Un logement conventionné APL est un bien immobilier pour lequel le propriétaire bailleur a conclu un accord réglementant sa location. En échange d'aides financières, celui-ci s'engage à mettre à disposition son logement à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil. Le bailleur est également tenu de respecter des limites de loyer prédéfinies, ce qui permet de rendre le logement accessible aux ménages modestes. Ces derniers ont alors la possibilité de faire une demande d’APL pour prendre en charge une partie du loyer. Spécialiste de la gestion locative en ligne, Manda vous dit tout sur le principe d’un logement conventionné APL.
Qu'est-ce qu'un logement conventionné APL ?
Un logement conventionné APL répond à des critères établis par l'État pour bénéficier de l'Aide Personnalisée au Logement (APL). Celle-ci est une prestation sociale destinée à soutenir financièrement les personnes à faibles revenus pour les aider dans le paiement de leur loyer. L’APL ne peut être versée que pour un logement loué à titre de résidence principale pour un locataire, un colocataire ou un sous-locataire âgé de moins de 30 ans dans ce dernier cas. Son montant varie selon plusieurs éléments :
- Nombre d’occupants
- Ressources des locataires
- Valeur du patrimoine du foyer fiscal du locataire (si > à 30000 euros)
- Loyer appliqué
Un logement conventionné APL est donc un logement dont le propriétaire a signé une convention avec les services de l'État (préfecture du département concerné), fixant les conditions de mise en location et les plafonds de loyer applicables. En contrepartie, le locataire peut bénéficier de l'APL, ce qui réduit la partie du loyer à sa charge.
À retenir : Propriétaires et locataires profitent donc chacun d’avantages avec un logement conventionné APL, les premiers en ayant la garantie de toucher leur loyer et les seconds en profitant d’une aide financière chaque mois.
Les critères de conventionnalité pour l'APL
Pour qu'un logement soit considéré comme conventionné APL, il doit répondre à certaines normes de qualité et de décence. De plus, le propriétaire doit s'engager à respecter des conditions spécifiques liées à la convention APL, notamment en ce qui concerne le loyer et les ressources des locataires.
Les plafonds de loyer
Pour être conventionné APL, un logement doit respecter un plafond de loyer, revalorisé chaque année. Le tableau suivant présente les plafonds pour l’année 2024 :
Cas spécifiques :
- Pour les colocataires, il convient de prendre en compte un plafond de loyer égal à 75 % des montants ci-dessus.
- Pour la location d’une chambre, il convient de prendre en compte un plafond de loyer égal à 90 % des montants ci-dessus (cas général) ou 75 % (personne âgée ou handicapée).
Les conditions de ressources des locataires
Outre le plafond de loyer, il est également nécessaire de respecter un plafond de ressources des locataires afin de toucher l’APL à taux plein. Ce revenu maximal R0 est également revalorisé chaque année :
Pour le calcul du R0, tous les revenus du foyer fiscal sont intégrés, diminués des charges éventuelles : c’est le revenu fiscal de référence, indiqué sur l’avis d’imposition de chaque contribuable.
Bon à savoir : Un locataire fiscalement rattaché à ses parents ne peut être éligible à l’APL que si ces derniers ne sont pas redevables de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
Les obligations de qualité du logement
Dernier point pour être conventionné APL, un logement doit respecter certains critères en termes de confort et d’équipements pour être jugé décent :
- Superficie habitable minimale de 9 m², avec une HSP de 2,20 m et un volume de 20 m³.
- Protection complète contre les infiltrations d'air.
- Installations électriques et de gaz conformes aux normes de sécurité en vigueur, avec un fonctionnement correct.
- Présence d’un système de ventilation adéquat.
- Pièces principales bénéficiant d'une lumière naturelle suffisante.
- Pas de trace d’infestation de nuisibles.
- Présence d’équipements et d'éléments de confort de base, tels que le chauffage, l'approvisionnement en eau potable, l'évacuation des eaux usées, un espace cuisine et des sanitaires dans le logement.
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Comment vérifier la conventionnalité d'un logement ?
Pour vérifier qu’un logement est conventionné APL, un locataire peut entreprendre plusieurs démarches.
Se renseigner auprès du propriétaire bailleur
Lorsqu'un contrat de location est conclu, il est courant que la convention ne soit pas abordée verbalement. Afin de déterminer si un logement est conventionné APL, il suffit de poser la question au propriétaire ou à l'organisme responsable de la location. Pour confirmer cette information, il est possible de vérifier la présence de la convention sur le bail, car celle-ci y est mentionnée de manière systématique.
Contacter la CAF ou la MSA
En cas de doute, le locataire peut se rapprocher de la CAF (ou de la MSA s’il a le statut de travailleur agricole) afin de consulter les bases de données officielles pour savoir si le logement qu’il souhaite louer est bien conventionné APL.
Les conséquences de la conventionnalité pour les locataires
Un logement conventionné APL permet à un locataire de profiter d’un loyer modéré puisque celui-ci doit respecter un plafond défini par l’État. Par ailleurs, l'APL est versée chaque mois afin de diminuer la part du loyer restant à la charge du locataire.
Découvrez les dates de versement de l’APL en 2024 :
Bon à savoir : L’aide est versée à partir du second mois de location.
