En 30 secondes, calculez vos frais d’agence en location selon la ville et la surface du bien. Découvrez immédiatement qui paie quoi selon la loi ALUR, le plafond applicable (12 €/m², 10 €/m² ou 8 €/m² selon la zone), le coût de l’état des lieux (3 €/m²) et les cas où vous n’avez rien à payer.
Introduction
Vous cherchez à comprendre les frais d’agence en location avant de signer votre bail ? Vous êtes au bon endroit ! Dans ce guide proposé par Manda, découvrez qui paie quoi selon la loi ALUR, comment calculer vos frais d’agence en location avec précision, et surtout quelles sont les erreurs fréquentes qui coûtent cher aux locataires comme aux propriétaires.
Attention : si vous cherchez des informations sur les honoraires d’un mandat de gestion, rendez-vous plutôt sur notre article dédié aux frais de gestion locative.
Mise à jour le : 25/09/2025
Simulateur des frais d’agence en location (ALUR)
Les frais d’agence en location sont encadrés par la loi ALUR. Ils varient selon la zone géographique (très tendue, tendue ou autre), la surface du logement et la réalisation de l’état des lieux par un professionnel. Pour vous simplifier la vie, utilisez notre simulateur en ligne disponible plus haut.
Comment ça marche ?
- Renseignez votre ville ou code postal (ou sélectionnez la zone : très tendue / tendue / autre).
- Indiquez la surface du logement (en m²).
- Précisez si l’état des lieux est inclus (oui/non).
En un clic, vous obtenez le plafond légal que le locataire peut payer, ainsi que la part restant à la charge du propriétaire..
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| Bien | Zone | Surface | Plafond locataire (visite, dossier, bail) | EDL 3 €/m² | Total locataire | Part bailleur (si honoraire total 1 300 €) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Studio Paris | Très tendue | 20 m² | 240 € (12 €/m²) |
60 € | 300 € | 1 000 € |
| T2 Lyon | Tendue | 50 m² | 500 € (10 €/m²) |
150 € | 650 € | 650 € |
| T3 Angers | Autre | 65 m² | 520 € (8 €/m²) |
195 € | (715 €) 650 € |
650 € |
À savoir : le plafond s’applique uniquement côté locataire. Le propriétaire peut payer davantage, mais jamais l’inverse. Par exemple, dans le dernier cas (T3 Angers), la part du locataire est plafonnée à 50 % des honoraires (soit 650 €).
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Règles ALUR pour les frais d’agence en location
La loi ALUR fixe précisément la répartition des frais d’agence en location entre bailleur et locataire. L’objectif est d’éviter les abus et de plafonner la part supportée par le locataire.
Qui paie quoi ?
Les honoraires de location couvrent uniquement quatre prestations dites “partagées” :
- L’organisation des visites.
- La constitution du dossier du candidat locataire.
- La rédaction du bail.
- L’état des lieux d'entrée (si réalisé par un professionnel).
Ces prestations sont facturées aux deux parties, mais avec un plafond légal côté locataire.
Les plafonds légaux (par m² de surface habitable)
- 12 €/m² : en zone très tendue (Paris et communes limitrophes).
- 10 €/m² : en zone tendue (Lyon, Marseille, Lille...).
- 8 €/m² : dans les autres communes.
L’état des lieux
S’il est réalisé par l’agence, il est facturé au locataire à 3 €/m² maximum.
Exemple : pour un appartement de 40 m², l’EDL côté locataire ne peut pas dépasser 120 €.
La part du bailleur
Le propriétaire paie le reste des honoraires, au-delà du plafond imposé au locataire.
Le locataire ne peut jamais payer plus que le bailleur pour les prestations partagées.
À retenir : le plafonnement ne concerne que la part locataire. Le bailleur reste libre du montant global fixé avec l’agence dans le mandat de location, mais il en assume le surplus.
⇨ Pour aller plus loin : “Comment louer son appartement : étapes clés et astuces essentielles pour une mise en location réussie”
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Frais d’agence en location : les erreurs courantes qui coûtent cher !
Même encadrés par la loi ALUR, les frais d’agence en location donnent lieu à de nombreuses erreurs, parfois coûteuses pour les locataires. Voici les plus fréquentes, et surtout comment les éviter.
