Pour déduire vos travaux en location, commencez par choisir le bon régime fiscal (réel ou micro), distinguez la location vide (revenus fonciers) et la location meublée (BIC), puis conservez vos justificatifs et déclarez aux bonnes cases. Les travaux avant mise en location répondent à des règles spécifiques.
Introduction
En tant que bailleur, il est essentiel de savoir quels travaux peuvent être déduits de vos revenus locatifs et comment les déclarer correctement. Cette opération peut réduire considérablement votre imposition, à condition de respecter les règles propres à chaque régime fiscal. Entre location vide et location meublée, les démarches diffèrent. Ce tutoriel pas à pas proposé par Manda vous guide à travers les étapes essentielles : du choix du régime fiscal à la déclaration, en passant par les preuves à conserver et les cas spécifiques. Des exemples chiffrés illustrent chaque situation pour vous aider à optimiser votre déduction d’impôt de travaux en location.
⇨ Découvrez également la liste complète des travaux déductibles des revenus fonciers.
Étape 1 - Choisir le bon régime fiscal
Avant de penser à la déduction d’impôt de vos travaux en location, il faut d’abord identifier le régime fiscal qui s’applique à votre bien. Cette première étape est déterminante, car les règles de déduction diffèrent selon que vous louez vide ou meublé.
Location vide : micro foncier ou réel ?
Si votre bien est loué vide, vos revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux options s’offrent à vous :
- Micro foncier : il s’applique automatiquement si vos recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 €, avec un abattement d’un montant de 30 % pour frais et charges. En contrepartie, vous ne pouvez pas déduire vos travaux locatifs au réel.
- Réel : il offre la possibilité d’une déduction de l’ensemble de vos charges réellement supportées : travaux d’entretien et de réparation, gestion, intérêts de prêt, taxe foncière… Le réel s’applique obligatoirement à partir de 15 000 € de revenus fonciers, mais vous pouvez aussi opter volontairement si vos dépenses dépassent l’abattement forfaitaire.
À retenir : optez pour le réel si vos charges dépassent 30 % de vos loyers perçus. Cela vous permettra d’imputer directement vos travaux et, dans certains cas, de profiter d’un déficit foncier imputable sur la totalité de vos revenus, jusqu’à 10 700 € par an. (Source : Ministère de l’Économie, mise à jour le 17/10/2025)
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Location meublée : micro BIC ou réel ?
Si votre bien est loué meublé, vous relevez du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Là encore, deux choix sont possibles :
- Le micro BIC s’applique par défaut si vos loyers ne dépassent pas 77 700 € par an (ou 188 700 € pour un meublé de tourisme classé). Vous bénéficiez d’un abattement de 50 % (ou 30 % pour un meublé non classé), mais aucune dépense ne peut être déduite au réel.
- Le réel BIC, lui, permet d’enregistrer toutes les charges effectives et d’amortir le bien et les travaux sur plusieurs années. Cette option, souvent plus avantageuse à long terme, nécessite une comptabilité plus rigoureuse.
Bon à savoir : dans le cadre du régime réel en meublé, les travaux d’entretien ou de réparation sont enregistrés comme des charges immédiates, tandis que les travaux d’amélioration ou de transformation doivent être immobilisés et amortis sur la durée d’usage estimée.
⇨ Pour aller plus loin : “Tout savoir sur l'amortissement en LMNP en 2025”
Comment choisir entre les deux régimes ?
Le bon choix dépend du montant de vos loyers, du volume de travaux réalisés et de votre niveau d’imposition :
- Si vos travaux sont ponctuels et peu élevés, le micro régime (foncier ou BIC) reste plus simple.
- Si vous engagez des travaux lourds ou réguliers, le réel devient plus intéressant, car il vous permet d’en déduire la totalité (ou de les amortir en meublé).
Exemple : vous percevez 10 000 € de loyers pour une location vide et réalisez 5 000 € de travaux d’entretien. En micro-foncier, l’abattement est de 3 000 €. Au réel, vous déduisez 5 000 €, soit 2 000 € de charges supplémentaires, ce qui réduit votre base imposable.
