En bref
En cas de dégât des eaux en location, chaque partie déclare à son propre assureur dans les 5 jours ouvrés. Le locataire prévient aussi le propriétaire, et le syndic si l’immeuble est en copropriété. Pour les sinistres ≤ 5 000 € HT par logement, c’est la convention IRSI qui s’applique. Au-delà, le droit commun prend le relais.
Les 3 réflexes immédiats :
- Déclarer le sinistre à son assureur sous 5 jours ouvrés.
- Prévenir le propriétaire (et le syndic si copropriété).
- Constater : remplir un constat amiable et prendre des photos.
Introduction
Les dégâts des eaux en location sont une source de préoccupation majeure pour les locataires et les propriétaires de biens immobiliers. Lorsque des fuites ou des inondations surviennent, il est important de savoir qui doit déclarer ces incidents et quelles sont les responsabilités de chaque partie. Dans cet article, Manda met en lumière la question des dégâts des eaux en location, en vous expliquant les obligations des locataires et des propriétaires en matière de déclaration, de réparation et d'assurance.
Mise à jour le : 25/08/2025
Dégât des eaux de location : qui déclare ?
Lors d’un dégât des eaux en location, la règle est simple : chacun doit prévenir son assureur dans les 5 jours ouvrés (Source : Service Public, mise à jour le 31/01/2024). Cette obligation concerne le locataire, le propriétaire bailleur et, en copropriété, le syndic si les parties communes sont touchées.
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| Situation | Responsable principal | Assureur gestionnaire (si ≤ 5 000 € HT) | Recours possibles |
|---|---|---|---|
| Fuite dans le logement loué (machine à laver, flexible, robinet) | Locataire (occupant assuré) | Assureur MRH du locataire | Peut se retourner contre le bailleur si défaut d’entretien structurel |
| Canalisation privative défectueuse (mur, plafond, arrivée d’eau) | Propriétaire bailleur | Assureur MRH de l’occupant sinistré | Recours du gestionnaire contre l’assureur PNO du bailleur |
| Fuite des parties communes (colonne montante, toiture, façade) | Copropriété (syndic) | Assureur MRH du locataire sinistré | Recours de l’assureur contre l’assurance de la copropriété |
| Logement vacant | Propriétaire bailleur | Assureur PNO (si souscrit) | Pas de MRH occupant → gestion directe par le PNO |
| Défaut d’entretien imputable au bailleur (ex. chaudière vétuste) | Propriétaire bailleur | Assureur MRH du locataire sinistré | Recours contre le PNO du bailleur |
⇨ Pour en savoir plus : “Obligations du syndic en cas de fuite d'eau : guide complet”
Dégât des eaux : locataire ou propriétaire, qui est responsable ?
La responsabilité en cas de dégât des eaux en location dépend du type et du lieu d’origine du sinistre.
Responsabilité du locataire lors de dégâts des eaux
Un dégât des eaux qui engage la responsabilité du locataire peut venir de plusieurs sources :
- Fuites : causées par le locataire lors de travaux personnels dans le logement
- Débordement d’appareil : robinet mal fermé, baignoire, lave-linge, lave-vaisselle…
- Rupture de tuyau : mauvaise utilisation d’un appareil électroménager
Lorsqu'un locataire découvre un dégât des eaux dans son logement, il doit agir rapidement pour signaler l'incident au propriétaire, à l'agence immobilière ou au responsable de la location. Une communication écrite est recommandée, telle qu'un mail ou une lettre recommandée avec accusé de réception, afin de garder une trace de la notification.
En plus de signaler les dégâts, le locataire a également la responsabilité d'atténuer les dommages autant que possible. Il est essentiel de prendre des mesures immédiates pour limiter les fuites, comme couper l'arrivée d'eau principale ou fermer les vannes d'arrêt. Si nécessaire, le locataire peut faire appel à un professionnel de la plomberie pour effectuer des réparations temporaires afin de prévenir toute aggravation des dommages.
Il est primordial que le locataire documente les dégâts en prenant des photos et en conservant toutes les communications avec le propriétaire ou l'agence immobilière, car cela peut être utile lors des discussions ultérieures et lors de la résolution des problèmes.
⇨ Pour en savoir plus : “Problème de plomberie en tant que locataire : comment faire ?”
Responsabilité du propriétaire
Le propriétaire a également des obligations en cas de dégât des eaux en location. Il est tenu de fournir un logement en bon état d'habitabilité, ce qui inclut la prise en charge des problèmes de plomberie. Lorsque le propriétaire est informé des dégâts, il doit agir rapidement pour évaluer l'étendue des dommages et organiser les réparations nécessaires.
