Baromètre des charges de copropriété Manda : Les charges explosent, mais des leviers existent
Manda publie son premier baromètre des charges de copropriété. Alors que l'inflation et la transition énergétique changent les budgets des immeubles, la gestion par les syndics devient cruciale. Manda propose une nouvelle analyse approfondie. Cette étude met en lumière les éléments qui pèsent sur les finances des copropriétaires et présente des solutions concrètes pour atténuer leur impact.
Cette étude analyse plus de 50 000 lots, 500 000 factures et environ 2 millions de lignes comptables. Elle montre les différentes dynamiques en jeu, y compris la gestion des contrats par les syndics dans le secteur immobilier.
Quels postes coûtent le plus ? Lesquels augmentent le plus vite ? Quelles options, telles que des travaux, avons-nous pour limiter la hausse des charges ?
En utilisant son expertise en gestion de copropriété et les tendances du marché, Manda donne une nouvelle perspective sur l'évolution des charges. Elle présente également des solutions concrètes pour réduire leur impact, notamment en optimisant le budget énergétique. Car si la tendance semble à la hausse, cette hausse n’est pas toujours une fatalité.
Chiffres clés : évolution des charges de copropriété depuis 2021
Les charges de copropriété ont augmenté de près de 20% en seulement 3 ans, en France
En 2021, un copropriétaire payait en moyenne 1 886 euros par an, soit 471 euros par trimestre. Trois ans plus tard, la facture atteint 2 259 euros annuels, soit 565 euros par trimestre.
Une hausse de 19,8% en trois ans s’explique par une économie difficile en France, impactant le budget des copropriétés, marqué par l’inflation et des facteurs sociaux.
Le dérèglement climatique affecte les primes d'assurance et augmente les coûts énergétiques. En effet, les primes d'assurances ont augmenté de 16% entre 2021 et 2024.
La modernisation des infrastructures des immeubles, sous la gestion des syndics, pourrait ajouter une charge importante à ces dépenses dans les années à venir. Par exemple, la transition des réseaux 2G/3G vers la 4G/5G exigera des travaux de mise à niveau coûteux pour les systèmes d'alerte des ascenseurs. Cette modernisation technique, bien que nécessaire, pourrait représenter jusqu'à 1 500€/ascenseur en frais de mise à jour. Cela inclut à la fois les matériels et les interventions techniques en contrat de rénovation.
70% des charges de copropriété sont concentrées sur 3 postes : électricité, chauffage et gardiennage
Le chauffage et l’électricité, essentiels en matière d’énergie, sont des charges qui augmentent drastiquement en France. Entre 2021 et 2024, le chauffage a augmenté de 41% tandis que l’électricité a grimpé de 54%. Ces deux postes, quant à eux, représentent une part importante du budget géré par les syndics, avec le gardiennage.
Bien que le besoin accru de services de gardiennage en réponse notamment à l'explosion des livraisons de colis ou des travaux de rénovation, la gestion par les syndics de certaines copropriétés a tenté de rationaliser ces dépenses en remplaçant les postes physiques par des solutions alternatives technologiques. Cela inclut la mise à disposition de consignes automatiques pour les colis, ou encore des systèmes de surveillance électroniques, afin de compenser le coût des gardiens.
Un syndic de copropriété est un levier pour réaliser des économies : la méthode Manda
On observe une augmentation des charges de copropriétés plus faibles sur les copropriétés gérées par le syndicat du parc Manda par rapport au marché immobilier. Les charges en France ont augmenté de 373 euros en moyenne entre 2021 et 2024. Dans le parc Manda, cette hausse est limitée à 224 euros, grâce à une gestion efficace des contrats. Cela fait un écart de près de 40%.
D'un autre côté, d'autres instances telles que l'Association des Responsables de Copropriétés (ARC) dénoncent souvent l'absence de mise en concurrence des prestataires de contrats. Cette pratique compromet parfois le juste prix des services et des travaux. Selon leurs chiffres, l'optimisation de cette gestion pourrait permettre aux copropriétaires de réaliser des économies significatives.
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Pourquoi 2024 marque un tournant pour les charges de copropriété ?
Bien que les comptes définitifs de 2024 ne seront connus qu'au début de l'été 2025, des signes montrent une hausse des dépenses énergétiques cette année.
Une inflation qui continue de peser sur les charges
L’inflation, bien que contenue à 2% en 2024, continue d’exercer une pression sur le budget pour les coûts d’entretien des immeubles. La hausse des prix des matériaux et de l’énergie ainsi que des services contribue également à la progression des dépenses.
De plus, les copropriétés doivent faire face à des pratiques controversées de certains syndics, qui incluent parfois des frais supplémentaires injustifiés dans leurs contrats de gestion. Par exemple, des frais de mise en demeure peuvent atteindre jusqu'à 120€, une problématique souvent dénoncée par les associations de défense des copropriétaires.
Les prix de l’énergie ont encore augmenté. Cela va affecter les charges d’électricité dans le budget des copropriétés en 2024.
On attend une hausse moyenne d’environ 9%. Les charges de chauffage vont aussi augmenter, avec une hausse estimée à 2%. La fiscalité locale et la modernisation des infrastructures énergétiques sont aussi des sujets importants.
