La GLI en bref
- Cumul GLI + caution interdit, sauf pour les étudiants et apprentie
- Souscription : idéalement avant signature du bail ou dans les 15 jours suivant l’entrée dans les lieux.
- Indemnisation : souvent déclenchée après 2 mois d’impayés, avec un plafond de 70 000 à 120 000 € et une durée maximale de 24 à 36 mois.
- Coût moyen : entre 2 % et 4 % du loyer charges comprises, avec des options supplémentaires (dégradations, protection juridique).
- Alternative publique : la garantie Visale, gratuite mais soumise à conditions.
Introduction
En France, près d’un bailleur privé sur trois se dit préoccupé par le risque de loyers impayés. Le recours à une garantie loyer impayé (GLI) constitue une solution sécurisante, mais elle obéit à des règles strictes. Pour éviter toute mauvaise surprise, vous devez savoir :
- Quelles sont les conditions imposées aux locataires pour être couverts,
- Quelles pièces justificatives doivent être fournies,
- Les délais de souscription,
- Les limites ou exceptions (colocations, DOM, cumul avec caution…).
Spécialiste de la gestion locative moderne et rentable, les experts de Manda vous disent tout sur la GLI afin de mieux appréhender cet outil au service des propriétaires bailleurs.
Mise à jour le : 04/09/2025
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Qu'est-ce que la garantie loyer impayé ?
La garantie loyer impayé est une assurance souscrite par le propriétaire lors de la mise en location d’un logement. Celle-ci lui permet de se prémunir contre les éventuels impayés du locataire. Cette assurance peut aussi, selon les conditions prévues au contrat, couvrir les dégradations commises par le locataire au cours de l’occupation du bien, comprendre une protection juridique ou encore indemniser une vacance locative.
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Garantie loyer impayé : conditions (2025)
Les assureurs qui proposent une assurance loyers impayés imposent des conditions sur le profil du locataire. Ces critères visent à réduire le risque d’impayés et sont souvent plus exigeants que ceux fixés par la loi.
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Ce tableau récapitule les principales conditions, selon le statut professionnel du locataire.
| Statut du locataire | Conditions typiques | Taux d’effort max | Ancienneté requise | Pièces demandées | Cas particuliers / exclusions |
|---|---|---|---|---|---|
| CDI hors période d’essai | Revenus ≥ 3 × le loyer | 33-35 % (parfois 40 %) | ≥ 3 mois de présence dans l’entreprise | 3 fiches de paie + contrat de travail | Les CDI en période d’essai sont souvent exclus |
| CDD | Revenus réguliers | 33 % | ≥ 6 mois de contrat continu | Bulletins de salaire + contrat | Les CDD courts sont rarement acceptés |
| Fonctionnaire / Retraité | Revenus stables | 33 % | Aucune exigence | Avis d’imposition ou justificatif de pension | Généralement favorisés par les assureurs |
| Indépendant | Bénéfices suffisants | 33-35 % | ≥ 2 ans d’activité | Numéro SIREN + 2 bilans comptables | Risque élevé → souvent refusés si activité récente |
| Étudiant / Apprenti | Revenus faibles ou inexistants | Pas de seuil | Non applicable | Attestation de scolarité / contrat apprentissage | Caution acceptée (contrairement aux autres profils) |
| Intérimaire | Revenus instables | 33-35 % | ≥ 12 mois de missions prouvées | Bulletins de salaire + relevés | Souvent exclus selon assureurs |
| Intermittent du spectacle | Justificatifs de revenus | 33-35 % | ≥ 18 mois d’ancienneté | Attestations employeurs (AEM) | Acceptés au cas par cas, rarement couverts |
Source : croisement des critères utilisés par les principaux assureurs mis à jour en 2025.
Quelles sont les pièces à fournir pour une garantie loyer impayé ?
Un dossier complet est indispensable pour valider la couverture GLI. Les assureurs exigent généralement :
- 3 derniers bulletins de salaire (ou justificatifs équivalents)
- Contrat de travail ou attestation employeur
- 2 derniers avis d’imposition
- Justificatifs d’allocations (APL, RSA, pensions…)
- Extrait Kbis ou bilans comptables pour les indépendants
- Attestation de scolarité pour les étudiants
- Justificatif de domicile actuel
Bon à savoir : l’absence d’un seul de ces documents peut entraîner le refus de prise en charge en cas de sinistre.
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Garantie loyer impayé : cas particuliers
Certaines situations exigent des conditions spécifiques afin de pouvoir bénéficier d’une GLI.
Colocation
- GLI généralement possible en colocation uniquement avec bail unique (tous les colocataires sont solidairement responsables).
- Avec des baux individuels, certains assureurs refusent de couvrir.
DOM / Corse
- Certains contrats excluent ces zones ou fixent des plafonds plus bas.
- Les garanties peuvent aussi varier en termes de durée.
Jeunes actifs et étudiants
- Acceptés uniquement avec caution solidaire (parents ou proches).
Assurance loyer impayé locataire : qui paie, quand, comment ?
