HCSF fixe un plafond à 35 % assurance incluse pour tous les emprunteurs, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un investissement locatif. Ce seuil inclut toutes les mensualités, crédits en cours et nouveaux prêts compris.
Les loyers sont-ils toujours pris en compte à 70 % ?
Oui, c’est la pratique la plus répandue, mais elle n’est pas inscrite dans la loi. Les banques appliquent une pondération à 70 % pour tenir compte des vacances locatives et impayés, selon deux méthodes :
- Méthode A : ajout de 70 % du loyer aux revenus.
- Méthode B : déduction de 70 % du loyer des charges.
Peut-on dépasser 35 % ?
Oui, mais très rarement. Les dérogations (jusqu’à 20 % des dossiers) sont principalement réservées aux primo-accédants ou à l’achat d’une résidence principale. Les projets locatifs sont quasi toujours soumis à la règle stricte du 35 % maximum.
L’assurance emprunteur est-elle comprise dans le 35 % ?
Oui. C’est même une obligation réglementaire depuis 2022 : toutes les banques doivent inclure la prime d’assurance dans le calcul du taux d’endettement.
Existe-t-il un “reste à vivre” minimal exigé ?
Aucun seuil légal n’existe, mais la plupart des banques exigent un reste à vivre d’au moins 800 € pour une personne seule et 1 200 € pour un couple après paiement des mensualités. Cet indicateur complète le taux d’endettement dans l’analyse du risque.
Le prêt relais entre-t-il dans le calcul ?
Le HCSF autorise l’exclusion d’un prêt relais du calcul du taux d’endettement lorsque la revente du bien initial est sérieusement engagée (compromis ou mandat exclusif signé).
