En bref
- Le tribunal administratif de Lyon a annulé l’arrêté préfectoral du 29 septembre 2023 pour vice de forme (cartographie imprécise).
- La préfecture du Rhône a déposé un appel et prépare un nouvel arrêté pour le 1ᵉʳ novembre 2025.
- L’arrêté 2024 (22/10/2024) demeure valable jusqu’au 31/10/2025 : les loyers actuels s’y réfèrent toujours.
- Le principe de l’encadrement reste en vigueur (loi ELAN).
- Les baux signés entre novembre 2023 et octobre 2024 sont dans une zone d’incertitude : vérification au cas par cas.
- Les baux conclus entre novembre 2024 et octobre 2025 ne sont pas concernés par l’annulation.
Introduction
Le 14 octobre 2025, le tribunal administratif de Lyon a annulé l’arrêté préfectoral du 29 septembre 2023 qui fixait les loyers de référence pour Lyon et Villeurbanne. En cause : une cartographie jugée trop imprécise pour déterminer les contours exacts des zones concernées. Cette décision a semé le doute chez de nombreux propriétaires et locataires, qui se demandent désormais si l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne est toujours applicable.
Le principe légal de l’encadrement n’a pas été supprimé. La préfecture du Rhône a fait appel du jugement et prépare déjà un nouvel arrêté, dont la publication est annoncée pour le 1ᵉʳ novembre 2025, avec une carte corrigée et juridiquement sécurisée. En attendant, l’arrêté du 22 octobre 2024 reste pleinement en vigueur et encadre les loyers jusqu’au 31 octobre 2025. Manda, votre agence immobilière à Lyon, vous dit tout sur les nouveautés concernant l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne en 2025 !
Mise à jour le : 28/10/2025
Rappel : comment fonctionne l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne ?
Avant de comprendre ce que change la décision du tribunal administratif, il est utile de rappeler le fonctionnement général du dispositif. L’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne découle d’un cadre national défini par la loi ELAN du 23 novembre 2018. Cette loi a instauré, à titre expérimental, un mécanisme visant à limiter les hausses excessives de loyers dans les zones dites “tendues”, c’est-à-dire là où la demande de logements dépasse largement l’offre disponible.
Une expérimentation mise en place dès 2021
À Lyon et Villeurbanne, le dispositif a été mis en œuvre à partir du 1ᵉʳ novembre 2021, pour une durée initiale de cinq ans. L’objectif : mieux réguler le marché locatif privé, tout en maintenant une rentabilité raisonnable pour les bailleurs. La métropole du Grand Lyon a été l’une des premières à s’engager dans cette démarche, aux côtés de Paris, Lille, Bordeaux ou encore Montpellier.
Concrètement, chaque logement situé dans le périmètre d’application se voit attribuer un loyer de référence déterminé par arrêté préfectoral. Ce montant, exprimé en euros par mètre carré, varie selon :
- Le secteur géographique (arrondissement ou quartier)
- Le type de location (vide ou meublée)
- Le nombre de pièces principales
- La date de construction du bâtiment
⇨ Pour aller plus loin : “Les avantages et les inconvénients de la location meublée à Lyon”
Trois plafonds à connaître
Le loyer de base se calcule en multipliant la surface du logement par le loyer de référence correspondant. Le propriétaire peut ensuite :
- Réduire le montant de 30 % (loyer minoré)
- L’augmenter de 20 % (loyer majoré) selon la qualité du logement et les loyers pratiqués dans le voisinage.
Il est interdit de dépasser le loyer majoré, sauf dans un cas précis : l’ajout d’un complément de loyer, justifié par des caractéristiques exceptionnelles (vue dégagée, terrasse de grande surface, prestations rares dans le quartier…).
Des cas d’exclusion prévus par la loi
Certains biens ne sont pas soumis à l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne :
- Les logements sociaux
- Les logements conventionnés ANAH
- Les biens relevant de la loi de 1948
- Les résidences services (étudiantes, seniors, tourisme)
- Les locations saisonnières de courte durée
Décision du 14 octobre 2025 : ce qui a été annulé (et pourquoi)
Le 14 octobre 2025, le tribunal administratif de Lyon a prononcé l’annulation de l’arrêté préfectoral du 29 septembre 2023, celui-là même qui fixait les loyers de référence pour Lyon et Villeurbanne. Cette décision, très commentée dans la presse locale, a semé la confusion. Pourtant, il ne s’agit ni d’un désaveu du dispositif, ni d’une remise en cause du principe de l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne.
Un vice de forme, pas de fond
Les juges n’ont pas contesté la légitimité du cadre fixé par la loi ELAN, mais ont relevé un vice de forme dans la rédaction de l’arrêté préfectoral. Le motif principal ? Une cartographie jugée trop imprécise pour permettre aux propriétaires et aux locataires de déterminer avec certitude la zone applicable à leur logement. Certaines limites géographiques, notamment à la frontière entre les 3ᵉ et 6ᵉ arrondissements de Lyon, étaient insuffisamment détaillées, ce qui rendait l’arrêté contraire au principe d’intelligibilité du droit.
