CFE LMNP : règles, exonérations, calcul et paiement (guide 2025)

L’essentiel

• Qui paie ? Toute activité habituelle de location meublée (LMNP) est en principe assujettie à la CFE. Même sans local professionnel, une cotisation minimale s’applique. Pas de CFE l’année de création, puis imposition l’année suivante. Exonération automatique si votre CA N-2 ≤ 5 000 €.
• Combien ? Le montant correspond généralement à la base minimale fixée par la commune, dans les limites du barème national 2025 (par tranche de chiffre d’affaires).
• Comment déclarer et payer ? Déclaration initiale via le formulaire 1447-C-SD l’année de création, puis règlement en ligne (espace professionnel des impôts)
• Échéance : acompte éventuel mi-juin, solde au 15 décembre.

Introduction

Si vous louez un logement meublé, vous êtes certainement concerné par la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Cet impôt local, souvent méconnu des bailleurs particuliers, est pourtant obligatoire dès lors que l’activité est exercée à titre habituel. Contrairement à la taxe foncière, la CFE est liée à l’existence même de l’activité de location meublée.

Manda fait un point complet sur la CFE LMNP en 2025 : Qui doit la payer ? Comment fonctionne l’exonération ? Combien coûte-t-elle réellement selon les tranches de CA ? Comment remplir la 1447-C-SD et respecter les échéances de paiement ? Découvrez un guide pratique pour anticiper vos obligations fiscales et éviter les mauvaises surprises.

CFE LMNP : définition, qui est concerné ?

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) s’applique à toute activité économique exercée de manière habituelle et répétée, ce qui inclut la location meublée (Source : Service Public, mise à jour le 18/07/2025).

Différences avec les autres taxes

Il est fréquent de confondre la CFE avec d’autres impôts locaux :

• CFE et taxe foncière : la taxe foncière est payée par le propriétaire sur la valeur cadastrale du bien immobilier. La CFE concerne l’activité locative, pas la détention du bien.
• CFE et taxe d’habitation : supprimée pour les résidences principales, elle reste applicable uniquement pour certains logements vacants ou résidences secondaires.
• CFE et taxe de séjour : spécifique aux locations touristiques (Airbnb, meublés de tourisme) et reversée à la commune ou l’intercommunalité.

LMNP ou LMP : une règle commune

Contrairement à une idée reçue, la CFE ne dépend pas de votre statut fiscal LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel). Dans les deux cas, si l’activité est exercée de manière habituelle, la CFE est due.

Occasionnel ou habituel

• Une location ponctuelle (par exemple, louer sa résidence principale 2 ou 3 semaines par an) n’entraîne pas forcément de CFE.
• En revanche, dès que la location devient régulière (annuelle, saisonnière répétée, location étudiante…), l’administration considère qu’il s’agit d’une activité économique soumise à la CFE.

⇨ Pour aller plus loin : “Tout savoir sur la fiscalité d’un investissement locatif en 2025 pour optimiser sa rentabilité”

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Exonérations de CFE en LMNP (2025)

La CFE s’applique à la majorité des bailleurs en meublé, mais plusieurs situations ouvrent droit à une exonération totale ou partielle. Certaines sont automatiques, d’autres dépendent de la délibération de la commune.

CA N-2 ≤ 5 000 € : exonération de cotisation minimale

Depuis 2019, les loueurs en meublé dont le chiffre d’affaires N-2 ne dépasse pas 5 000 € bénéficient d’une exonération de la CFE minimale.

• Cette règle s’applique à tous les LMNP, y compris ceux “sans local” imposés sur la base minimale.
• L’exonération est automatique après le dépôt de la déclaration initiale (1447-C-SD).

Par exemple, un bailleur qui déclare 4 800 € de recettes en 2023 (N-2) ne paiera pas de CFE en 2025.

Année de création : exonération systématique

• La CFE n’est jamais due l’année de création de l’activité LMNP.
• La première imposition intervient à compter du 1er janvier de l’année suivante.
• Certaines communes appliquent, en plus, une réduction de base pour la 2ᵉ année, si elles ont voté une délibération en ce sens (exemple : abattement de 50 %).

Cas particuliers d’exonération de CFE LMNP

Certaines situations ouvrent droit à une exonération partielle ou totale de CFE :

• Location occasionnelle d’une partie de l’habitation personnelle : pas de CFE si l’activité n’est pas habituelle.
• Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes : exonération possible, souvent conditionnée à une décision communale.

Attention aux décisions locales

Les exonérations ou réductions de CFE (année 2, meublés de tourisme, chambres d’hôtes) dépendent souvent de la délibération de la commune. Pour connaître vos droits exacts :

• Consultez votre avis d’imposition CFE.
• Interrogez votre Service des Impôts des Entreprises (SIE).

