L’état des lieux de sortie est un document obligatoire rédigé en double exemplaire, sur papier ou sous forme électronique.
Il doit mentionner : le type (“sortie”), la date, l’adresse du logement, l’identité des parties (ou de leurs mandataires), les relevés de compteurs, la liste des clés remises, la description détaillée pièce par pièce, la signature des parties, ainsi que la nouvelle adresse du locataire.
Ce document doit être remis immédiatement aux deux parties.
En cas d’EDL amiable, le locataire n’a aucun frais à payer. S’il est dressé par un commissaire de justice en cas de désaccord, les frais sont partagés à parts égales (tarif réglementé).
Attention : la vétusté n’est pas une dégradation. L’usure normale liée au temps n’autorise pas une retenue sur le dépôt de garantie.
Introduction
L’état des lieux de sortie (EDL) est réalisé au moment de restituer un logement en fin de location. Réalisé en présence du locataire et du bailleur (ou de leurs représentants), il a pour but de faire une comparaison entre l’état du logement et celui effectué à l’entrée. L’EDL conditionne directement la restitution du dépôt de garantie et évite la plupart des litiges. Pour qu’il soit valable, il doit respecter un formalisme précis, prévu par la loi et encadré par le Code civil. Dans ce guide 2025, Manda vous indique les règles à suivre pour savoir comment bien remplir un état des lieux de sortie.
Type de document : État des lieux de sortie Date de l’état des lieux : ____ / ____ / ______ Adresse du logement : ____________________________________________________________ Référence EDL d’entrée (date) : ____ / ____ / ______
Parties présentes / représentées
Bailleur / Mandataire : Nom / Raison sociale – Adresse – Téléphone – E‑mail Locataire : Nom – Prénom – Adresse de départ – Téléphone – E‑mail Le cas échéant, représentant par procuration (joindre la procuration en annexe)
Remise du document
Mode : Papier ☐ Électronique ☐ (à cocher) Nombre d’exemplaires : 2 (un pour chaque partie)
Clés et moyens d’accès remis
Type (clé, badge, bip...)
Quantité
Observations
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Relevés de compteurs
Compteur
N° / Point de livraison
Index sortant
Photo jointe (Oui/Non)
Électricité
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Gaz
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Eau
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Description détaillée par pièce — Entrée
Élément / zone
État constaté
Anomalies / Dégradations
Photos (Oui/Non)
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Description détaillée par pièce — Séjour
Élément / zone
État constaté
Anomalies / Dégradations
Photos (Oui/Non)
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Cuisine
Élément / zone
État constaté
Anomalies / Dégradations
Photos (Oui/Non)
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Chambre 1
Élément / zone
État constaté
Anomalies / Dégradations
Photos (Oui/Non)
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Chambre 2
Élément / zone
État constaté
Anomalies / Dégradations
Photos (Oui/Non)
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Salle de bains / Douche
Élément / zone
État constaté
Anomalies / Dégradations
Photos (Oui/Non)
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WC
Élément / zone
État constaté
Anomalies / Dégradations
Photos (Oui/Non)
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Dégagements
Élément / zone
État constaté
Anomalies / Dégradations
Photos (Oui/Non)
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Annexes (cave, parking, extérieur)
Élément / zone
État constaté
Anomalies / Dégradations
Photos (Oui/Non)
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Vétusté / Dégradation – Rappel
La vétusté correspond à l’usure normale liée au temps et à l’usage ; elle ne peut justifier une retenue sur le dépôt de garantie. Une dégradation imputable au locataire (casse, taches incrustées, trous...) peut donner lieu à retenue si elle est prouvée (EDL, photos, factures).
Observations générales et réserves
(Préciser toute réserve, accès impossible à une pièce, équipement non testable...)
Restitution du logement & propreté
Logement vidé : ☐ Oui ☐ Non | Nettoyage effectué : ☐ Oui ☐ Non
Information sur le dépôt de garantie
La restitution interviendra dans les délais légaux, sous réserve des retenues justifiées (dégradations imputables, impayés, régularisation de charges).
Signatures
Fait à ____________________, le ____ / ____ / ______
Signature du bailleur / mandataire (précédée de la mention “lu et approuvé”)
Signature du locataire (précédée de la mention “lu et approuvé”)
En matière d’état des lieux de sortie, la règle est claire : le locataire n’a rien à payer lorsque le constat est réalisé à l’amiable entre les parties. Cette gratuité est un principe légal, confirmé par le Code civil et la réglementation encadrant la location. Toute clause qui prévoirait la facturation au locataire serait considérée comme abusive et donc nulle (Source : Service Public, mise à jour le 09/07/2024).