La GLI est souscrite par le bailleur (propriétaire ou agence mandatée). Elle peut toutefois, contractuellement, être refacturée au locataire si le bail le prévoit. Dans la pratique, la quasi-totalité des contrats reste à la charge du propriétaire.
Souscription et délais
- La souscription de la garantie loyer impayé doit intervenir avant la signature du bail ou dans les 15 jours suivant l’entrée dans les lieux.
- Au-delà de ce délai, certains assureurs imposent une période de carence (pendant laquelle les impayés ne sont pas couverts).
- Il est donc important de lier la signature du bail et la souscription de la GLI.
Cumul avec caution
L’article 22-1 de la loi de 1989 interdit de demander une caution en plus de la garantie loyer impayé.
Exception : ce cumul reste possible pour les étudiants et les apprentis.
Visale (garantie publique)
En alternative à une GLI privée, le locataire peut bénéficier de la garantie Visale, gérée par Action Logement et financée par l’État (Source : Service Public, mise à jour le 31/12/2024).
- Gratuite, mais soumise à conditions (âge, situation professionnelle, revenus).
- Couvre : loyers + charges impayés + dégradations locatives.
- Non cumulable avec une GLI privée.
- Idéale pour les jeunes actifs, les CDD, les étudiants et certains ménages modestes.
⇨ Pour en savoir plus : “Propriétaires bailleurs : Ce qu’il faut savoir sur la garantie Visale”
Pour beaucoup de bailleurs, la question se pose : faut-il souscrire une GLI privée ou se reposer sur la garantie Visale gratuite proposée par l’État ?
| Caractéristiques | GLI privée | Visale (Action Logement) |
|---|---|---|
| Coût | 2,5 à 4 % du loyer CC | Gratuit |
| Souscripteur | Bailleur (ou agence) | Locataire (via Action Logement) |
| Plafond | 70–90 k€ selon contrat | 36 mois de loyers impayés (plafonné à 1 500 €/mois en Île-de-France et 1 300 € ailleurs) |
| Durée max | 24–36 mois | 36 mois |
| Pièces (locataire) | Revenus stables, taux d’effort ≤ 33–35 % | Conditions d’âge et de revenus, étudiant / jeune actif privilégié |
| Dégradations | Oui (7 000–10 000 € souvent) | Oui (jusqu’à 2 mois de loyers) |
| Procédure judiciaire | Prise en charge possible | Assistance juridique incluse |
| Cumul caution | Interdit (sauf étudiants/apprentis) | Non concerné |
| Cible idéale | Bailleurs exigeant sécurité maximale | Locataires jeunes, CDD, étudiants, ménages modestes |
À retenir : la GLI privée reste la solution la plus complète pour un bailleur souhaitant une sécurité totale, mais Visale constitue une alternative gratuite pour sécuriser des profils plus atypiques.
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Que couvre une GLI ? (selon les contrats)
La GLI n’est pas limitée aux loyers : elle peut couvrir plusieurs postes de dépenses pour le bailleur.
Loyers et charges, dégradations, frais de procédure
- Loyers + charges impayés : remboursement du montant dû jusqu’au plafond fixé par le contrat.
- Dégradations locatives : couverture souvent plafonnée (7 000 à 10 000 €).
- Frais de procédure et d’expulsion : honoraires de commissaire de justice et d’avocat.
- Protection juridique : optionnelle, mais utile en cas de litige.
Plafonds et durée de la garantie loyer impayé
Tous les contrats de garantie loyer impayé fixent des limites : un plafond d’indemnisation et une durée maximale de prise en charge. Ces paramètres déterminent le montant réellement remboursé en cas d’impayé prolongé.
Des plafonds qui varient selon les assureurs
En règle générale, la plupart des assureurs privés couvrent entre 70 000 € et 90 000 € de loyers et charges impayés. Ce plafond peut sembler confortable, mais il faut garder en tête que :
- Dans les grandes villes où les loyers dépassent 1 500 € par mois, un impayé qui s’étend sur plusieurs années peut rapidement épuiser ce plafond.
- Certains contrats prévoient des plafonds distincts pour les loyers et pour les dégradations locatives.
Une durée d’indemnisation limitée
La durée maximale de prise en charge oscille généralement entre 24 mois et 36 mois. Cela signifie que même si la procédure judiciaire dure plus longtemps, l’assureur ne couvrira pas au-delà de cette période.
Exemple : si un locataire ne paie pas son loyer pendant 40 mois et que votre contrat prévoit une durée maximale de 30 mois, vous ne serez indemnisé que sur cette période, le reste restera à votre charge.
Les pièges à éviter en matière de GLI
Avant de souscrire une garantie loyer impayé, faites attention aux clauses du contrat, notamment concernant les points suivants :
- Exclusions éventuelles
- Présence d’une franchise
- Limites de garantie
- Délais de carence
Prix d’une garantie loyer impayé : entre 2,5 % et 4 % du loyer CC
Le coût d’une GLI est calculé sur le montant du loyer charges comprises.