Étape 2 - Qualifier la dépense : ce qui peut (ou non) être déduit
Une fois le régime fiscal choisi, il faut déterminer la nature exacte des travaux réalisés. C’est cette qualification qui décidera s’ils sont déductibles de vos revenus locatifs ou non. En fiscalité immobilière, trois grandes catégories de dépenses existent : réparation/entretien, amélioration et construction/agrandissement.
Travaux d’entretien et de réparation : immédiatement déductibles
Ces dépenses visent à maintenir le logement en bon état ou à remettre en état un équipement existant, sans en modifier la structure ou le confort initial. Elles sont déductibles intégralement des revenus fonciers au régime réel (location vide).
Exemples :
- Remplacement d’un chauffe-eau ou d’une chaudière défectueuse.
- Réfection d’un mur abîmé, d’un sol ou d’une toiture.
- Rénovation d’une salle de bains sans ajout d’équipement de confort.
En location meublée au réel (BIC), ces travaux sont également pris en compte, mais comptabilisés en charges immédiates, venant réduire le résultat imposable.
⇨ Pour aller plus loin : “Comment un propriétaire peut-il engager des travaux pendant une location ?”
Travaux d’amélioration : déductibles selon les cas
Les travaux d’amélioration consistent à apporter un confort nouveau sans modifier la structure du logement. Ils sont déductibles uniquement pour les locations vides relevant des revenus fonciers.
Exemples :
- Installation d’une cuisine équipée ou d’une douche à l’italienne.
- Pose de double vitrage pour améliorer le confort thermique.
- Mise aux normes électriques ou installation d’un système de ventilation.
Dans une location meublée, ces dépenses doivent être immobilisées, c’est-à-dire inscrites à l’actif du bilan, puis amorties sur plusieurs années (généralement entre 5 et 10 ans selon la nature du bien).
Travaux de construction, reconstruction ou agrandissement : non déductibles
Ces dépenses entraînent une modification de la structure du logement ou une augmentation de sa surface. Elles ne peuvent pas être déduites des revenus fonciers, car elles sont considérées comme une opération de capitalisation.
Exemples :
- Création d’une extension ou d’une véranda.
- Transformation d’un grenier en pièce habitable.
- Réhausse d’un immeuble ou ajout d’un étage.
Dans le cadre d’une location meublée au réel, ces travaux sont amortis, mais non déduits immédiatement.
⇨ Consultez également la liste des travaux à la charge du locataire (et du propriétaire).
Étape 3 - Cas sensibles : les situations à bien maîtriser
Certains cas restent difficiles à trancher lorsqu’il s’agit de déduction d’impôt des travaux en location. Ces points méritent une attention particulière pour éviter un redressement ou une remise en cause ultérieure.
Travaux réalisés avant la mise en location
Beaucoup de propriétaires engagent des travaux avant de louer leur logement, notamment après un achat ou entre deux locataires. Ces dépenses sont déductibles uniquement si leur finalité locative est prouvée. Autrement dit, l’administration doit pouvoir constater que ces travaux ont été effectués dans le but de louer et non d’occuper le bien à titre personnel.
Pour justifier cette intention locative, conservez :
- Le bail de location ou un mandat de gestion signé dans un délai raisonnable après les travaux.
- Les annonces publiées sur les plateformes ou les échanges avec des locataires potentiels.
- Les devis et factures datés avant la mise en location.
- Le relevé de paiement attestant que les dépenses ont bien été réglées avant la déclaration fiscale.
Travaux réalisés par le propriétaire lui-même
Certains bailleurs préfèrent effectuer les travaux par leurs propres moyens. Dans ce cas, seule la valeur des matériaux achetés est déductible, jamais la main-d’œuvre personnelle. Autrement dit, votre temps passé à peindre, carreler ou rénover ne constitue pas une charge déductible, même si vous êtes artisan ou professionnel du bâtiment.
Pour justifier ces dépenses, conservez :
- Les factures d’achat de matériaux (peinture, carrelage, outils...).
- Les photos avant/après ou rapports d’état des lieux attestant de la réalité des travaux.