CFE LMNP : combien ça coûte ? (barème 2025)

Même si vous n’utilisez aucun local professionnel, vous restez soumis à une cotisation minimale fixée à partir de votre chiffre d’affaires N-2. Chaque commune détermine le montant précis dans une fourchette légale (base minimale). Le montant final de CFE dépend de cette base multipliée par le taux voté localement.

Barème de la base minimale de CFE 2025

Le barème légal (décret n° 2025-547 du 17 juin 2025) fixe les fourchettes de base minimale selon le chiffre d’affaires ou les recettes en N-2 :

Exemple de calcul de CFE LMNP en 2025

Exemple 1 : petit bailleur sans local propre

• Recettes N-2 : 18 000 €
• Tranche correspondante : 10 001 € - 32 600 € soir une base minimale entre 247 € et 1 179 €
• Supposons que la commune a voté 800 € comme base minimale et 25 % comme taux de CFE :
  
  • CFE brute = 800 x 25 % = 200 €
  • Ajout taxe additionnelle (1,12 %) : 200 x 1,12 % = 2,24 €
  • Frais de gestion (1 %) : (200 + 2,24) x 1 % = 2,02 €
  • Total à payer : 200 + 2,24 + 2,02 = 204,26 €
  • Le plancher de 247 € s’applique donc.

Exemple 2 : bailleur au CA élevé dans une grande ville

• Recettes N-2 : 120 000 €
• Tranche : 100 001 - 250 000 € soit une base minimale entre 247 € et 4 129 €
• Supposons que la commune a voté 3 000 € comme base minimale et 30 % comme taux de CFE :
  
  • CFE brute = 3 000 x 30 % = 900 €
  • Ajout taxe additionnelle (1,12 %) : 900 x 1,12 % = 10,08 €
  • Frais de gestion (1 %) : (900 + 10,08) x 1 % = 9,10 €
  • Total à payer : 919,18 €

Particularités à connaître

• Multiples communes : si vous louez des biens situés dans plusieurs communes, chaque bien est soumis à la base et au taux de la commune où il est situé. Vous pourriez recevoir un avis CFE pour chaque commune.
• Sans local : même en l’absence de local professionnel, vous n’êtes pas exonéré automatiquement (sauf CA ≤ 5 000 €). La base minimale s’applique aussi dans ce cas.
• Variabilité locale des taux : pour un même CA, deux bailleurs situés dans deux communes différentes paieront des montants très différents selon le taux voté.
• Autres charges : la CFE brute est assortie d’une taxe additionnelle (1,12 %) et de frais de gestion (1 %) à ajouter au montant.

⇨ Pour aller plus loin : “Location meublée ou vide et fiscalité 2025 : le comparatif complet”

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Déclarer la CFE en LMNP : formulaire 1447-C-SD

La CFE n’est pas due l’année de création de l’activité, mais vous devez obligatoirement déposer une déclaration initiale via le formulaire 1447-C-SD. C’est ce document qui permet à l’administration de vous identifier et de déterminer votre base d’imposition pour les années suivantes.

Quand déposer ?

• L’année de création de l’activité LMNP.
• Date limite : au plus tard le 31 décembre de l’année de début d’activité.
• Exemple : vous commencez votre activité en 2025, le formulaire doit être déposé avant le 31/12/2025. Vous serez redevable de la CFE à compter de 2026 (année N+1).

Que renseigner dans le 1447-C-SD ?

• Identité et coordonnées du loueur.
• Adresse du ou des logements loués.
• Nature de l’activité : “location meublée non professionnelle” ou “location meublée professionnelle” selon votre statut.
• Recettes N-2 (ou prévisionnelles si début d’activité).
• Locaux utilisés : souvent “sans local” avec imposition à la base minimale.
• Date de début d’activité : première mise en location.

Checklist : erreurs fréquentes à éviter en CFE LMNP

• Oublier de déposer le formulaire : risque de taxation d’office.

• Indiquer un mauvais chiffre d’affaires N-2 : peut entraîner un redressement.

• Cocher “local professionnel” à tort : vous serez taxé sur une base cadastrale plus élevée.

• Ignorer un bien situé dans une autre commune : entraîne un rappel de CFE.

• Ne pas mentionner la date exacte de début d’activité : décalage dans l’imposition.

Astuce : conservez toujours une copie PDF de votre 1447-C-SD validé ou de l’accusé de réception électronique.

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Payer la CFE LMNP en ligne

Le règlement de la CFE s’effectue exclusivement en ligne via l’espace professionnel des impôts. L’espace particulier ne permet pas de payer la CFE. Chaque bailleur doit donc créer son espace dédié, même s’il n’a qu’un seul bien en location meublée.

Étapes à suivre

1. Créer un compte sur impots.gouv.fr, rubrique Espace professionnel.
2. Activer le service “Cotisation foncière des entreprises (CFE)” depuis votre tableau de bord.
3. Consulter votre avis d’imposition CFE en ligne, disponible généralement en novembre.
4. Vérifier les montants : base imposable, taux voté par la commune, éventuelles exonérations.
5. Choisir le mode de paiement (télérèglement bancaire).
6. Régler l’acompte si nécessaire (uniquement si CFE > 3 000 €).
7. Régler le solde à la date limite.
8. Télécharger et archiver l’avis d’imposition pour vos justificatifs comptables.