Le locataire profite par ailleurs d’un logement répondant à des normes de qualité à un prix abordable, cette condition étant essentielle pour obtenir la conventionnalité d’un bien.
Les avantages pour les propriétaires bailleurs de logements conventionnés APL
Un logement conventionné APL offre plusieurs avantages à un propriétaire bailleur :
- Garantie du paiement d’une partie des loyers par la CAF, ce qui limite fortement les risques d'impayés puisque le reste à charge du locataire est plus faible.
- Possibilité de bénéficier de prêts avantageux et de subventions locales.
- Valorisation du patrimoine et sécurité locative : le logement étant proposé à un loyer abordable, la demande est soutenue, ce qui permet de minimiser les périodes de vacance locative et donc d'optimiser la rentabilité de l'investissement.
Que faire si le logement n'est pas conventionné APL ?
En présence d’un logement non conventionné, d’autres pistes peuvent être explorées par un locataire pour espérer réduire la partie du loyer restant à sa charge.
Rechercher d'autres aides au logement (ALS, ALF)
Concernant les aides au logement, il existe également deux autres dispositifs dont le principal avantage est de ne pas avoir besoin de signer une convention avec l’État :
- ALF (Allocation Logement Familiale) : versée selon la situation familiale du demandeur, cette aide s’adresse à un locataire avec au moins 1 personne à charge ou à un couple marié sans enfant.
- ALS (Allocation Logement Sociale) : versée sous conditions de ressources à un locataire aux faibles revenus ne pouvant pas prétendre à l’APL ou à l’ALF (étudiants, personnes âgées vivant seules…).
Bon à savoir : Il n’est pas possible de cumuler les aides au logement entre elles. Un locataire peut donc prétendre à l’APL, à l’ALF ou à l’ALS.
Négocier le loyer avec le propriétaire bailleur
Une autre possibilité s’offre à un locataire souhaitant habiter un logement qui n’est pas conventionné APL. Il peut alors essayer de négocier le loyer, mais deux conditions sont la plupart du temps indispensables :
- La location doit se passer de manière directe avec le propriétaire bailleur (et non pas par l’intermédiaire d’une agence).
- Les garanties financières offertes par le locataire doivent être très solides pour que le bailleur accepte une diminution du loyer en contrepartie.
Explorer d'autres options de logement conventionné (Anah)
Il est en outre possible pour un locataire de se tourner vers un logement conventionné Anah (Agence nationale de l'habitat) afin de profiter d’un loyer modéré. Le propriétaire, comme pour l’APL, doit signer une convention avec l’État. En s’engageant à ne pas dépasser un certain montant de loyer, il profite alors d’une réduction d'impôts sur les revenus locatifs touchés, variable en fonction de la zone géographique où se situe le bien.
Conclusion
Un logement conventionné APL présente de nombreux atouts pour les locataires, mais également pour les propriétaires bailleurs. En effet, ces derniers ont la garantie qu’une partie du loyer sera versée par l’État, ce qui limite les risques d'impayés. Par ailleurs, la demande très importante pour ce type de bien évite les périodes de vacance locative. Du côté des locataires, il est vivement conseillé de vérifier la conventionnalité d'un logement avant de signer le bail de location pour être certain de pouvoir prétendre à l’APL, aide permettant l'accès à un logement abordable et de qualité. N’hésitez pas à contacter les experts de Manda pour obtenir plus de renseignements sur les logements conventionnés APL !
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FAQ
Qu’est-ce qu’un bien conventionné APL ?
Pour être conventionné APL, le propriétaire d’un bien doit s’engager envers la préfecture du lieu concerné en respectant plusieurs critères :
- Logement exclusivement à usage locatif et à titre de résidence principale du locataire
- Location à des personnes dont les revenus sont inférieurs à un certain seuil
- Loyer ne dépassant pas un plafond officiel
- Location impossible à un membre de la famille du propriétaire
Quel est le principal avantage d’un logement conventionné APL pour un bailleur ?
Pour un propriétaire bailleur, signer une convention APL offre la garantie du paiement d’une partie des loyers par la CAF ou la MSA, ce qui limite les risques d'impayés, le reste à charge du locataire étant plus faible chaque mois.
Comment être certain qu’un logement est conventionné APL ?
Pour savoir si un bien est conventionné APL, le locataire peut poser la question au propriétaire, vérifier si la convention est bien présente dans le bail ou, en dernier recours, contacter la CAF ou la MSA.
Quelle est la différence entre un logement conventionné APL et Anah ?
Le logement conventionné Anah est régi par un contrat établi entre le propriétaire et l'Agence nationale de l'habitat. En contrepartie de la location du bien à un loyer modéré, l'Anah accorde des avantages fiscaux au propriétaire bailleur.
Quelles sont les autres aides au logement disponibles à part l’APL ?
En matière d’aide au logement, l’APL n’est pas la seule option. Deux autres sont en effet à la disposition des locataires et présentent l’avantage de ne pas avoir besoin de signer une convention avec l’État :
- ALF (Allocation Logement Familiale) : locataire avec au moins 1 personne à charge ou couple marié sans enfants.
- ALS (Allocation Logement Sociale) : aide versée sous conditions de ressources à un locataire ne pouvant pas prétendre à l’APL ou à l’ALF.
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