Dans le cadre des dispositifs fiscaux destinés à encourager l’investissement locatif, la déclaration d'engagement de location avec le statut du bailleur privé est une étape administrative essentielle. Mal remplie ou oubliée, elle peut faire perdre les avantages fiscaux attendus. Notre article vous guide pas à pas pour comprendre, remplir et déposer le formulaire 2044-EB.
Qu’est-ce que la déclaration d’engagement de location ?
Le statut du bailleur privé regroupe plusieurs dispositifs fiscaux : Pinel, Denormandie, Outre-mer… Tous ont un point commun : ils conditionnent la réduction d’impôt à un engagement de mise en location du bien immobilier sur une durée minimale.
Concrètement, le propriétaire s’engage à :
- Louer son bien nu, à usage de résidence principale du locataire ;
- Respecter un plafond de loyer déterminé par zone ;
- Ne pas dépasser un plafond de ressources pour le locataire ;
- Louer pendant 6, 9 ou 12 ans, selon l’option choisie.
L’engagement n’est donc pas un simplement moral : il a une valeur déclarative et fiscale qui déclenche l’application du régime de défiscalisation.
À retenir : l'administration fiscale ne peut pas appliquer les réductions d’impôt sans réception préalable de la déclaration d'engagement de location avec le statut du bailleur privé.
⇨ Pour aller plus loin : “Quels sont les droits et les obligations du propriétaire bailleur ?”
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Les dispositifs concernés
La déclaration d'engagement de location avec le statut du bailleur privé concerne plusieurs régimes fiscaux, notamment les suivants :
- Pinel : logements neufs en métropole (zones tendues) ;
- Pinel Outre-mer : logements neufs ou rénovés situés dans les DOM-TOM ;
- Denormandie : biens anciens avec travaux dans certains quartiers définis comme prioritaires.
Dans chaque cas, l’avantage fiscal n’est pas automatique. Il repose sur la déclaration préalable de l’engagement de location. Ce formalisme permet à l’administration de vérifier l’éligibilité du bien, les plafonds, la nature de la location et la durée choisie.
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Les formulaires 2044 et 2044-EB ont des fonctions complémentaires :
| Formulaire | Fonction principale | Quand l’utiliser ? |
|---|---|---|
| 2044 | Déclarer les revenus fonciers | Chaque année, lors de la déclaration de revenus |
| 2044-EB | Engagement de durée de location pour bénéficier d’un régime fiscal spécifique | Une seule fois, l’année suivant l’achèvement ou l’acquisition du bien |
Avantages fiscaux et risques en cas d’omission
La déclaration d'engagement de location avec le statut du bailleur privé ouvre la porte à des réductions d’impôt importantes. Mais en cas d’oubli, les conséquences peuvent être lourdes.
Depuis les réformes récentes, le dispositif Pinel offre des taux de réduction en fonction de la durée d’engagement. Voici un tableau synthétique des réductions fiscales pour les investissements réalisés jusqu’en 2025 :
| Durée d'engagement | Pinel classique | Pinel Plus (zone A / B1 + qualité environnementale) |
|---|---|---|
| 6 ans | 9 % | 12 % |
| 9 ans | 12 % | 18 % |
| 12 ans | 14 % | 21 % |
Bon à savoir : pour bénéficier des meilleurs taux, vous devez impérativement respecter les critères du Pinel Plus.
Pénalités : remboursement, intérêts de retard, majorations
Si vous ne transmettez pas votre déclaration d'engagement de location avec le statut du bailleur privé dans les délais, vous perdez le bénéfice de la réduction d’impôt. L’administration peut exiger :
- Le remboursement des réductions déjà perçues ;
- Des intérêts de retard à 0,20 % par mois ;
- Des majorations fiscales de 10 % à 40 % selon le degré de manquement.
Un oubli, une erreur ou une déclaration hors délai vous expose donc à une remise en cause totale du dispositif fiscal.
Où trouver le formulaire 2044-EB et quels prérequis pour le remplir ?
Avant de remplir votre déclaration d'engagement de location avec le statut du bailleur privé, assurez-vous de disposer des bons documents et de la version à jour du formulaire.
Lien officiel et millésime 2025
Chaque année, la Direction générale des finances publiques publie une nouvelle version du formulaire 2044-EB. En 2025, ce dernier est téléchargeable :
- Sur le site impots.gouv.fr ;
- Dans l’espace particulier > "Documents utiles" > rubrique formulaires complémentaires ;
- En version PDF interactive, imprimable et remplissable directement.
Le millésime 2025 contient plusieurs évolutions : nouvelles zones Pinel, intégration des critères environnementaux et précision sur les justificatifs obligatoires.