- Les dates et détails figurant sur les factures pour relier les dépenses à la période fiscale concernée.
Travaux réalisés en copropriété
En copropriété, les charges de travaux sont déductibles à proportion de la quote-part du copropriétaire, à condition qu’elles aient été payées au syndic avant le 31 décembre. Ces dépenses apparaissent dans le relevé annuel fourni par le syndic, à joindre à votre déclaration en cas de contrôle.
Les travaux sur les parties communes (ravalement, toiture, ascenseur, chaudière collective...) suivent les mêmes règles que ceux réalisés sur le logement : ils sont déductibles s’ils relèvent de l’entretien ou de la réparation. En revanche, les opérations d’agrandissement ou de transformation des parties communes ne sont pas déductibles.
Étape 4 - Déclarer correctement ses travaux
Une fois vos travaux identifiés et justifiés, il reste à franchir une étape essentielle : la déclaration fiscale. C’est ici que se joue le bénéfice concret de la déduction d’impôt des travaux en location.
Respecter le bon calendrier de déclaration
Les travaux sont déductibles l’année de leur paiement, et non celle de leur réalisation ou de la réception du chantier. Ainsi, si vous payez une facture en décembre 2025 pour un chantier achevé en janvier 2026, c’est l’année 2025 qui comptera pour la déduction d’impôt des travaux en location.
En pratique, veillez à :
- Régler toutes les factures avant le 31 décembre pour bénéficier de la déduction sur l’année en cours.
- Reporter les montants correspondants lors de votre déclaration de revenus en mai/juin 2026 (pour l’année 2025).
- Conserver un relevé précis des paiements afin d’éviter toute confusion en cas de contrôle.
Astuce : si un chantier s’étale sur deux exercices fiscaux, vous pouvez déduire les acomptes versés dès l’année de leur paiement.
Les justificatifs à conserver
Pour prouver la réalité de vos dépenses, il est indispensable de conserver tous les documents comptables et techniques pendant au moins trois ans (voire dix en cas de litige). Voici les pièces à archiver :
- Devis et factures détaillées avec la nature précise des travaux.
- Preuves de paiement (virement, chèque, quittance).
- Photos avant/après, si disponibles, ou procès-verbaux d’assemblée générale en copropriété.
- Contrats signés avec les artisans ou entreprises intervenantes.
- Attestations d’assurance ou de garantie décennale pour les travaux importants.
En cas de contrôle fiscal, ces éléments constituent la preuve que le chantier a bien été réalisé dans un but locatif et selon les conditions de déduction d’impôt des travaux en location.
Où reporter vos dépenses ?
Selon le régime fiscal choisi, la déclaration ne se fait pas sur les mêmes formulaires :
- Pour une location vide au réel : indiquez vos charges dans la déclaration n°2044 (ou 2044 spéciale).
- Pour une location meublée au réel (LMNP/LMP) : enregistrez vos dépenses dans votre bilan comptable avant de les reporter sur la déclaration n°2031.
Ne détaillez pas chaque ligne dans votre déclaration : conservez le détail pour votre dossier et indiquez uniquement le total des charges déductibles.
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Exemples chiffrés
Rien ne vaut des exemples concrets pour comprendre comment s’applique la déduction d’impôt des travaux en location. Voici quatre cas inspirés de situations réelles, correspondant aux configurations les plus courantes chez les bailleurs particuliers.
Exemple 1 - Location vide au réel : entretien et réparation
Vous louez un appartement vide pour 12 000 € de loyer annuel. En 2025, vous réalisez 2 800 € de travaux de peinture et de rénovation des sols, vous payez 400 € de frais de déplacement pour un plombier, votre taxe foncière s’élève à 1000 € et vos frais de gestion à 600 €.
- Revenus fonciers bruts : 12 000 €
- Charges déductibles (travaux, taxe foncière, gestion...) : 4 800 €
- Résultat foncier net : 7 200 €
Au réel, vous serez imposé sur 7 200 €, au lieu de 8 400 € (12 000 € - 30% d’abattement) si vous étiez au micro foncier.