Des effets limités mais réels
L’annulation de l’arrêté 2023 crée un flou juridique temporaire pour les baux conclus entre le 1ᵉʳ novembre 2023 et le 31 octobre 2024. Ces contrats ont été signés sur la base de plafonds qui n’ont plus de valeur réglementaire depuis le jugement. Toutefois, en pratique, les loyers fixés pendant cette période ne deviennent pas automatiquement illégaux ou caducs : chaque situation doit être analysée individuellement. La préfecture du Rhône a d’ailleurs saisi le Conseil d’État pour interprétation, afin de clarifier les effets du jugement dans le temps.
Pour les baux en cours, la prudence est donc de mise : mieux vaut conserver les justificatifs de calcul du loyer, les échanges avec le locataire et les références utilisées à l’époque de la signature.
Une réaction rapide des autorités
Dès le 15 octobre, la préfecture du Rhône a annoncé son intention de faire appel et a confirmé la préparation d’un nouvel arrêté préfectoral, prévu pour le 1ᵉʳ novembre 2025. Celui-ci reprendra le même périmètre géographique, mais avec une cartographie corrigée et des zones clairement délimitées. L’objectif est de rétablir la sécurité juridique tout en maintenant le dispositif d’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne, considéré comme un outil efficace pour contenir la hausse des prix.
À retenir
L’annulation de l’arrêté de 2023 ne supprime pas l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne. Elle ne remet en cause ni la loi ELAN, ni les arrêtés antérieurs ou à venir. Seule la cartographie doit être corrigée pour garantir la clarté du dispositif.
{{cta="/ressources/auteurs/leo-riquier"}}.
Et concrètement, que faire selon la date de votre bail ?
Selon la date de signature du bail, les règles à suivre ne sont pas les mêmes. Voici un point complet pour savoir quel arrêté préfectoral s’applique à votre logement, comment calculer votre plafond de loyer et quelles démarches effectuer.
Bail signé entre le 1ᵉʳ novembre 2023 et le 31 octobre 2024
Il s’agit de la période couverte par l’arrêté 2023 (annulé le 14 octobre 2025). C’est la situation la plus délicate. Les loyers fixés sur la base de l’arrêté du 29 septembre 2023 reposent désormais sur un texte annulé pour vice de forme. En théorie, cette annulation pourrait remettre en cause certains plafonds appliqués, mais dans les faits, aucun effet rétroactif automatique n’a été prononcé.
Ce que cela implique pour les propriétaires
- Les loyers pratiqués restent valables tant qu’aucun litige n’est soulevé.
- En cas de contestation, le juge pourra apprécier la bonne foi du bailleur s’il a respecté les références officielles en vigueur au moment de la signature.
- Il est donc essentiel de conserver les justificatifs : copie du bail, références utilisées, échanges de courriels, estimation ou capture d’écran du simulateur de l’époque.
Ce que cela implique pour les locataires
- Si le loyer vous semble excessif, il est possible de saisir la Commission départementale de conciliation (CDC).
- Cette démarche, gratuite et amiable, permet de tenter une régularisation avant recours judiciaire.
- En l’absence d’accord, le litige pourra être porté devant le juge des contentieux de la protection.
La préfecture du Rhône a demandé une interprétation du jugement au Conseil d’État. Tant que cette réponse n’est pas rendue, il est conseillé de ne rien modifier sans avis juridique et de vérifier au cas par cas avec la DDT du Rhône.
Bail signé entre le 1ᵉʳ novembre 2024 et le 31 octobre 2025
Situation : application de l’arrêté du 22 octobre 2024, toujours en vigueur. Bonne nouvelle donc, cette période n’est pas concernée par l’annulation. L’arrêté préfectoral 2024 fixe les loyers de référence applicables jusqu’au 31 octobre 2025 pour l’ensemble des quartiers de Lyon et Villeurbanne. Les bailleurs et les locataires peuvent donc continuer à se référer aux valeurs 2024.
(Source : Arrêté préfectoral du 22 octobre 2024)
Complément de loyer
Un complément de loyer peut être ajouté uniquement si le logement offre des caractéristiques exceptionnelles, comme une terrasse de 40 m², une vue panoramique ou des équipements haut de gamme. Ce supplément doit être mentionné et justifié dans le bail, faute de quoi il peut être annulé par le juge.
⇨ Pour connaître votre plafond exact, utilisez simulateur d’encadrement des loyers Manda ou celui de la Métropole de Lyon.
Bon à savoir
Les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus voir leur loyer augmenter, même en cas de changement de locataire. Cette interdiction s’ajoute au plafonnement prévu par l’encadrement.