Les dégâts des eaux qui engagent la responsabilité du propriétaire peuvent être :
- Une rupture de canalisation liée à l’usure naturelle
- Une infiltration par la toiture
- Des fuites liés à des appareils électroménagers ou de chauffages vétustes
Le propriétaire doit faire appel à des professionnels de la plomberie pour effectuer les travaux nécessaires. Il est de sa responsabilité de veiller à ce que les réparations soient réalisées correctement et dans les meilleurs délais, afin de rétablir l'habitabilité du logement et d'éviter tout préjudice supplémentaire pour le locataire.
Responsabilité de la copropriété
Si vous habitez dans un logement collectif, il est possible qu'un dégât des eaux au plafond soit causé par un problème sur une colonne d'alimentation ou d'évacuation située avant le robinet d'arrêt privatif. Il faut donc contacter immédiatement le gardien ou le syndic de copropriété afin qu'il prenne les mesures nécessaires pour prendre en charge le sinistre.
En cas de négligence de la part du syndic de la copropriété, vous pouvez également engager une action en justice à titre personnel. Cela peut se produire si le syndic n'a pas souscrit une assurance adéquate pour couvrir l'immeuble ou s'il n'a pas assuré un entretien approprié des équipements communs.
⇨ Pour en savoir plus : “Que faire en cas de dégâts des eaux au plafond ?”
| Situation | Qui déclare ? | Assureur concerné | Autres démarches |
|---|---|---|---|
| Locataire (occupant) | Déclare à son assureur multirisque habitation | Assureur MRH du locataire | Prévenir le propriétaire, remplir un constat amiable, envoyer photos |
| Propriétaire bailleur | Déclare à son assureur propriétaire non-occupant (PNO) si souscrit | Assureur PNO | Être informé par le locataire, transmettre à son assureur |
| Syndic de copropriété | Déclare à l’assurance de l’immeuble si parties communes impactées | Assureur de la copropriété | Organiser l’intervention dans les parties communes |
À retenir : le locataire est souvent le premier interlocuteur (occupant assuré), mais la responsabilité finale peut basculer vers le bailleur ou le syndic selon l’origine de la fuite.
⇨ Pour en savoir plus : “Dégât des eaux en copropriété : responsabilités et prévention”
Déclaration dégâts des eaux locataire ou propriétaire : procédure pas à pas
Qu’il s’agisse du locataire ou du propriétaire, la déclaration de dégât des eaux doit suivre un cheminement précis pour éviter tout retard d’indemnisation :
- Sécuriser : couper l’arrivée d’eau, fermer les robinets et, si besoin, couper l’électricité pour éviter les risques.
- Constater : remplir un constat amiable de dégât des eaux avec les voisins concernés et prendre des photos du sinistre.
- Déclarer : chaque partie déclare le sinistre à son assureur dans un délai maximum de 5 jours ouvrés.
- Informer : le locataire avertit son propriétaire bailleur, et si l’immeuble est en copropriété, le syndic.
- Recherche de fuite : selon la convention IRSI, c’est l’assureur gestionnaire qui organise (et prend en charge) la recherche de fuite.
- Expertise et indemnisation : l’assureur missionne un expert si nécessaire et procède à l’indemnisation dans les délais prévus.
Bon à savoir : même si vous pensez que les dégâts sont mineurs, la déclaration reste obligatoire. Sans constat et sans déclaration, aucune prise en charge ne sera possible.
Dégâts des eaux en location : cas pratiques
Chaque dégât des eaux en location présente ses particularités. Voici les situations les plus courantes et la manière de les gérer.
Fuite chez le locataire (occupant assuré)
Si la fuite provient d’un appareil ménager (machine à laver, lave-vaisselle, flexible de douche), le locataire est responsable :
- Il déclare à son assureur multirisque habitation.
- Il remplit un constat amiable avec ses voisins si les dommages s’étendent.
- Le propriétaire est simplement informé, sauf si la fuite résulte d’un défaut structurel (canalisations vétustes, chaudière ancienne).
Fuite dans les parties communes (toiture, colonne montante, façade)
Ici, la responsabilité incombe à la copropriété via le syndic :
- Le locataire victime prévient son assurance habitation.
- L’assureur du locataire indemnise d’abord, puis exerce un recours contre l’assurance de l’immeuble.
- Le syndic organise les réparations sur les parties communes.
