En bref
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) offre un cadre fiscal avantageux pour les investisseurs. En 2025, deux régimes d’imposition sont possibles : le micro-BIC avec abattement forfaitaire de 50 %, ou le réel qui permet de déduire les charges et d’amortir le bien. La CFE peut s’appliquer selon la commune, et les revenus doivent être déclarés via la 2042-C-PRO ou la liasse fiscale au réel. En cas de revente, la plus-value suit le régime des particuliers.
Introduction
La fiscalité LMNP en 2025 est l’un des leviers les plus attractifs pour les particuliers qui investissent dans la location meublée. Mais entre micro-BIC, régime réel, charges déductibles, amortissements et règles de déclaration, il est parfois difficile de s’y retrouver. Ce guide complet vous propose une synthèse claire et actualisée : définitions, comparatifs, exemples chiffrés et modèles pratiques. Objectif : vous aider à comprendre vos obligations fiscales, optimiser vos revenus locatifs et anticiper l’impact d’une éventuelle revente de votre bien.
Mise à jour le : 30/09/2025
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LMNP fiscalité 2025 : l’essentiel en 90 secondes
- Le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
- Par défaut, vous relevez du régime micro-BIC avec un abattement de 50 % sur vos loyers.
- Vous pouvez opter pour le régime réel si vos charges et amortissements dépassent cet abattement. Les charges déductibles incluent notamment les intérêts d’emprunt, les assurances, la taxe foncière et les frais de gestion le cas échéant.
- La CFE en LMNP est due selon la commune, avec certaines exonérations.
- La déclaration se fait via la 2042-C-PRO (case 5ND au micro-BIC) ou avec une liasse fiscale (2031/2033) au réel.
- En cas de revente, la plus-value LMNP relève du régime des particuliers, avec abattements selon la durée de détention.
⇨ Pour aller plus loin : “Comparer micro-BIC et réel” et “Passer au réel”
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LMNP fiscalité 2025 : quelles sont les conditions du régime ?
Le statut LMNP s’applique aux particuliers qui louent un logement meublé sans en faire leur activité principale. Deux conditions cumulatives définissent ce statut en 2025 (Source : Ministère de l’Économie et des Finances, mise à jour le 23/04/2025) :
- Les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 €, ou
- Ces recettes doivent rester inférieures à 50 % des revenus du foyer fiscal.
Au-delà de ces seuils, le bailleur bascule vers le statut LMP (loueur en meublé professionnel), avec des règles fiscales différentes : plus-value professionnelle, imposition aux cotisations sociales, obligations comptables renforcées.
Micro-BIC LMNP
Le micro-BIC est le régime fiscal appliqué par défaut aux bailleurs en LMNP. Il est adapté aux investisseurs percevant des loyers modestes et ayant peu de charges.
Exemple chiffré
Un bailleur LMNP perçoit 12 000 € de loyers annuels pour un studio meublé :
- Application abattement micro-BIC 50 % : 6 000 € imposables.
- Aucun justificatif de charges n’est nécessaire.
- Ces 6 000 € sont ajoutés aux autres revenus imposables du foyer.
À savoir
Le passage au régime réel est souvent plus intéressant dès que vos charges annuelles dépassent l’abattement.
Régime réel LMNP (simplifié / normal)
Le régime réel LMNP s’applique sur option (ou automatiquement si vos recettes dépassent 77 700 € par an). Il permet de déduire l’ensemble des charges réelles et d’amortir le bien, ce qui réduit fortement l’imposition.
Il existe deux modalités : réel simplifié et réel normal.
Quand opter pour le régime réel ?
- Travaux d’ampleur ou charges importantes (emprunt, assurances, honoraires).
- Ameublement de qualité
- Objectif : optimiser la fiscalité sur plusieurs années grâce aux amortissements.
⇨ Pour aller plus loin : “Régime micro-BIC et régime réel simplifié en location immobilière : quelles différences pour les investisseurs ?”
Exemple chiffré
Un bailleur LMNP encaisse 18 000 € de loyers annuels :
- Charges (emprunt, assurance, taxe foncière, frais divers) = 5 000 €.
- Amortissement bien + mobilier = 6 000 €.
- Résultat fiscal : 18 000 - 5 000 - 6 000 = 7 000 € imposables (au lieu de 9 000 € au micro-BIC avec un abattement de 50% forfaitaire).
Charges déductibles et amortissements au réel
Le régime réel LMNP permet de réduire fortement l’imposition en déduisant les charges réelles et en amortissant le bien, ainsi que son mobilier :
- Intérêts d’emprunt et frais de dossier bancaire.
- Assurances (PNO, GLI, emprunteur).
- Travaux d’entretien et de réparation (hors construction ou agrandissement).
- Frais de gestion (expert-comptable, conciergerie…).
