Les charges locatives récupérables sont les dépenses payées par le bailleur qu’il peut refacturer au locataire : elles sont limitativement fixées par le décret n°87-713 (ascenseur, eau/chauffage collectifs, propreté, espaces extérieurs, taxes type TEOM…). Régularisation annuelle et conservation des justificatifs 6 mois obligatoires.
Introduction
Les charges locatives, également appelées charges récupérables, regroupent les dépenses avancées par le bailleur qu’il peut refacturer au locataire. Elles sont fixées par le décret n°87-713 du 26/08/1987, toujours en vigueur en 2025, et concernent principalement l’entretien courant de l’immeuble, les consommations d’eau ou de chauffage collectif, la propreté des parties communes et certaines taxes, comme la TEOM (Taxe d’enlèvement des ordures ménagères).
La régularisation des charges doit être effectuée chaque année, et la consultation des justificatifs est possible pendant six mois. Ces obligations sont valables aussi bien aux locations vides qu’aux meublées, sous réserve de ne pas appliquer un forfait de charges en meublé. Grâce à Manda, découvrez tout ce que vous devez savoir sur les charges locatives récupérables en 2025 !
Charges locatives récupérables : la règle
Le décret n°87-713 du 26/09/1987 fixe une liste limitative de charges récupérables. Cela signifie que seules les dépenses expressément mentionnées peuvent être réclamées au locataire. Tout ce qui n’y figure pas reste à la charge du propriétaire.
Les postes concernés se répartissent en six grandes catégories :
- Ascenseurs et monte-charges
- Eau froide, eau chaude et chauffage collectifs
- Parties communes intérieures et extérieures
- Hygiène et gestion des déchets
- Équipements communs divers
- Taxes et redevances (comme la TEOM)
Une régularisation annuelle obligatoire
Selon l’article 23 de la loi du 06/07/1989, le bailleur doit :
- Envoyer au locataire un décompte détaillé au moins un mois avant la régularisation.
- Permettre la consultation des justificatifs pendant six mois.
- Respecter un délai de prescription de trois ans pour toute réclamation de charges (article 7-1 de la même loi).
Ces obligations garantissent la transparence et permettent au locataire de vérifier le bien-fondé des montants réclamés.
Le cas particulier des locations meublées
Pour les locations meublées, il existe deux modes de calcul possibles :
- Les provisions sur charges, avec régularisation annuelle (identique à la location vide).
- Le forfait de charges, qui ne donne pas lieu à régularisation.
Dans le second cas, prévu à l’article 25-10 de la loi du 06/07/1989, le forfait doit rester proportionné aux charges réelles. Si le montant est manifestement excessif, le locataire peut en contester la légitimité du forfait de charges.
⇨ Pour plus de clarté, Manda propose un article dédié à la régularisation des charges locatives, avec les délais et des exemples de calcul à jour 2025.
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Tableau 2025 : charges récupérables / non récupérables
La liste ci-dessous est stable depuis 2023. Aucune réforme n’a modifié le décret fondateur.
Focus sur les charges de gardien / concierge
Le pourcentage de rémunération récupérable dépend des tâches réellement effectuées (Source : Service Public, mise à jour le 18/03/2024) :
- 75 % si le gardien assure le nettoyage ET la sortie des poubelles
- 40 % s’il ne remplit qu’une seule de ces deux fonctions
- 100 % si le travail est confié à un employé d’immeuble ou à une entreprise extérieure
Les 3 points à retenir
- Le décret de 1987 fixe la liste officielle des charges récupérables.
- La régularisation est obligatoire chaque année pour les locations vides.
- En meublé au forfait, aucune régularisation n’est possible, mais le forfait doit rester proportionné.
Copropriété : ce que le locataire paie
Dans les immeubles en copropriété, le propriétaire reçoit chaque année un décompte global des charges de copropriété. Ce document ventile les dépenses par nature (ascenseur, chauffage, eau, entretien, espaces verts…) et indique la part récupérable sur le locataire.
En pratique, le bailleur doit :
- Isoler les charges récupérables figurant dans le décret de 1987.
- Répartir ces montants selon la clé de répartition des tantièmes définie dans le règlement de copropriété.
- Fournir un décompte clair et documenté au locataire lors de la régularisation.
Le décompte transmis au locataire doit mentionner :
- La nature des dépenses (par poste)
- Le mode de répartition utilisé (tantièmes, clés chauffage...)
- Le solde final à payer ou à rembourser.
Depuis le décret du 23/11/2009, une note d’information chauffage et eau chaude est obligatoire dans les immeubles collectifs. Elle précise les consommations réelles du logement et les coûts liés à la production d’eau chaude et de chauffage.
Bon à savoir : un bailleur qui ne justifie pas précisément les montants réclamés s’expose à une contestation du locataire ou à une annulation partielle de la régularisation.
⇨ Pour approfondir ce sujet, consultez notre guide complet “Charges locatives : comment les calculer ?”
Provisions ou forfait (meublé) : choisir le bon mode
Comme nous l’avons vu précédemment, les charges locatives peuvent être réglées selon deux modes distincts :
- Les provisions sur charges, adaptées aux locations vides.
- Le forfait de charges, réservé aux logements meublés.
Les provisions sur charges
Le locataire verse chaque mois un acompte qui correspond à une estimation des charges futures. Une fois par an, le bailleur doit procéder à une régularisation pour ajuster le montant payé à la réalité.