Bail signé à partir du 1ᵉʳ novembre 2025
Situation : futur arrêté préfectoral 2025 (en préparation)
La préfecture du Rhône a annoncé qu’un nouvel arrêté sera publié au 1ᵉʳ novembre 2025, avec une cartographie corrigée pour éviter tout nouveau contentieux. Son périmètre restera identique (Lyon et Villeurbanne), mais les limites de zones seront plus précises. Ce texte servira de base pour les loyers fixés à partir de cette date.
En attendant sa publication :
- Les bailleurs peuvent s’appuyer provisoirement sur les références 2024, par prudence.
- Dès que l’arrêté 2025 sera publié, Manda mettra à jour son simulateur et ses grilles de loyers.
- Les propriétaires recevront une alerte automatique s’ils utilisent le service d’accompagnement Manda.
{{cta="/ressources/auteurs/leo-riquier"}}.
Checklists pratiques
Propriétaires
- Identifier la date de signature du bail et l’arrêté applicable.
- Calculer le loyer de référence selon la zone.
- Justifier tout complément de loyer.
- Conserver tous les documents de calcul et échanges.
- Anticiper la mise à jour du 1/11/2025.
- En cas de doute, solliciter un conseiller Manda pour vérification.
Locataires
- Vérifier que votre logement est situé dans le périmètre d’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne.
- Comparer le montant de votre loyer au plafond en vigueur.
- Demander des justificatifs si un complément de loyer est appliqué.
- En cas de dépassement injustifié, saisir la CDC dans un délai de 3 mois après signature.
- Si besoin, faire appel à un médiateur pour un premier avis gratuit.
⇨ Pour aller plus loin : “Quelles sont les meilleures agences de gestion locative à Lyon ?”
Ce qu'il faut retenir sur l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne
L’annulation de l’arrêté 2023 a pu semer le doute, mais le cadre juridique reste solide : l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne demeure pleinement en vigueur. Jusqu’à la publication du nouvel arrêté préfectoral le 1ᵉʳ novembre 2025, ce sont les références 2024 qui continuent de s’appliquer à tous les baux signés.
Pour les propriétaires, cette période de transition doit être gérée avec prudence : il est essentiel de vérifier la conformité du loyer, de justifier chaque complément et de conserver les documents de calcul. Les locataires, eux, doivent se référer aux plafonds officiels pour s’assurer du respect du cadre légal.
Manda, votre spécialiste de la gestion locative moderne et rentable, met à votre disposition des outils et un accompagnement personnalisé pour sécuriser vos locations à Lyon et Villeurbanne. N’hésitez pas à prendre contact avec un conseiller !
{{cta="/ressources/auteurs/leo-riquier"}}.
FAQ sur l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne
L’encadrement des loyers est-il supprimé à Lyon et Villeurbanne ?
Non. Le tribunal administratif de Lyon a annulé uniquement l’arrêté préfectoral du 29 septembre 2023 sur un motif de forme (cartographie imprécise). Le principe de l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne, prévu par la loi ELAN, demeure en vigueur. L’arrêté du 22 octobre 2024 reste applicable jusqu’au 31 octobre 2025, et un nouvel arrêté entrera en vigueur au 1ᵉʳ novembre 2025.
Que devient un bail signé entre novembre 2023 et octobre 2024 ?
Ces baux ont été conclus sous l’arrêté 2023, aujourd’hui annulé. Leur validité n’est pas automatiquement remise en cause : les loyers fixés restent applicables, sauf contestation devant un juge. La préfecture du Rhône a demandé au Conseil d’État de préciser les effets du jugement dans le temps.
Comment vérifier le plafond de loyer applicable aujourd’hui ?
Vous pouvez utiliser le simulateur officiel de la Métropole de Lyon. Il suffit d’indiquer la date de signature du bail, l’adresse du logement, le type de location (vide ou meublée) et la surface habitable. Le simulateur vous fournit le loyer de référence, le loyer majoré (+20 %) et le loyer minoré (-30 %), selon la zone et l’année de construction.
Peut-on appliquer un complément de loyer à Lyon ?
Oui, mais sous des conditions très strictes. Le complément de loyer est autorisé uniquement si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles (vue imprenable, terrasse spacieuse, prestations rares). Ce supplément doit être mentionné et justifié dans le bail.
Quelles sont les sanctions en cas de dépassement du plafond ?
Le non-respect de l’encadrement des loyers peut entraîner jusqu’à 5 000 € d’amende pour un bailleur personne physique et 15 000 € pour une personne morale (société, SCI…).
Les passoires thermiques sont-elles concernées ?
Oui. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2023, les logements classés F ou G au DPE ne peuvent plus voir leur loyer augmenter, même lors d’un changement de locataire ou d’un renouvellement de bail. Cette règle s’applique en complément de l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne.