- Honoraires (agence immobilière, notaire).
- Abonnements (internet, électricité si inclus dans le bail).
- Taxes locales : taxe foncière…
CFE, cotisations et taxes locales
En tant que bailleur en LMNP, vous êtes en principe redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). Cette taxe locale dépend de la commune où est situé le logement (Source : Service Public, mise à jour le 18/07/2025).
CFE LMNP
- Base de calcul : valeur locative cadastrale du bien.
- Montant : fixé par la commune (souvent entre 200 € et 700 € pour un studio).
- Exonérations possibles : première année d’activité, recettes inférieures à 5 000 € (franchise de base) ou dérogations locales.
Autres taxes locales
- Taxe foncière : due par le propriétaire, même en location meublée.
- TEOM (Taxe d’enlèvement des ordures ménagères) : récupérable sur le locataire.
- Contribution à l’audiovisuel public : non applicable depuis 2022.
À savoir
Certaines grandes villes (Paris, Lyon, Lille, Montpellier…) appliquent l’encadrement des loyers. Cela n’impacte pas directement la fiscalité LMNP 2025, mais limite vos recettes et donc l’assiette imposable.
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Déclarations LMNP : formulaires
La fiscalité LMNP en 2025 implique une déclaration spécifique des loyers meublés, distincte des revenus fonciers classiques.
Micro-BIC : déclaration simplifiée
- Formulaire 2042-C-PRO.
- Case 5ND : à compléter avec le montant brut des loyers encaissés.
- L’abattement (50 % ou 30 %) est appliqué automatiquement par l’administration fiscale.
Régime réel : obligations renforcées
- Déclaration via la liasse fiscale 2031 et ses annexes (2033 A-F en réel simplifié, 2050-2059 en réel normal).
- Dépôt obligatoire par voie dématérialisée.
- Le résultat fiscal (après charges et amortissements) est reporté sur la déclaration 2042-C-PRO.
Échéances principales
- Début mai : ouverture des déclarations en ligne.
- Fin mai à début juin : dates limites (selon département).
- 31 mai : date butoir pour opter pour le régime réel.
Checklist fiscalité LMNP 2025
Avant de déclarer vos revenus :
- Relevé des loyers encaissés
- Justificatifs de charges (intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion)
- Factures de travaux et d’ameublement
- Avis de taxe foncière
- Attestation de classement (si meublé de tourisme)
Plus-value en LMNP (revente)
En LMNP, la plus-value réalisée lors de la revente du logement est imposée selon le régime des particuliers (article 150 U du CGI), et non comme un bénéfice professionnel.
Règles principales
- Base de calcul : prix de vente – prix d’acquisition (augmenté des frais d’achat et travaux).
- Taux d’imposition : 19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Abattements pour durée de détention :
- Exonération d’impôt au bout de 22 ans,
- Exonération totale (impôt + prélèvements sociaux) au bout de 30 ans.
- Majoration possible : certains travaux, frais de notaire et droits d’enregistrement peuvent être intégrés au prix d’acquisition.
Exemple chiffré
Un bailleur LMNP revend 250 000 € en 2025 un appartement meublé acheté 150 000 € en 2005 :
- Plus-value brute : 100 000 €.
- Détention 20 ans : exonération d’impôt de 80 % et de 36 % sur les prélèvements sociaux.
- Base taxable : 20 000 € (impôt) + 64 000 € (prélèvements sociaux).
- Impôt dû : 3 800 € + prélèvements sociaux 11 008 € = 14 808 €.
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LMNP fiscalité 2025 : cas particuliers
La fiscalité LMNP 2025 peut varier selon la situation du bailleur et la nature de la location.
Bail étudiant (9 mois)
Un bail étudiant est conclu pour 9 mois non reconductibles. Fiscalement, il reste assimilé à une location meublée classique : revenus imposés en BIC, micro-BIC par défaut, option pour le réel possible.
Colocation meublée
En colocation, chaque colocataire signe le bail et verse une quote-part du loyer. Fiscalement, l’ensemble des loyers encaissés par le bailleur est soumis à la fiscalité LMNP, sans distinction. Le régime micro-BIC ou réel s’applique donc sur le total des recettes, comme pour une location meublée classique.
Indivision
Si le logement est détenu en indivision (par exemple suite à une succession), chaque indivisaire déclare sa part de loyers en BIC. Le statut LMNP s’applique dès lors que les seuils de recettes restent respectés individuellement.
SCI à l’IS
La mise en location meublée via une SCI à l’IS change radicalement le régime fiscal. Dans ce cas, les loyers ne sont pas imposés en BIC à titre personnel mais à l’impôt sur les sociétés (IS). L’amortissement du bien est possible, mais la plus-value obéit aux règles de l’IS, souvent moins avantageuses que le régime LMNP.