Voici les cas de figure possibles :
État des lieux amiable (bailleur + locataire ou mandataires) :
Gratuit pour le locataire.
Aucun frais ne peut lui être imputé, même en cas d’intervention d’une agence mandatée par le bailleur.
État des lieux réalisé par un professionnel mandaté par le bailleur :
Les frais restent à la charge exclusive du bailleur.
Le locataire ne peut être sollicité pour une participation, quelle que soit la situation.
État des lieux de sortie dressé par un commissaire de justice (ex-huissier) en cas de désaccord :
Les frais sont partagés à parts égales entre bailleur et locataire.
Une convocation officielle doit être envoyée par lettre recommandée avec AR au moins 7 jours avant la date fixée.
Les tarifs sont réglementés (barème fixé par décret).
À retenir
Un état des lieux amiable est toujours gratuit pour le locataire
Si un commissaire de justice intervient, les frais sont partagés à 50/50.
Toute clause imposant d’office des frais au locataire est illégale.
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En cas de désaccord sur l’état des lieux de sortie : commissaire de justice
Il arrive que le bailleur et le locataire ne parviennent pas à s’accorder lors de l’état des lieux de sortie. Dans ce cas, la loi prévoit une solution : faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice).
Quand y recourir ?
Lorsque le bailleur et le locataire ne peuvent pas établir l’EDL de manière amiable.
Quand l’une des parties refuse de signer ou conteste le contenu du document.
En cas de conflit manifeste sur l’état d’un équipement ou sur la responsabilité d’une dégradation.
La convocation officielle
Le commissaire de justice convoque obligatoirement les deux parties :
La convocation doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR).
Elle doit parvenir au moins 7 jours avant la date fixée pour l’état des lieux.
Cette convocation précise la date, l’heure et le lieu du constat.
Le constat de sortie
Le commissaire dresse un constat d’état des lieux de sortie qui remplace l’EDL amiable.
Ce constat a une valeur probante et s’impose aux deux parties.
La vétusté correspond à l’usure normale du logement et de ses équipements, liée au temps et à un usage raisonnable. Elle ne peut donner lieu à aucune retenue sur le dépôt de garantie.
La dégradation résulte d’un manque d’entretien, d’un usage anormal ou d’un acte volontaire. Elle peut être imputée au locataire et justifier une retenue, à condition d’être prouvée.
Éléments
Vétusté (usure normale)
Dégradation (imputable au locataire)
Preuves / Conséquences
Peintures / Murs
Légère décoloration, micro-rayures, traces d’usure au fil du temps
Trous de chevilles, taches incrustées, graffiti
Comparaison entrée/sortie, photos, devis peinture
Sols
Lustrage terni, joints légèrement usés
Lino arraché, parquet taché ou brûlé
Factures de réparation, grille de vétusté
Électroménager
Pannes liées à l’âge normal de l’appareil
Casse volontaire, absence d’entretien
Notice fabricant, facture, rapport technique
Robinetterie
Joints fatigués, calcaire dû au temps
Robinet cassé, fuite par négligence
Photos, factures de plombier
Menuiseries
Serrures un peu dures, peinture écaillée
Volet arraché, vitre brisée
EDL entrée + devis menuiserie
Équipements divers
Usure logique liée à la durée de vie
Dégradation volontaire ou défaut d’entretien
Constat du commissaire de justice en cas de litige
Pour réussir un état des lieux de sortie et éviter les litiges, il est important d’anticiper chaque étape. Découvrez des checklists prêtes à l’emploi avant, pendant et après l’EDL.
Avant l’état des lieux de sortie
Vider totalement le logement (meubles, cartons, déchets).
Effectuer un nettoyage complet (sols, vitres, sanitaires, cuisine, électroménager).
Relever les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité (photo datée conseillée).
Regrouper toutes les clés, badges, télécommandes.
Conserver les justificatifs de petites réparations effectuées (factures, tickets).
Prendre des photos datées du logement vidé et propre (preuves en cas de litige).
Pendant l’état des lieux de sortie
Le constat doit être exhaustif et suivre un ordre logique :
État des lieux de sortie : cas particuliers fréquents
Tous les états des lieux de sortie ne se déroulent pas dans des conditions classiques. Certains cas spécifiques nécessitent une attention particulière pour rester conforme à la loi et éviter tout litige.
État des lieux de sortie d’un logement meublé
Dans une location meublée, l’inventaire du mobilier et des équipements doit obligatoirement être annexé à l’état des lieux d’entrée. Lors de la sortie, le bailleur et le locataire doivent donc vérifier :
La présence de chaque élément du mobilier.