Confondre frais de location (ALUR) et frais de gestion
Beaucoup de locataires confondent les honoraires de mise en location (ALUR) avec les frais de gestion locative payés mensuellement par le bailleur à son agence. Ces deux notions sont distinctes : les premiers sont ponctuels, dus à la signature du bail, tandis que les seconds relèvent du mandat de gestion.
⇨ Comment corriger : avant de payer, vérifiez bien que la facture mentionne uniquement les prestations liées à la mise en location. Pour comprendre la différence, consultez notre guide sur les frais de gestion locative.
Oublier l’EDL à 3 €/m²
L’état des lieux d’entrée fait partie des prestations partagées, mais son montant côté locataire est plafonné à 3 €/m². Certains acceptent de payer plus, faute d’information.
⇨ Comment corriger : demandez toujours une facture séparée pour l’EDL. Si le montant dépasse 3 €/m², exigez une rectification ou refusez le paiement de l’excédent.
Accepter des frais de dossier ou de visite séparés
Certaines agences facturent encore des frais de dossier ou de visite en supplément, ce qui est interdit pour une location classique. Ces frais ne peuvent pas être dissociés des honoraires réglementés.
⇨ Comment corriger : refusez tout paiement en dehors du forfait légal. Rappelez que seuls les honoraires ALUR encadrés sont dus.
Payer plus que le propriétaire pour les prestations partagées
La loi impose que la part locataire soit toujours inférieure ou égale à celle du bailleur. Pourtant, certains locataires paient plus que le propriétaire, par méconnaissance.
⇨ Comment corriger : comparez la ventilation des frais entre bailleur et locataire. En cas d’écart, demandez un réajustement immédiat.
Appliquer le mauvais plafond de zone
Il arrive qu’un logement situé en zone “tendue” soit facturé au tarif d’une zone “très tendue”, soit 12 €/m² au lieu de 10 €/m². Ces erreurs coûtent cher au locataire.
⇨ Comment corriger : consultez la liste officielle des zones tendues. Exigez un recalcul si le plafond appliqué est erroné.
Oublier les justificatifs
Sans justificatif, difficile de vérifier la conformité des frais. Certains locataires reçoivent une facture globale sans ventilation ni mention de l’EDL.
⇨ Comment corriger : exigez toujours une facture détaillée, séparant prestations partagées, EDL et part bailleur. Cela facilitera toute contestation.
À retenir
La plupart des erreurs viennent d’un manque de transparence. Avant de régler, demandez toujours le détail des honoraires et comparez avec les plafonds légaux.
Les cas où le locataire ne paie pas de frais d’agence en location
La loi prévoit plusieurs cas dans lesquels le locataire n’a rien à payer au titre des frais d’agence. Pourtant, ces situations restent souvent méconnues, et certains se voient facturer à tort :
- Bail mobilité : instauré par la loi ÉLAN, il interdit tout frais d’agence à la charge du locataire.
- Location entre particuliers : lorsqu’aucun professionnel n’intervient, aucun honoraire ne peut être demandé.
- Logement social (HLM) : les organismes HLM ne facturent pas de frais d’agence classiques.
- Opérations commerciales : certaines agences renoncent aux frais côté locataire pour attirer plus de candidats.
- Prise en charge totale par le bailleur : le propriétaire peut décider de prendre l’intégralité des honoraires à sa charge.
Bon à savoir : si vous avez payé des frais alors que vous étiez dans l’un de ces cas, vous pouvez en demander le remboursement sur simple contestation (voir modèle plus bas).
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Quand payer les frais d’agence en location ?
Les frais d’agence en location sont exigibles uniquement au moment de la signature du bail. À aucun moment, avant la visite ou lors du dépôt du dossier, l’agence ne peut vous demander un règlement.
Moment du paiement
- Jamais avant la signature du bail : si l’agence réclame un acompte pour visiter ou réserver, c’est illégal.
- Le jour de la signature : les honoraires et l’éventuel état des lieux sont réglés en même temps que le dépôt de garantie et le premier loyer.
Modes de paiement autorisés
- Virement bancaire, chèque ou carte bancaire.
- Les espèces sont possibles mais fortement déconseillées (risque de contestation).
Facture et justificatif obligatoires
L’agence doit remettre au locataire un reçu détaillé précisant la ventilation :
- Honoraires plafonnés selon la zone.
- État des lieux 3 €/m² (si applicable).
- Part du bailleur.