Logement vacant ou assuré uniquement en PNO
Si le logement n’est pas occupé au moment du sinistre, c’est l’assurance PNO du propriétaire bailleur qui intervient :
- Exemple : une fuite d’un robinet laissé ouvert dans un appartement vide.
- Le propriétaire doit déclarer à son assureur PNO dans les 5 jours ouvrés.
Voisin non coopératif
Dans certains cas, un voisin refuse de remplir le constat amiable ou de donner accès à son logement pour rechercher la fuite :
- Première étape : lui adresser une mise en demeure par courrier recommandé.
- Si le blocage persiste, l’assureur ou le syndic peut saisir un huissier afin de constater le sinistre.
- Le refus d’un voisin ne bloque pas l’indemnisation, mais peut ralentir le processus.
Comprendre la convention IRSI
Depuis 2018, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) s’applique en cas de dégât des eaux ou d’incendie dans un immeuble d’habitation. Elle permet de simplifier la gestion des sinistres dont le montant n’excède pas 5 000 € HT par local sinistré.
Les deux tranches de l’IRSI
- Sinistres < 1 600 € HT : l’assureur du locataire occupant sinistré prend en charge l’indemnisation et les réparations.
- Sinistres entre 1 600 € et 5 000 € HT : l’assureur gestionnaire (souvent celui du logement où le dégât est constaté) missionne un expert “pour compte commun” afin d’évaluer les dommages pour toutes les parties.
Cas exclus de l’IRSI
La convention IRSI ne s’applique pas :
- Pour les sinistres > 5 000 € HT par local ;
- En cas de dégât des eaux dans des locaux professionnels ou industriels ;
- Si l’origine du sinistre est extérieure à l’immeuble (ex. infiltration de façade non privative) ;
- Pour certains dommages immatériels (perte de loyers, frais d’hébergement au-delà d’un plafond).
Et au-delà de 5 000 € HT ?
Si le sinistre dépasse le plafond IRSI, c’est la convention CIDE-COP ou le droit commun qui s’applique. Dans ce cas, chaque assureur indemnise son assuré puis exerce des recours contre l’assureur du responsable.
À retenir : l’IRSI est conçue pour accélérer l’indemnisation et éviter les blocages entre assureurs.
Ce qu’il faut retenir sur les dégâts des eaux en location
En cas de dégâts des eaux en location, il est primordial que les locataires signalent immédiatement les incidents au propriétaire, à l'agence immobilière ou au responsable de la location, tout en prenant des mesures pour atténuer les dommages. De leur côté, les propriétaires doivent agir rapidement pour organiser les réparations nécessaires afin de garantir la sécurité et le confort des locataires. Il est également essentiel pour les locataires de vérifier les termes de leur assurance habitation pour connaître les démarches spécifiques à suivre.
Les experts de Manda, votre syndic de copropriété innovant et spécialiste de la gestion locative, sont toujours disponibles pour vous épauler lors de la gestion d’un dégât des eaux en location !
FAQ sur les dégâts des eaux en location
Dégât des eaux en location : qui déclare ?
Chaque partie déclare le sinistre à son propre assureur sous 5 jours ouvrés. Le locataire informe aussi le propriétaire, et le syndic si l’immeuble est en copropriété.
Dégât des eaux : locataire ou propriétaire, qui est responsable ?
Le locataire est responsable si la fuite vient de ses équipements (machine à laver, flexible…). Le propriétaire l’est pour les canalisations ou installations vétustes. En copropriété, la responsabilité revient au syndic si les parties communes sont en cause.
Déclaration dégâts des eaux locataire ou propriétaire : quels papiers remplir ?
Il faut remplir un constat amiable dégât des eaux, joindre des photos et transmettre la déclaration à son assureur. Le bailleur ou le syndic doivent être informés.
Locataire et dégât des eaux : que faire en premier ?
Le locataire doit d’abord couper l’eau, puis prévenir son assureur dans les 5 jours. Il doit aussi avertir son propriétaire et remplir un constat amiable s’il y a des voisins impactés.
Propriétaire bailleur : obligations et délais en cas de dégât des eaux ?
Le bailleur doit assurer le bon état des canalisations et installations. Il déclare le sinistre à son assureur PNO (s’il en a un) sous 5 jours, et prend en charge les réparations structurelles.
IRSI, ça s’applique quand ?
La convention IRSI s’applique pour tout dégât des eaux ≤ 5 000 € HT par logement dans un immeuble d’habitation. En dessous de 1 600 €, l’assureur de l’occupant sinistré gère seul. Entre 1 600 et 5 000 €, une expertise “pour compte commun” est organisée.