- En moyenne, il oscille entre 2,5 % et 4 % du loyer annuel, selon les assureurs et les options choisies.
- Plus le risque est jugé élevé (locataire en CDD, indépendant, étudiant), plus le tarif tend à se rapprocher de la borne haute.
Exemple 1 : loyer 800 € CC (T2 en périphérie)
- Loyer annuel : 9 600 €
- GLI 2,5 % : 240 €/an
- GLI 3,5 % (avec dégradations et protection juridique) : 336 €/an
Exemple 2 : loyer 1 300 € CC (colocation urbaine)
- Loyer annuel : 15 600 €
- GLI 2,8 % : 437 €/an
- GLI 3,8 % : 593 €/an
Ici, la cotisation peut atteindre près de 600 € par an, mais elle sécurise des loyers bien plus élevés.
Exemple 3 : loyer 1 600 € CC (grand appartement en centre-ville)
- Loyer annuel : 19 200 €
- GLI 2,5 % : 480 €/an
- GLI 4 % : 768 €/an
Pour un bien haut de gamme, la GLI peut dépasser 750 € annuels. Le coût est plus élevé, mais reste proportionnel au risque financier encouru en cas d’impayés.
Déroulé de l’indemnisation avec une GLI
La GLI n’indemnise pas automatiquement. Une procédure précise doit être respectée.
⇨ Pour en savoir plus : “Recouvrement des loyers impayés après expulsion : que faire en tant que propriétaire ?”
Comment résilier une garantie loyer impayé ?
Plusieurs situations permettent de résilier une garantie loyer impayé.
Résiliation annuelle
Sous réserve du respect d’un délai de préavis précisé dans les CGV du contrat (généralement 2 mois), il est possible de mettre fin à la garantie chaque année. Dans le cas contraire, celle-ci est reconduite tacitement.
Résiliation lors d’une reconduction non notifiée
Si l’assureur ne prévient pas le souscripteur de la reconduction automatique de la garantie, la loi Châtel permet de faire une demande de résiliation sans avoir besoin d’attendre la date d’anniversaire du contrat.
Résiliation lors du départ du locataire
Le départ du locataire entraîne la résiliation de la GLI, puisque les conditions de solvabilité sont propres à chaque occupant du logement.
Dans une colocation, le départ d'un locataire, à condition qu’il soit remplacé par un nouvel occupant solvable dans les conditions du contrat, permet la poursuite de la garantie. Un avenant au bail doit être signé et le dossier validé par l’assureur. Si le locataire partant n’est pas remplacé (ou que les conditions d'exigibilité ne sont plus respectées par le nouvel occupant), la majorité des assureurs impose la résiliation du contrat une fois la période de solidarité achevée, c’est-à-dire six mois après le départ.
Résiliation lors de la vente du logement
La vente du bien loué entraîne la réalisation automatique de la GLI. Dans le cas où l'acquéreur désire reprendre le contrat, la signature se fait généralement sans condition puisque le locataire en place remplit déjà les critères d'éligibilité.
Bon à savoir : la loi Hamon, permettant de résilier un contrat d’assurance à tout moment au-delà de la première année, ne s'applique pas à la garantie loyer impayé.
Ce qu’il retenir sur la garantie loyer impayé (GLI)
La garantie loyer impayé est un outil essentiel pour sécuriser un investissement locatif. Mais pour en tirer pleinement profit, le bailleur doit respecter :
- Les conditions strictes d’éligibilité du locataire
- Les délais de souscription courts
- Les limites des plafonds et durées d’indemnisation
Même si elle n’est pas obligatoire, la souscription d’une GLI est donc fortement recommandée pour protéger les intérêts du bailleur : impayés de loyer, dégradations, protection juridique... Tous les contrats d’assurance ayant leurs spécificités, une attention particulière doit être portée sur les clauses essentielles, notamment le plafond et la durée d'indemnisation, ainsi que les délais de carence éventuels. Les experts en gestion locative de Manda sont disponibles pour vous conseiller la GLI la plus adaptée à vos besoins et vous aider dans la gestion locative de votre bien.
FAQ sur la garantie loyer impayé
Quelles sont les conditions de la garantie loyer impayé ?
La plupart des assureurs exigent un taux d’effort ≤ 33-35 % (parfois 40 %), une ancienneté professionnelle (3 à 6 mois pour un CDI, 2 ans pour un indépendant) et un dossier complet (fiches de paie, avis d’imposition, contrat).
Quel profil de locataire pour une assurance loyer impayé ?
- CDI stables acceptés facilement
- CDD et intérimaires couverts sous conditions strictes
- Indépendants : souvent difficiles à assurer
- Étudiants/apprentis : acceptés avec caution
Un locataire peut-il souscrire une assurance loyer impayé ?
En théorie, oui, mais en pratique, c’est presque toujours le bailleur qui souscrit. Le locataire dispose plutôt de Visale (gratuite et accessible en ligne).
La garantie loyer impayé peut-elle se cumuler avec une caution ?
Non, sauf pour les étudiants et les apprentis.
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