Mettre son bien sur le marché de la colocation vous demandera de vous ajuster sur certains éléments et termes du bail. Louer en colocation sa maison ou son appartement permettra à plusieurs personnes de vivre sous le même toit. La gestion est différente de la location « simple », dans le sens où, par exemple, il faudra que chaque locataire ait son propre garant et qu'une clause de solidarité soit rédigée. Mettrez-vous en place plusieurs baux de location, ou opterez-vous pour un bail de colocation unique ? Choisir de faire de son logement en colocation présente de nombreux avantages, notamment en termes de loyer et de surface. Dans cet article, vous découvrirez les différents éléments importants à prendre en compte pour établir votre contrat de colocation en toute tranquillité, que ce soit pour un appartement ou une maison.
Le principe de la colocation expliqué
Comprendre la colocation est relativement simple. Il s’agit de mettre en location votre bien immobilier (maison ou appartement) non pas à un seul et unique locataire, mais à plusieurs locataires en même temps. Selon votre choix parmi les différentes options de colocation, chaque locataire devra signer les baux de location de colocation ainsi qu’une clause de solidarité et un règlement intérieur. Ce mode de logement permet aux colocataires de bénéficier d’un espace de vie décent avec plusieurs pièces, tout en divisant le prix de leur loyer et de leurs charges. Il est bon de savoir qu’il existe plusieurs types de colocations. Dans le sens commun, lorsque l’on parle de colocation, on pense souvent à la colocation étudiante. En réalité, il faut prendre en compte plusieurs autres types de colocation comme notamment :
- La colocation senior
- La colocation en couple
- La colocation de familles monoparentales
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Les baux de location dans le cadre d’une colocation
S'il souhaite louer un appartement ou une maison en colocation, le propriétaire dispose de deux solutions. Il peut faire signer un contrat de bail spécifique à chaque colocataire, en proposant des chambres meublées ou non selon le choix des locataires. En y indiquant le lieu privatif qui lui est réservé et les différentes parties communes, incluant la surface habitable et l'équipement en wifi, le nouveau locataire est ainsi informé et juridiquement dissocié des autres occupants du bien. Le loyer et les charges sont alors divisés par le nombre de colocataires présents dans le bien immobilier, en fonction de la surface de leur chambre respective. L’un des avantages de créer plusieurs baux, dans le cadre d’une colocation, est notamment de pouvoir adapter chaque bail à chaque locataire. Prenons par exemple le logement étudiant. Chaque année, de nouveaux étudiants arrivent sur les lieux alors que d’autres partent. Pouvoir gérer la durée du contrat devient indispensable, chacun disposant alors d’un contrat correspondant à la durée de ses études, avec le choix d'un logement meublé ou non, selon les besoins.
Il est également possible de rédiger un bail commun à l’ensemble des colocataires pour un logement en colocation. Cette méthode est d’ailleurs la plus répandue. Depuis la loi du 6 juillet 1989, les baux uniques sont signés par tous les occupants du lieu, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison. Pour ce type de bail, chaque occupant possède les mêmes droits concernant les chambres et la surface habitable, et le propriétaire peut demander la totalité du règlement du loyer et des charges en une fois, incluant éventuellement les frais de maintenance et les services comme le wifi.
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Un bail de colocation unique
Pour que le bail de colocation unique soit recevable, tous les colocataires devront entrer dans le logement ensemble. Le contrat de colocation devra comporter plusieurs points, incluant la répartition des pièces et la surface de chaque chambre. Parmi ceux-ci, nous pouvons retrouver :
- Le nom de chaque résident
- Leurs signatures
- Les conditions et les termes de la colocation
- La clause de solidarité
- Une clause d’indivisibilité du loyer
Proposer à ses locataires un bail unique à signer est très avantageux pour les propriétaires. Grâce à la clause de solidarité, les risques d’impayés du loyer sont grandement réduits et les démarches de restitution de dépôt de garantie, allégées. Le fait que les garants soient solidaires entre eux représente une sécurité maximale pour le propriétaire, notamment en ce qui concerne le paiement du loyer et des charges. De plus, la gestion des assurances habitation est simplifiée et la répartition du prix de la location s’effectue de manière équitable entre les colocataires.
Colocation et garants
Comme pour chaque location, il faudra bien sûr que les colocataires fournissent certaines garanties au propriétaire des lieux. Un garant devra alors être présenté, attestant de la capacité à payer le loyer et les charges. En cas de manquement au loyer, le garant se chargera de régler la somme demandée sur le bail de colocation. Un garant peut être une personne physique ou morale. Ainsi, si les colocataires n’ont personne pour se porter garant, ils pourront faire la demande de caution auprès de leur banque ou de leur employeur, ou contacter une agence spécialisée en assurances pour obtenir une garantie locative.