Check-list “Avant de payer les frais d'agence en location”
- La zone géographique (très tendue, tendue, autre) est correcte
- La surface habitable est bien prise en compte
- L’état des lieux est facturé à part et plafonné
- La part bailleur/locataire respecte la règle (locataire ≤ bailleur)
- Une facture détaillée vous est remis
Modèles utiles pour les locataires
Pour faciliter vos démarches, voici deux modèles à adapter à votre situation.
Modèle de courriel - Demande de ventilation et justificatifs ALUR
Objet : Demande de détail des honoraires de location (loi ALUR)
Madame, Monsieur,
Je vous remercie de m’avoir transmis le montant des honoraires liés à la mise en location du logement situé [adresse]. Afin de vérifier leur conformité avec la réglementation ALUR, je vous prie de bien vouloir m’adresser :
- la ventilation entre la part locataire et la part bailleur
- le détail de l’état des lieux
- une facture détaillée mentionnant les prestations incluses
Dans l’attente de votre retour,
Cordialement,
[Nom, prénom]
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Modèle de lettre - Contestation de frais non conformes (LRAR)
Objet : Contestation d’honoraires de location
Madame, Monsieur,
Après vérification, les honoraires qui m’ont été facturés pour la mise en location du logement situé [adresse] ne respectent pas les plafonds prévus par la loi ALUR.
Conformément aux articles 5 et 5-1 de la loi du 6 juillet 1989, les honoraires à ma charge ne peuvent excéder :
- 12 €/m² en zone très tendue
- 10 €/m² en zone tendue
- 8 €/m² ailleurs
- ainsi que 3 €/m² pour l’état des lieux
Je vous demande donc de procéder au remboursement de la somme indûment perçue sous un délai de 15 jours, faute de quoi je saisirai la DGCCRF ou le conciliateur de justice.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Nom, prénom, adresse, signature]
À retenir : un simple mail suffit dans la majorité des cas. Si l’agence refuse ou ne répond pas, passez à la lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
Ce qu’il faut retenir sur les frais d’agence en location
Les frais d’agence en location sont souvent source de confusion, mais la loi ALUR fixe des règles claires : plafond côté locataire (12/10/8 € par m²), état des lieux limité à 3 €/m² et répartition équilibrée avec le bailleur. En utilisant un simulateur, en vérifiant les justificatifs transmis et en connaissant les cas d’exonération, évitez les erreurs qui coûtent cher !
- Le locataire ne paie jamais plus que le propriétaire.
- L’état des lieux est plafonné.
- Certains baux entraînent 0 € de frais.
- Tout paiement doit être justifié et exigible seulement à la signature du bail.
Vous êtes investisseur et avez besoin d’une mise en location simple et conforme à la loi ALUR ? Avec Manda, spécialiste de la gestion locative moderne et rentable, vous bénéficiez de prestations transparentes : diffusion du bien, sélection des candidats, rédaction du bail et état des lieux réalisés dans les règles. Découvrez notre service de mise en location !
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FAQ sur les frais d’agence en location
Frais d’agence en location : combien selon ma ville ?
Le montant dépend de la zone où se situe le logement : 12 €/m² en zone très tendue, 10 €/m² en zone tendue, et 8 €/m² ailleurs, auxquels peut s’ajouter l’état des lieux à 3 €/m².
Qui paie l’état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie est, sauf cas particulier, entièrement à la charge du bailleur lorsqu’il est réalisé par un professionnel. Le plafond de 3 €/m² ne concerne que l’état des lieux d’entrée facturé au locataire. Le locataire n’a donc rien à régler lors de la remise des clés.
Quand payer les frais d’agence en location ?
Les honoraires de location ne sont dus qu’au moment de la signature du bail. Ils ne peuvent pas être demandés avant la visite, le dépôt de dossier ou la réservation du logement. Le règlement s’effectue généralement en même temps que le premier loyer et le dépôt de garantie.
Peut-on ne pas payer les frais d’agence en location ?
Oui, dans certains cas, le locataire ne paie rien : bail mobilité, location entre particuliers sans professionnel, logement social ou si l’agence/bailleur renonce volontairement à la part locataire.
Quelle différence entre honoraires ALUR et frais de gestion locative ?
Les honoraires ALUR correspondent aux frais ponctuels liés à la mise en location (visite, dossier, bail, état des lieux). Ils sont plafonnés côté locataire et payés lors de la signature. Les frais de gestion locative, eux, sont des honoraires mensuels dus par le bailleur à son agence pour le suivi du bien loué.