Ce qu’il faut retenir :
- Envoi du décompte 1 mois avant la régularisation
- Consultation des justificatifs pendant 6 mois
- Possibilité de contestation pendant 3 ans (prescription légale)
Le forfait de charges
En location meublée, le bailleur peut inclure les charges dans un forfait fixe, non régularisable. Ce forfait de charges doit rester raisonnable et proportionné aux dépenses réelles. En cas de surévaluation manifeste, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander une révision.
Attention :
- Le forfait exclut toute régularisation ultérieure.
- La TEOM ne peut pas être réclamée séparément si le forfait couvre l’ensemble des charges.
⇨ Pour aller plus loin : “Charges locatives réelles ou au forfait : quel régime choisir ?”
TEOM (ordures ménagères) : mode d’emploi
La Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) est récupérable sur le locataire. Elle finance le service public de collecte et de traitement des déchets ménagers, assuré par la commune ou l’intercommunalité. Concrètement, cette taxe figure sur l’avis de taxe foncière du propriétaire, dans une rubrique spécifique.
Le bailleur peut refacturer le montant exact au locataire, car il s’agit d’une dépense directement liée à l’usage du logement.
Ce que le bailleur peut récupérer
- Le montant exact de la TEOM, tel qu’il apparaît sur la taxe foncière, sans ajout ni majoration. Cette somme correspond à la contribution du logement au service de collecte des déchets.
- Les redevances d’assainissement collectif, lorsqu’elles figurent sur la même ligne de taxe foncière. Elles couvrent le coût du traitement des eaux usées.
- Les taxes de balayage, si la commune applique un service public dédié à l’entretien de la voirie devant l’immeuble.
Ce qu’il ne peut pas facturer
La récupération de la TEOM ne peut concerner que la taxe elle-même. Les éléments suivants restent à la charge du propriétaire :
- Les frais de gestion ou de recouvrement ajoutés par l’administration fiscale ;
- Les pénalités ou majorations de retard, en cas de paiement tardif ;
- Toute taxe additionnelle ne figurant pas expressément dans la liste des charges récupérables du décret n°87-713 du 26/08/1987.
Ces frais relèvent de la gestion du bien et ne peuvent donc être répercutés sur le locataire.
Cas particulier des locations meublées
Pour les logements meublés loués au forfait, la TEOM ne peut pas être facturée séparément. Elle est considérée comme incluse dans le montant fixe du loyer global. En revanche, si le bail est établi avec des provisions sur charges, la TEOM peut être récupérée dans les mêmes conditions que pour une location vide.
⇨ Pour plus de détails, Manda propose un article dédié à la récupération de la TEOM : “Quand réclamer la taxe d’ordures ménagères (TEOM) au locataire : texte de loi, calcul, justificatifs (2025)”
Régulariser correctement les charges locatives récupérables : méthode et modèle
Une bonne régularisation des charges locatives récupérables repose sur quatre étapes :
- Collecter les factures et les relevés de copropriété
- Établir le décompte détaillé des charges récupérables
- Envoyer le décompte au locataire au moins un mois avant la régularisation
- Permettre la consultation des justificatifs pendant six mois
Délais et prescription
- Le bailleur dispose de trois ans pour réclamer un complément de charges (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
- Le locataire peut également contester pendant le même délai.
- En cas de régularisation tardive (plus d’un an de retard), le locataire peut demander un échelonnement du paiement.
Modèle de décompte annuel (exemple simplifié)
⇨ À lire aussi : “Réduisez vos charges pour optimiser votre rendement locatif”
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Ce qu'il faut retenir sur les charges locatives récupérables
La loi encadre de manière stricte les charges locatives récupérables pour garantir une gestion simple et transparente entre le bailleur et le locataire. Le décret 87-713 reste la référence en 2025, et la régularisation annuelle est obligatoire sauf dans le cas de l'application d’un forfait de charges.
Pour optimiser votre bien et simplifier la régularisation de vos charges, n’hésitez pas à faire appel à Manda, votre expert de la gestion locative moderne et rentable !
FAQ sur les charges locatives récupérables
Quelles sont les charges locatives récupérables ?
Ce sont les dépenses payées par le bailleur au titre de l’entretien courant, des consommations et de certaines taxes. Elles sont fixées par le décret n°87-713 du 26 août 1987. La liste est limitative et comprend les postes liés à l’eau, au chauffage collectif, à la propreté, aux espaces extérieurs et à la TEOM.
Où trouver le tableau des charges locatives récupérables et non récupérables 2025 ?
Le tableau officiel figure dans cet article, sous la rubrique “Tableau 2025”. Il répertorie pour chaque poste les charges locatives récupérables, celles qui ne le sont pas, et leur base légale. La liste reste inchangée depuis 2023.
En copropriété, quelles charges peuvent être répercutées sur le locataire ?
Le locataire ne paie que les charges locatives récupérables figurant dans le décret de 1987. Le bailleur doit distinguer ces montants dans le décompte transmis chaque année, en fonction des tantièmes.
La TEOM est-elle toujours récupérable ?
Oui, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est récupérable, sauf ses frais de gestion. Elle doit être intégrée dans le décompte annuel ou dans le forfait, selon le type de bail.
Peut-on régulariser un forfait de charges ?
Non. Le forfait est fixe et non régularisable, mais il doit être proportionné aux charges réelles. S’il est excessif, le locataire peut le contester.
Comment appliquer les 75 % / 40 % pour le gardien ?
- 75 % si le gardien assure le nettoyage et la sortie des poubelles
- 40 % s’il ne réalise qu’une seule tâche
- 100 % pour un employé d’immeuble ou une entreprise extérieure
Quel est le délai pour demander ou contester des charges ?
La prescription légale est de 3 ans (article 7-1 de la loi du 06/07/1989). Au-delà, aucune régularisation ou réclamation ne peut être exigée.