Location saisonnière / Airbnb (courte durée)
La location de courte durée (Airbnb, Booking...) relève aussi du LMNP. Les recettes sont imposées en micro-BIC ou au réel, avec possibilité d’abattement de 50 % si le logement est classé ou 30 % s’il est non classé. Toutefois, la location saisonnière mérite un traitement spécifique (réglementations locales, enregistrement en mairie…).
À retenir
- Le micro-BIC reste intéressant pour les petits loyers avec peu de charges.
- Le réel devient avantageux dès que les frais (emprunt, travaux, mobilier) dépassent l’abattement forfaitaire.
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Modèle et checklist en matière de fiscalité LMNP en 2025
La gestion de la fiscalité LMNP en 2025 implique parfois de devoir réaliser des démarches formelles.
Modèle de courrier - Option pour le régime réel
À adresser à votre service des impôts des entreprises (SIE) avant le 31 mai.
[Nom, prénom]
[Adresse]
[Numéro fiscal / SIRET LMNP]
À l’attention du Service des Impôts des Entreprises de [ville]
[Adresse du SIE]
Objet : Option pour le régime réel simplifié - Location meublée non professionnelle
Madame, Monsieur,
Je soussigné(e) [Nom, prénom], exerçant une activité de location meublée non professionnelle, souhaite opter pour le régime réel simplifié à compter de l’imposition des revenus de l’année [année].
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
[Signature]
Checklist documents LMNP
Pour préparer votre déclaration au réel, pensez à réunir les éléments suivants :
- Contrat de bail meublé et état des lieux
- Relevé des loyers encaissés
- Factures d’ameublement (mobilier, électroménager)
- Factures de travaux et d’entretien
- Attestations d’assurance GLI et PNO
- Relevés bancaires liés au prêt immobilier
- Avis de taxe foncière
- Honoraires d’agence ou de gestion locative
Ce qu’il faut retenir sur la fiscalité LMNP en 2025
La fiscalité LMNP 2025 offre un cadre avantageux pour rentabiliser un investissement locatif meublé. Le micro-BIC séduit par sa simplicité, mais le régime réel devient rapidement plus intéressant dès lors que charges, travaux et amortissements sont conséquents.
Comparez vos charges réelles à l’abattement forfaitaire pour choisir le régime adapté. En cas de doute, l’accompagnement d’un expert-comptable ou d’un gestionnaire locatif comme Manda sécurise votre démarche.
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FAQ sur la fiscalité LMNP en 2025
LMNP fiscalité 2025 : c’est quoi ?
La fiscalité LMNP correspond au régime d’imposition des revenus tirés d’une location meublée non professionnelle. Les loyers meublés sont imposés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Micro-BIC LMNP : plafond et abattement ?
En 2025, le plafond du micro-BIC LMNP est fixé à 77 700 € de recettes annuelles (15 000 € pour un meublé de tourisme non classé). L’abattement forfaitaire appliqué est de 50 % (30 % pour un meublé non classé).
Régime réel LMNP : charges et amortissements ?
Au régime réel, le bailleur peut déduire l’ensemble des charges liées à la location : intérêts d’emprunt, assurances, travaux d’entretien, taxe foncière, honoraires de gestion. En plus, il peut pratiquer l’amortissement du bien et du mobilier, étalé sur plusieurs années.
Quelle case déclarer et quels formulaires ?
En micro-BIC, vous devez reporter le montant brut des loyers perçus dans la case 5ND du formulaire 2042-C-PRO. L’administration applique automatiquement l’abattement forfaitaire. En régime réel, il faut remplir la liasse fiscale 2031 (et annexes 2033 ou 2050 selon le cas), puis reporter le résultat net dans la 2042-C-PRO.
CFE LMNP : quand y suis-je assujetti ?
La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est due par la plupart des bailleurs LMNP. Vous en êtes exonéré si vos recettes annuelles sont inférieures à 5 000 € ou si la commune applique des exonérations spécifiques. Le montant dépend de la valeur locative cadastrale et des taux votés localement.
Plus-value en LMNP : quel régime ?
La plus-value LMNP relève du régime des particuliers. Elle est taxée à 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs selon la durée de détention. Vous êtes exonéré d’impôt après 22 ans, et totalement exonéré après 30 ans (impôt + prélèvements sociaux).
Quand passer du micro-BIC au réel ?
Le passage au réel est pertinent dès que vos charges annuelles dépassent 50 % des loyers encaissés.
LMNP ou LMP : comment basculer ?
Vous passez en LMP (loueur en meublé professionnel) si vos recettes annuelles dépassent 23 000 € et représentent plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Ce changement de statut entraîne une fiscalité plus lourde : plus-value professionnelle, cotisations sociales, comptabilité renforcée.