Échéances et paiement CFE LMNP

• 15 juin : acompte obligatoire si la CFE annuelle est supérieure à 3 000 €.
• 15 décembre : solde de la CFE (ou 15 février N+1 en cas de rôle tardif).
• Possibilité de mensualisation pour lisser la charge (adhésion avant le 30 juin).
• Le paiement est effectué exclusivement via l’Espace professionnel par télérèglement.
• Les preuves de paiement et avis d’imposition restent disponibles en permanence dans votre espace sécurisé.

Cas pratiques : situations fréquentes de CFE en LMNP

Certaines situations reviennent régulièrement chez les bailleurs en meublé. Voici les cas les plus fréquents et leur traitement fiscal vis-à-vis de la CFE en LMNP

CFE et location Airbnb / courte durée

• Louer en courte durée via Airbnb, Booking ou d’autres plateformes constitue une activité habituelle.
• La CFE est due, même si le logement est une résidence secondaire.
• À distinguer de la taxe de séjour, collectée et reversée à la commune en parallèle.

Plusieurs biens dans plusieurs communes

• Vous percevez des loyers dans différentes villes ?
• Vous recevrez un avis CFE par commune.
• Exemple : un appartement loué à Lyon et un studio loué à Grenoble = deux CFE distinctes, avec des bases et des taux propres à chaque commune.

LMNP à domicile (sans local)

• Vous louez une partie de votre résidence principale ?
• Vous êtes tout de même imposé à la CFE minimale, sauf exonération (CA ≤ 5 000 € ou location occasionnelle).
• La mention “sans local” doit être cochée dans le formulaire 1447-C-SD.

Passage de LMNP à LMP

• La CFE ne dépend pas du statut LMNP ou LMP.
• Qu’il soit professionnel ou non, le loueur en meublé doit payer la CFE dès lors que l’activité est habituelle.

Ce qu’il faut retenir sur la CFE LMNP

La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) s’impose à la majorité des bailleurs en LMNP. Même sans local professionnel, une cotisation minimale s’applique, calculée selon vos recettes N-2 et le barème national, puis ajustée par votre commune.

Pour optimiser votre investissement immobilier, n’hésitez pas à confier votre mise en location à Manda, le spécialiste de la gestion locative innovante de meublés.

Important : Les informations présentées dans ce guide sont générales et basées sur les règles en vigueur en 2025. Le montant et les exonérations de la CFE dépendent des décisions votées localement. Vérifiez toujours votre avis d’imposition CFE et n’hésitez pas à contacter votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) pour confirmer votre situation.

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FAQ sur la CFE LMNP

CFE LMNP : qui est exonéré ?

Sont exonérés les loueurs en meublé dont le chiffre d’affaires N-2 est inférieur ou égal à 5 000 €, ainsi que ceux en année de création. Certaines situations spécifiques ouvrent également droit à une exonération totale ou partielle.

CFE LMNP : combien payer sans local ?

Même sans local professionnel, vous êtes redevable de la cotisation minimale fixée par la commune, calculée selon votre chiffre d’affaires N-2 et les tranches nationales. Le montant varie fortement d’une ville à l’autre.

CFE LMNP 1ʳᵉ année : dois-je payer ?

Non. La CFE n’est pas due l’année de création de l’activité. Vous ne commencerez à la payer qu’à compter du 1er janvier de l’année suivante. Dans certaines communes, une réduction de base est possible la 2ᵉ année.

Quand déposer la 1447-C-SD ?

La déclaration initiale 1447-C-SD doit être déposée l’année de création de l’activité, au plus tard le 31 décembre. Elle permet à l’administration fiscale de calculer la CFE à partir de l’année suivante.

Comment payer la CFE LMNP ?

Le paiement se fait exclusivement en ligne via l’Espace professionnel sur impots.gouv.fr. Les échéances :

• 15 juin : acompte obligatoire si la CFE > 3 000 € ;
• 15 décembre : solde annuel ;
• Possibilité de mensualisation (adhésion avant le 30 juin).

Location occasionnelle dans ma résidence : CFE due ?

Non, si la location est vraiment ponctuelle et exceptionnelle. En revanche, dès que l’activité devient répétée (location saisonnière chaque été, location régulière à un étudiant), elle est considérée comme habituelle et soumise à la CFE.

CFE et meublé de tourisme classé / chambres d’hôtes : quelles règles ?

Ces activités sont soumises à la CFE, mais certaines communes votent des exonérations spécifiques. Il faut consulter votre avis d’imposition ou interroger le SIE compétent pour connaître les décisions locales applicables.