Leur état d’usage et leur éventuelle vétusté.
Les équipements électroménagers listés au bail (réfrigérateur, plaques, four, lave-linge...).
L’EDL de sortie doit inclure cet inventaire. Toute dégradation imputable au locataire peut être retenue sur le dépôt de garantie, à condition d’être constatée précisément.
La loi impose la remise immédiate du document aux deux parties. Toutefois, certains bailleurs tardent à le fournir. Dans ce cas :
Relancer rapidement le bailleur par écrit (mail ou courrier recommandé).
Conserver une trace écrite de la demande (copie d’écran, LRAR).
En cas de litige persistant, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou, en dernier recours, le tribunal judiciaire.
Représentation par procuration
Si l’une des parties est absente, il est possible de se faire représenter par une tierce personne. La procuration doit être écrite, datée et signée.
Voici un exemple de modèle de procuration d’état des lieux de sortie (à adapter selon la situation) :
Je soussigné(e) [Nom, Prénom], bailleur/locataire du logement situé [Adresse complète], donne procuration à [Nom, Prénom du mandataire], afin de me représenter pour la réalisation de l’état des lieux de sortie prévu le [Date]. Fait à [Ville], le [Date]. Signature du mandant.
Attention, sans ce document, la représentation ne sera pas valable et l’EDL pourra être contesté.
Ce qu’il faut retenir sur l’état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie constitue bien plus qu’une simple formalité : c’est un document juridique qui conditionne directement la restitution du dépôt de garantie et sécurise la fin du bail. Pour éviter tout litige, il doit être établi dans le respect du formalisme légal.
En résumé, un état des lieux de sortie bien préparé permet :
De sécuriser juridiquement la fin de la location.
De protéger les droits du bailleur comme ceux du locataire.
D’éviter des retenues injustifiées ou des contestations prolongées.
Manda, votre spécialiste de la gestion locative moderne et rentable, peut vous accompagner dans l’établissement d’un état des lieux de sortie. N'hésitez pas à contacter nos experts !
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FAQ sur l’état des lieux de sortie
État des lieux de sortie : est-ce obligatoire ?
Oui. L’état des lieux de sortie est obligatoire pour toute location vide ou meublée. Il permet de comparer l’état du logement entre l’entrée et la sortie. Sans ce document, le bailleur ne peut retenir aucune somme sur le dépôt de garantie.
Qui paie l’état des lieux de sortie ?
Un état des lieux de sortie réalisé à l’amiable est toujours gratuit pour le locataire. S’il est dressé par un professionnel mandaté par le bailleur, les frais restent à la charge exclusive du bailleur. En cas de désaccord nécessitant un commissaire de justice, les frais sont partagés à parts égales entre les deux parties, selon un barème officiel réglementé.
Peut-on faire un état des lieux de sortie sans locataire ?
Oui, mais uniquement dans des conditions précises. Le locataire peut donner une procuration écrite à un tiers pour le représenter. S’il est absent sans justification, le bailleur peut demander à un commissaire de justice d’établir le constat.
Combien de temps dure un état des lieux de sortie ?
La durée d’un état des lieux de sortie dépend de la taille du logement et de son état. Pour un studio vide, une trentaine de minutes suffisent généralement. Pour un appartement de plusieurs pièces ou une maison meublée, il faut souvent prévoir entre 1 et 2 heures.
État des lieux de sortie non remis : que faire ?
Le bailleur est tenu de remettre immédiatement un exemplaire de l’état des lieux de sortie au locataire, sous forme papier ou électronique. En cas de retard ou de refus, le locataire doit relancer par écrit. Si le problème persiste, il peut saisir la commission départementale de conciliation ou, à défaut, le tribunal.
Différence vétusté / dégradation dans un état des lieux de sortie ?
La vétusté correspond à l’usure normale due au temps et à un usage raisonnable du logement (peinture qui ternit, joints qui fatiguent). La dégradation est liée à un mauvais entretien ou à un usage anormal (trous dans les murs, sol brûlé, électroménager cassé).
État des lieux de sortie et dépôt de garantie : quels délais ?
Après l’état des lieux de sortie, le bailleur dispose de 1 mois pour restituer le dépôt de garantie si aucun dégât n’est constaté, et de 2 mois s’il existe des retenues justifiées.
Nicolas Chabin, analyste et rédacteur spécialisé, cumule plus de 20 ans d’expérience dans le secteur immobilier. Expert des enjeux du marché, il partage des analyses approfondies et des perspectives uniques. Ses articles offrent un éclairage précieux pour comprendre les dynamiques immobilières et prendre des décisions stratégiques en toute confiance.
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