Documents à réunir
Avant de remplir votre déclaration d'engagement de location avec le statut du bailleur privé, préparez les pièces justificatives suivantes :
- Titre de propriété (ou attestation notariée) ;
- Contrat de réservation ou acte VEFA, le cas échéant ;
- Bail de location signé avec mention de la date d’entrée dans les lieux ;
- Attestation DPE (diagnostic de performance énergétique) ;
- Avis d’imposition du locataire (pour vérification des plafonds de ressources) ;
- Décompte de surface habitable.
Ces documents vous permettront de remplir les champs du formulaire sans erreur et de joindre les pièces justificatives requises lors de la transmission.
Cas particuliers : VEFA, réhabilitation, multi-biens
Certaines situations nécessitent des précautions supplémentaires pour remplir le formulaire 2044-EB :
- Achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) : le délai de dépôt commence à la date de livraison, pas à la signature chez le notaire.
- Réhabilitation lourde : le bien doit avoir fait l’objet d’un avis de conformité ou d’une certification attestant du niveau de rénovation requis.
- Investissements multiples : un formulaire 2044-EB doit être rempli pour chaque bien concerné par un engagement locatif.
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Tutoriel pas-à-pas : remplir le 2044-EB en ligne
Depuis 2024, la déclaration d'engagement de location avec le statut du bailleur privé peut se faire intégralement en ligne. Voici comment procéder étape par étape.
Étape 1 : activer la rubrique “Investissements locatifs”
Une fois connecté à votre espace particulier sur impots.gouv.fr, vous devez :
- Aller dans "Déclarer mes revenus" ;
- Sélectionner "Formulaires annexes" ;
- Cochez la case "Investissements locatifs" ;
- Ajouter le formulaire 2044-EB à votre déclaration.
Cela permet à la plateforme de débloquer les champs relatifs aux dispositifs Pinel, Denormandie…
Étape 2 : compléter les champs (surface, loyer, locataire)
Les champs à remplir sont :
- Adresse et nature du bien ;
- Surface habitable en m² (normes Loi Boutin) ;
- Montant du loyer mensuel hors charges ;
- Date de signature du bail et entrée dans les lieux ;
- Durée de l’engagement choisi (6, 9 ou 12 ans) ;
- Nom du locataire et ses références fiscales (si connues).
À retenir : toute incohérence entre vos déclarations et vos pièces jointes peut entraîner un refus du bénéfice fiscal.
Étape 3 : signer, télécharger les justificatifs et envoyer
Une fois le formulaire rempli :
- Signez électroniquement la déclaration ;
- Téléchargez les justificatifs dans les formats demandés ;
- Validez et transmettez votre déclaration.
- Pensez à conserver l’accusé de réception.
Bon à savoir : vous pouvez également conserver une version papier tamponnée par l’administration, en cas de contrôle fiscal.
Délais : quand déposer la déclaration d’engagement de location ?
Le respect des délais est fondamental pour que la déclaration d’engagement de location avec le statut du bailleur privé soit prise en compte. Tout retard peut remettre en cause la réduction d’impôt.
Règle générale : 12 mois après l’achèvement ou l’acquisition
L’administration impose un délai strict : vous devez transmettre votre déclaration d'engagement de location avec le statut du bailleur privé dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition du bien (signature de l’acte authentique).
Exemples :
- Pour une VEFA livrée le 15 février 2025, la déclaration doit être faite avant le 15 février 2026.
- Pour un bien ancien acheté le 10 mars 2025 et rénové, le compte à rebours commence dès l’acquisition.
Au-delà de ce délai, l’administration considère que l’engagement de location n’est pas valide, même si le bail a été signé dans les temps.
À retenir : ne confondez pas le délai de location (12 mois pour louer) avec le délai de déclaration (12 mois pour déposer le 2044-EB).
Lien avec les formulaires 2042 et 2044
Le formulaire 2044-EB ne remplace pas la déclaration annuelle de revenus fonciers. Il vient en complément :
- Le formulaire 2042 sert à déclarer vos revenus annuels.
- Le formulaire 2044 permet de détailler les charges, recettes et travaux liés au bien.
Le formulaire 2044-EB, quant à lui, doit être joint lors de la première année de déclaration, uniquement.
⇨ Pour aller plus loin : “Déclaration de revenus fonciers 2025 : Le guide ultime”
Quid des prorogations triennales ?
Si vous avez opté initialement pour un engagement de 6 ou 9 ans, vous pouvez proroger votre engagement pour atteindre 9 ou 12 ans.
Dans ce cas :
- Vous n’avez pas besoin de déposer un nouveau formulaire 2044-EB ;
- Vous devez simplement cocher la case correspondante dans votre déclaration annuelle (2044) ;
- La réduction d’impôt continue selon le barème prévu.
Attention : la prorogation est irrévocable et engage le bailleur sur la nouvelle durée.