En plus d’être accompagné d’une copie du bail de location, l’acte de cautionnement doit comporter certains points obligatoires concernant le logement. On devra donc retrouver dans ce document :
- L’identité et l’adresse du garant
- L’identité du colocataire
- Les coordonnées du bailleur
- La durée du bail
- Le montant du loyer
- Une mention manuscrite ou signature électronique qui prouvera que le garant est au fait des conditions de la colocation et de son rôle dans celle-ci en cas de manquement de la part du colocataire.
- Enfin, la reproduction écrite de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 89 (alinéa 6) :
« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s’agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ».
S’il est possible que le garant soit sollicité pour un seul des colocataires, il est souvent amené à protéger l’intégralité de la colocation en prenant en charge le loyer total du logement. C’est la clause de solidarité, présente dans de nombreux contrats de colocation, qui obligera alors le garant à prendre en charge l’intégralité du loyer et des charges, et non seulement la partie du colocataire l’ayant sollicité.
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La clause de solidarité entre colocataires
La clause de solidarité met en cause la responsabilité de l’ensemble de la colocation en cas d’impayé de la part de l’un des locataires, affectant le paiement total du loyer du logement. Pour éviter une possible résiliation de bail, les locataires devront donc trouver une solution pour combler cette part manquante. C’est une garantie supplémentaire pour le bailleur, assurant la continuité des paiements pour le loyer et les charges, indépendamment de la surface ou des chambres individuelles.
La clause de solidarité intervient également lorsqu’un colocataire part avant la fin de son bail de location. Le propriétaire peut alors demander à son ancien colocataire, en cas de non-paiement de la totalité du loyer par les colocataires restants, que celui-ci continue de payer son loyer jusqu’à 6 mois après avoir quitté le logement. De plus, cela garantit la continuité du paiement pour l'ensemble des charges et le prix de location du logement. En fin d'article, nous vous proposons, à titre d'exemple, la clause de solidarité inclue dans le bail Manda.
Départ des locataires
À la fin d’une colocation, il y a plusieurs possibilités. Il se peut que l’un des colocataires décide de partir. Dans ce cas, le contrat de bail se poursuit avec les autres colocataires qui continueront de payer le loyer en intégralité, au titre de la clause de solidarité et d'indivisibilité. Un nouveau colocataire pourra venir remplacer le colocataire ayant quitté les lieux et prendre en charge sa part du loyer, en fonction de la surface et des chambres attribuées dans le logement. De plus, le nouvel arrivant peut choisir de louer une chambre meublée ou non, selon les options disponibles.
Il est également possible que tous les colocataires décident de partir en même temps. Dans ce cas, une lettre de résiliation de la location, signée par l’ensemble de la colocation, devra être envoyée en recommandé au propriétaire des lieux au moins trois mois avant le départ des occupants. Cela inclut la cessation du paiement du loyer et des charges, la libération de la surface louée, et la gestion de l'assurance habitation jusqu'à la fin du bail.
Exemple de clause de solidarité
Cet exemple est basé sur la clause de solidarité qui apparaît dans le bail de colocation Manda :
"Il est expressément stipulé que les copreneurs et toutes personnes pouvant se prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 seront tenus solidairement et indivisiblement de l'exécution des obligations du présent contrat. Les copreneurs soussignés, désignés le «locataire» en paragraphe I du présent contrat, reconnaissent expressément qu'ils se sont engagés solidairement et que le bailleur n'a accepté de consentir le présent bail qu'en considération de cette cotitularité solidaire et n'aurait pas consenti la présente location à l'un seulement d'entre eux. Si un copreneur délivrait congé et quittait les lieux, il resterait en tout état de cause tenu du paiement des loyers et accessoires et, plus généralement, de toutes les obligations du bail en cours au moment de la délivrance du congé, et de ses suites et notamment des indemnités d’occupation et de toutes sommes dues au titre des travaux de remise en état, au même titre que le(s) copreneurs(s) demeuré(s) dans les lieux.
Copreneurs non liés par un mariage ou par un pacte civil de solidarité au jour de la conclusion du bail initial :
En cas de congé de l’un des copreneurs, la solidarité conventionnelle du locataire sortant résultant de la présente clause s’éteindra au jour de la prise d’effet de son congé si un nouveau copreneur figure au bail de location. Elle s’éteillera six mois après la date de prise d’effet de son congé dans le cas contraire, affectant le paiement du loyer et la gestion du logement.
Copreneurs liés par un mariage ou par un pacte civil de solidarité au jour de la conclusion du bail initial
En cas de congé de l’un des copreneurs, la solidarité conventionnelle du locataire sortant résultant de la présente clause s’éteindra au terme du bail de location au cours duquel il a donné congé, sans préjudice de la solidarité légale applicable en vertu de l’article 1751 du Code civil. La présente clause est une condition substantielle sans laquelle le présent bail de location n’aurait pas été consenti pour le logement en colocation.
