Si vous avez effectué certains travaux ou acheté du matériel permettant de réaliser ces travaux pour votre bien locatif, sachez qu’il est possible de bénéficier d’une déduction d’impôt locatif. Cette déduction vous permettra de faire d’intéressantes économies. Mais quels sont les différents travaux bénéficiant de cette déduction d’impôt ? Y a-t-il des travaux qui ne rentrent pas en compte dans le calcul de déduction ? Et comment procéder à la déduction d’impôts lors de travaux en location ? Autant de questions auxquelles vous trouverez des réponses dans cet article. Découvrez également notre offre de gestion locative innovante à seulement 4,9 % par mois.
Quels travaux sont fiscalement déductibles ? Quels travaux ne le sont pas ?
Avant de vous lancer dans les travaux dans votre bien immobilier à louer (maison ou appartement), il va falloir déterminer si ceux-ci sont, ou non, déductibles d’impôt. Il faut savoir que, dans le locatif, les travaux sont répartis en trois catégories (loi du 10 juillet 1965 n° 65-557):
- Catégorie 1 : les travaux d'entretien, de réparation, de réfection des parties communes et d'équipements communs rendus nécessaires pour assurer la conservation de l'immeuble en bon état.
- Catégorie 2 : les travaux d'amélioration (caractère facultatif)
- Catégorie 3 : Les travaux d'entretien
Les catégories 1 et 2 ci-dessus sont déductibles, alors que la troisième catégorie regroupe les travaux non déductibles. En outre, toutes les dépenses devront être effectuées par le propriétaire pour être déductibles. Vous ne pourrez donc pas déduire fiscalement les travaux réalisés par votre locataire. Enfin, l’ensemble des travaux que vous réaliserez, en tant que propriétaire d’un bien immobilier mis en location, devront être payés au cours de votre année fiscale pour pouvoir bénéficier d’une déduction pour travaux locatifs. Impossible donc d’effectuer une déduction d’impôts lors de travaux en location datant d’il y a plusieurs années.
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Les travaux déductibles des revenus fonciers : la liste complète”
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Comment déduire fiscalement les travaux d’un bien en location ?
Parmi les travaux qui bénéficient d’une déduction fiscale, nous pouvons retrouver :
- Les travaux d’entretien
- Les travaux de réparation
- Les travaux d’amélioration
Les travaux de catégorie 1
En termes fiscaux, les travaux d’entretien et de réparation sont classés dans la catégorie 1. Ces travaux sont donc déductibles s’ils ont été réellement nécessaires à la salubrité du lieu et qu’ils n’ont pas modifié l’agencement du bien immobilier. Inutile donc de prévoir la séparation d’une pièce par cloison fixe et de penser pouvoir déduire les frais de vos impôts.
Les dépenses qui sont prises en compte dans cette catégorie sont par exemple les :
- Achats de matériaux dans les magasins de bricolage
- Réfections des plafonds et des planchers
- Diagnostics obligatoires comme la recherche d’amiante
- Remplacements de canalisations ou de chaudière
Les travaux de catégorie 2
La catégorie 2 prend en compte les travaux d’amélioration. Ceux-ci apportent un nouveau confort au lieu ou permettent de l’adapter aux conditions modernes. Vous pourriez avoir besoin de réparer la toiture, mettre à niveau votre installation électrique ou encore agrandir vos fenêtres pour laisser entrer plus de lumière. Toutes ces dépenses seront déductibles de vos impôts.
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Aides à la rénovation des logements locatifs : ce que vous devez savoir”
Les travaux de catégorie 3
La catégorie 3 regroupe les travaux non déductibles d’impôts locatifs. Aucun travaux de construction ou d’agrandissement ne sera soumis à une quelconque déduction pour travaux locatifs. Parmi ces travaux, nous pouvons retrouver les restructurations des sols pouvant augmenter la surface habitable, l’ajout d’un étage ayant nécessité la démolition d’un mur principal ou encore le déplacement des cloisons, changeant ainsi la structure du bien.
Attention : lors d’une rénovation complète d’un bien locatif, il convient de distinguer les travaux de rénovation et les travaux de reconstruction. Si vous n’êtes pas en mesure de le faire ni de prouver les différentes catégories à l’aide de factures, aucune déduction ne pourra être appliquée sur votre imposition.
⇨ Pour aller plus loin avec Manda : “Maximiser votre investissement locatif : tout savoir sur la défiscalisation immobilière en 2025”
Conclusion
La déduction d’impôts lors de travaux en location peut vous permettre de réaliser des économies fiscales, à condition de respecter les règles définies par l’administration. Qu’il s’agisse de travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration, chaque dépense doit être soigneusement justifiée et bien classifiée.
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FAQ sur la déduction d’impôts lors de travaux en location
Quels types de travaux sont déductibles des revenus fonciers ?
Seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles dans le cadre du régime réel. Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement sont exclus car considérés comme des dépenses en capital.
Puis-je déduire les travaux réalisés avant la mise en location ?
Oui, à condition que ces travaux soient effectués dans les 3 ans précédant la mise en location du bien, et qu’ils soient nécessaires à la location (mise aux normes, réparations...). Les dépenses doivent être engagées dans l’optique de louer le bien.
Est-ce que la déduction d’impôts lors de travaux en location peut créer un déficit foncier ?
Oui. Si les charges (travaux inclus) excèdent les loyers perçus, un déficit foncier est généré. Celui-ci est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 € par an, et le surplus est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Dois-je fournir des justificatifs en matière de déduction d’impôts lors de travaux en location ?
Vous n’avez pas à transmettre systématiquement les justificatifs lors de la déclaration, mais vous devez les conserver pendant au moins 3 ans. Factures, devis, relevés bancaires et photos avant/après peuvent être exigés en cas de contrôle.
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