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Les cas particuliers
La déclaration d’engagement de location avec le statut du bailleur privé n’est pas toujours linéaire. Certains événements de vie ou situations imprévues peuvent compliquer son application.
Vacance locative et rupture anticipée
Que faire si le locataire quitte le logement avant la fin de la durée d’engagement ?
- Vous disposez de 12 mois pour relouer le bien, sans perdre l’avantage fiscal.
- Le bien ne doit pas être mis en vente, ni utilisé à titre personnel.
- Conservez toutes les preuves de vos démarches (agence, annonces, mails) pour justifier votre bonne foi.
En cas de rupture de bail liée à une faute du bailleur, l’administration peut exiger le remboursement des réductions perçues.
Bon à savoir : la vacance locative temporaire n’est pas pénalisante si vous relouez dans les délais impartis.
Cession du bien pendant l’engagement
La vente du bien met un terme à l’engagement. Deux cas se présentent :
- Vente avec transfert de l’engagement : l’acheteur accepte de reprendre l’engagement fiscal. Il devra alors déposer une nouvelle déclaration d’engagement, à son nom.
- Vente sans transfert : vous perdez le bénéfice de l’avantage fiscal et devez rembourser les réductions perçues.
Exceptions admises :
- Décès du bailleur ;
- Licenciement ou mutation professionnelle ;
- Invalidité de 2e ou 3e catégorie.
Ces cas permettent de conserver les réductions acquises, sous réserve de justificatifs.
Passage d’un engagement de 6 ans à 9 ou 12 ans
Si vous avez opté pour 6 ans, puis prorogé à 9 ou 12 ans, vous n’avez pas besoin d’un nouveau formulaire 2044-EB. Il suffit de :
- Cocher la case correspondante dans votre déclaration 2044 ;
- Conserver les baux successifs pour prouver la continuité locative ;
- Respecter les plafonds de loyer et de ressources à chaque nouveau bail.
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Checklist PDF à télécharger
Pour faciliter votre démarche, voici une checklist à conserver :
Avant de remplir le 2044-EB
- Acte de vente ou de VEFA signé
- Bail de location conforme signé
- DPE en cours de validité
- Avis d’imposition du locataire
- Attestation de surface habitable
Pendant la déclaration
- Rubrique "Investissements locatifs" cochée sur impots.gouv.fr
- Champs remplis sans erreur
- Justificatifs numérisés et téléchargés
- Signature électronique validée
Après la déclaration
- Accusé de réception enregistré
- Copie du formulaire conservée
- Rappel de la prochaine échéance de déclaration 2044
Téléchargez cette checklist au format PDF pour ne rien oublier !
Ce qu’il faut retenir de la déclaration d’engagement de location avec le statut de bailleur privé
La déclaration d'engagement de location avec le statut du bailleur privé est une étape incontournable pour sécuriser votre investissement locatif et profiter pleinement des réductions d’impôt offertes par les dispositifs de défiscalisation.
En cas de mauvaise déclaration, de retard ou d’oubli, les conséquences peuvent être lourdes : redressements, pertes d’avantages fiscaux, pénalités… Mieux vaut préparer minutieusement chaque étape, ou confier cette mission à un professionnel.
Manda vous accompagne pour :
- Vérifier l’éligibilité de votre bien ;
- Préparer et télécharger tous les justificatifs ;
- Remplir votre formulaire 2044-EB sans erreur ;
- Suivre les échéances de vos engagements.
Ne prenez aucun risque : confiez votre déclaration à Manda, le spécialiste de la gestion locative innovante, et investissez en toute sérénité !
FAQ sur la déclaration d’engagement de location avec le statut de bailleur privé
Comment modifier une déclaration déjà envoyée ?
Vous devez envoyer un courrier explicatif au service des impôts dont vous dépendez, accompagné des pièces rectificatives. Il est impossible de corriger le formulaire 2044-EB en ligne une fois validé.
Puis-je déléguer la démarche à un mandataire ?
Oui. Un expert-comptable, un conseiller fiscal ou un gestionnaire locatif peut effectuer la démarche pour vous. Il devra disposer d’un mandat écrit.
Que faire si je dépasse la date limite ?
Transmettez tout de même votre déclaration avec un courrier expliquant le retard. Vous pouvez solliciter une remise gracieuse, mais rien ne garantit son acceptation.
Dois-je déposer un nouveau 2044-EB en cas de changement de locataire ?
Non. Tant que vous respectez les conditions du dispositif (plafonds, type de bail, usage du bien), un changement de locataire n’annule pas l’engagement initial.
Faut-il déposer un formulaire pour chaque bien en cas d’investissement multiple ?
Oui. Un formulaire 2044-EB est requis par bien éligible, même si vous investissez dans le même programme immobilier.