Exemple 2 - Travaux avant mise en location
Vous achetez un logement en janvier 2025 et réalisez 6 000 € de remise en état (électricité, salle de bains, sols). Le logement est mis en location en juin 2025. Vous avez conservé :
- Les devis et factures datés du premier semestre.
- Le bail signé en juin.
- Les annonces publiées dès mars.
Les travaux sont déductibles en 2025, car la finalité locative est démontrée.
Cas contraire : si la location ne débute qu’en 2026 sans preuve d’intention réelle (pas de bail, pas d’annonce), l’administration pourrait refuser la déduction d’impôt des travaux en location et considérer les dépenses comme personnelles.
Exemple 3 - Location meublée au réel : amortissement des travaux
Vous exploitez un studio meublé déclaré au réel BIC. En 2025, vous engagez les dépenses suivantes :
- 3 500 € d’électroménager (réfrigérateur, four, lave-linge).
- 700 € de petits travaux d’entretien.
Les 700 € d’entretien sont déduits immédiatement.
Les 3 500 € de matériel durable sont immobilisés et amortis sur 5 ans, soit 700 € par an.
Résultat : la première année, vous pouvez déduire 1 400 € (700 + 700). Les années suivantes, vous continuerez à déduire l’amortissement du matériel (700 €), ce qui réduira vos bénéfices imposables.
⇨ Pour aller plus loin : “Fiscalité LMNP 2025 : le guide complet (tableaux + exemples)”
Exemple 4 - Travaux en copropriété
Vous possédez un appartement en copropriété. Le syndic réalise un ravalement de façade pour un coût total de 100 000 €, dont votre quote-part s’élève à 2 500 €. Les travaux sont votés en septembre 2025, mais payés en décembre.
Vous pouvez déduire 2 500 € au titre de 2025, car la dépense a été effectivement réglée cette année-là. En revanche, si le paiement n’intervenait finalement qu'en janvier 2026, la déduction d’impôt des travaux en location ne serait possible que sur la déclaration 2026.
Ce qu’il faut retenir sur la déduction d’impôt des travaux en location
Déclarer correctement ses travaux locatifs est bien plus qu’une formalité fiscale : c’est une véritable stratégie d’optimisation patrimoniale. Que vous louiez vide ou meublé, chaque dépense mérite d’être qualifiée, documentée et déclarée. À la clé : une fiscalité allégée et un rendement net amélioré.
En cas de doute, appuyez-vous sur les ressources officielles et n’hésitez pas à consulter la liste complète des travaux déductibles mise à votre disposition par Manda, le spécialiste de la gestion locative moderne et rentable.
FAQ sur la déduction d’impôt des travaux en location
Déduction impôt travaux en location : quelles étapes suivre ?
Choisissez d’abord le bon régime fiscal (micro ou réel), qualifiez vos dépenses (entretien, amélioration, construction), puis déclarez-les l’année du paiement. Conservez tous les justificatifs (factures, devis, preuves de location) pour sécuriser la déduction.
Défiscaliser des travaux locatifs : réel ou micro ?
Seul le régime réel (foncier ou BIC) permet de déduire vos travaux locatifs. Le micro foncier et le micro BIC reposent sur des abattements forfaitaires : vous ne pouvez pas y imputer vos dépenses réelles.
Travaux avant mise en location : déductibles ?
Oui, à condition de prouver l’intention locative : bail signé, annonces, factures datées, continuité entre achat et location. Sans ces éléments, les travaux peuvent être requalifiés comme dépenses personnelles.
Meublé : déduction ou amortissement des travaux ?
En location meublée au réel, les travaux d’entretien sont déduits immédiatement, tandis que ceux d’amélioration ou de transformation sont amortis sur plusieurs années. Le micro BIC, lui, ne permet aucune déduction réelle.
Travaux réalisés par le propriétaire : comment justifier ?
Seuls les matériaux achetés sont déductibles. La main-d’œuvre personnelle n’entre jamais dans le calcul. Conservez toutes les factures et, si possible, des photos ou rapports d’état des lieux pour appuyer la réalité des travaux.
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