Départ d’un colocataire et gestion des impayés
Lorsque l’un des colocataires décide de quitter le logement, cela n’entraîne pas automatiquement la fin du contrat de location et donc le départ des autres colocataires. Le bail de location se poursuit alors avec les autres colocataires, qui doivent poursuivre le paiement de l’intégralité du loyer et des charges dans le cas d’un bail unique. De plus, la répartition de la surface habitable et des chambres reste inchangée, et les assurances habitation continuent de couvrir l'ensemble du logement.
Nouvelle Information 1 : Gestion de la taxe d’habitation en colocation
En colocation, la taxe d’habitation est généralement attribuée à un des colocataires, souvent celui dont la chambre est la plus grande ou celui qui occupe le logement en premier. Cependant, les colocataires peuvent décider de partager le montant de cette taxe entre eux pour une répartition équitable. Il est important de noter que seul le colocataire mentionné sur l’avis d’imposition a l’obligation légale de la payer. Pour plus de détails, consultez Service-Public.fr.
La clause de solidarité entre colocataires
La clause de solidarité met en cause la responsabilité de l’ensemble de la colocation en cas d’impayé de la part de l’un des locataires. Pour éviter une possible résiliation de bail, les locataires devront donc trouver une solution pour combler cette part manquante. C’est une garantie supplémentaire pour le bailleur.
Nouvelle Information 2 : Avantages financiers pour les propriétaires en colocation
Louer en colocation offre aux propriétaires des avantages financiers significatifs. En effet, la rentabilité de leur logement peut augmenter jusqu’à 30% par rapport à une location traditionnelle. De plus, il est plus facile de réajuster le loyer à chaque départ et arrivée de colocataire, permettant ainsi une flexibilité accrue dans la gestion des revenus locatifs. Par ailleurs, la colocation facilite la location de logements plus grands, avec plusieurs chambres et une surface habitable importante, souvent inaccessibles pour une seule personne, ce qui peut attirer une clientèle diversifiée et stable. Les logements peuvent être proposés meublés ou non, selon le choix des propriétaires. Pour en savoir plus, référez-vous à Seloger.com.
Départ des locataires
À la fin d’une colocation, il y a plusieurs possibilités. Il se peut que l’un des colocataires décide de partir. dans ce cas, le contrat de bail se poursuit avec les autres colocataires qui continueront de payer le loyer en intégralité, au titre de la clause de solidarité et d'indivisibilité. Un nouveau colocataire pourra venir remplacer le colocataire ayant quitté les lieux et payer sa part du loyer.
Il est également possible que tous les colocataires décident de partir en même temps. Dans ce cas, une lettre signée par l’ensemble de la colocation devra être envoyée en recommandé au propriétaire des lieux au moins trois mois avant le départ des occupants.
Nouvelle Information 3 : Gestion des dépôts de garantie en colocation
La gestion des dépôts de garantie en colocation nécessite une attention particulière. En cas de bail unique pour un logement en colocation, le dépôt de garantie peut être restitué à l’un des colocataires ou divisé entre eux selon les accords internes, en fonction des chambres et de la surface occupée. Il est recommandé de détailler dès le départ la répartition du dépôt de garantie dans le contrat de colocation pour éviter tout litige lors de la restitution. De plus, si des travaux de remise en état sont nécessaires à la fin de la colocation, le propriétaire peut utiliser le dépôt de garantie pour couvrir les frais, en veillant à respecter les délais légaux de restitution. Pour plus d’informations, consultez Service-Public.fr.
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FAQ
Quels sont les avantages fiscaux pour un propriétaire qui loue son logement en colocation ?
Les avantages fiscaux pour un propriétaire qui loue en colocation incluent le régime micro-BIC, offrant une exonération de 50 % des impôts si les revenus locatifs sont inférieurs à 32 600 €. Le régime réel permet de déduire toutes les charges liées à la gestion du logement .
Comment gérer les dépôts de garantie dans une colocation avec plusieurs baux individuels ?
Dans une colocation avec plusieurs baux individuels, chaque colocataire verse et récupère son dépôt de garantie séparément. Le bailleur restitue le dépôt à chaque colocataire lors de son départ, selon l'état des lieux. Les colocataires doivent s'organiser pour éviter des litiges sur les retenues éventuelles.
Quelles sont les obligations légales en matière d'assurance habitation pour les colocataires ?
Les colocataires ont l'obligation légale de souscrire une assurance habitation couvrant les risques locatifs, tels que l'incendie et les dégâts des eaux. Chaque colocataire doit également avoir une garantie responsabilité civile. Ils peuvent opter pour un contrat commun ou individuel .
Comment fonctionne la solidarité entre colocataires en cas de non-paiement du loyer ?
La solidarité entre colocataires implique que chacun est responsable du paiement total du loyer et des charges en cas de défaut de l'un d'eux. Cette clause doit être explicitement incluse dans le bail pour être effective, permettant au bailleur de réclamer le montant à n'importe quel colocataire.
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