La fiscalité locale et la modernisation imposée
En 2024, la taxe foncière a bondi de 4,9% en moyenne dans les 200 plus grandes villes françaises, y compris Paris. Si les différences sont encore grandes entre les communes, cette hausse affecte directement les coûts pour les propriétaires. Cela est surtout vrai pour les résidences en copropriété. Sur le parc national, on s’attend à une hausse autour des 2% pour cette même année.
Une autre évolution moins visible, mais tout aussi importante, est l'annonce de l'arrêt progressif des réseaux 2G et 3G. Le réseau 2G sera arrêté fin 2025. Le réseau 3G sera arrêté entre 2028 et 2029. Ces réseaux sont encore utilisés dans de nombreux ascenseurs pour les systèmes d'alerte.
La fin de ces technologies va obliger les copropriétés à moderniser leurs dispositifs énergétiques. Ces adaptations techniques, souvent coûteuses, pourraient entraîner une hausse ponctuelle des charges.
L’impact des changements climatiques sur la facture des copropriétaires : les assurances
Face à l'augmentation des sinistres, surtout à cause des catastrophes naturelles, les tarifs d'assurance habitation augmentent. En 2024, cette hausse est estimée à environ 8%. Cette tendance devrait continuer en 2025, avec des augmentations pouvant atteindre 10%. Cela affectera aussi les charges de copropriété.
« Connaître les postes les plus lourds permet d’agir avec plus d’efficacité. Certaines charges sont difficilement compressibles, mais d’autres peuvent être optimisées. Une meilleure mutualisation des services, ou encore des actions ciblées d’économie d'énergie peuvent faire la différence.
Il est important de comparer souvent les offres du marché, surtout pour l'assurance. La mise en concurrence que nous faisons dans la gestion a aidé à réduire les hausses ces dernières années, explique Ilan Aziza, Directeur du pôle syndic.
Estimation des charges de copropriété 2024 dans le parc Manda vs parc national*
Quels postes de dépense pèsent le plus sur les charges ?
Un trio qui coûte cher : 70% des charges sont concentrées sur 3 postes : le chauffage, l’entretien de l’immeuble et le gardiennage. L'évolution de ces postes est importante pour le confort des copropriétés. Elle montre les tensions sur les prix de l'énergie et les coûts de la main-d'œuvre. Les copropriétaires font des choix pour limiter certaines hausses.
Le chauffage, premier poste de dépense (30% des dépenses)
Depuis 2021, les dépenses pour le chauffage ont augmenté de près de 26%. Elles sont passées de 542 euros à 686 euros par an, en moyenne, par copropriétaire. Cette hausse montre l'augmentation des coûts de l'énergie. C'est la principale cause de l'inflation des charges.
Entre 2021 et 2024, les prix de l'électricité ont augmenté. Cette hausse est de 28 à 30 %. Pendant la même période, les prix du gaz ont aussi augmenté. Ils ont grimpé de 60 à 70 %.
En 2024, le chauffage coûte presque un tiers des charges des copropriétaires. Cela montre son importance dans le budget.
Entretien de l’immeuble : une charge stable en apparence (20%)
L’entretien reste un poste incontournable, même si sa part relative a légèrement reculé : 21% en 2021, contre 19% depuis 2022. En revanche, les coûts réels ont augmenté de +7,5% en 2023.
En cause : l’inflation, la hausse du coût de la main-d'œuvre et des matières premières (nettoyage, maintenance technique). Ce décalage entre part en pourcentage et montant réel s’explique par l’explosion d’autres charges, qui viennent balancer la répartition globale. En 2024, l’augmentation de ce poste reste toutefois limitée à 2%.
Gardiennage : un poste qui pèse moins mais coûte plus (19%)
En 2023, le gardiennage représente 18,6% des charges, en légère baisse par rapport à 2021 (19,6% des dépenses). En 2024, ce poste continue de peser autour de 19%, incluant les coûts de gestion par le syndic.
En valeur absolue, la dépense moyenne par copropriétaire a augmenté d'environ 20 € en quatre ans. Les hausses ont été plus marquées entre 2021 et 2022 (+10,7 €) et entre 2023 et 2024 (+8 €). Cela représente une progression de près de 5 % sur cette période. Une augmentation contenue qui s’explique par le souhait des copropriétaires de maîtriser les dépenses de la copropriété.
Retrouvez en annexe la répartition des charges de copropriété sur 2023 et 2024 sur les copropriété du parc Manda
Méthode Manda : comment contenir la hausse des charges ?
Face aux augmentations successives, limiter la hausse des charges de copropriété est devenu un enjeu majeur pour les copropriétaires.
À l’échelle nationale, ces charges ont augmenté de 373 € par copropriétaire entre 2021 et 2024. Elles sont passées de 1 886 € à 2 259 €. Cela représente une hausse de près de 20%.
Chez Manda, cette augmentation a été mieux maîtrisée : seulement 224 € par copropriétaire sur la même période, soit une progression avoisinant les 12%. Une différence significative, rendue possible grâce à une méthode rigoureuse de pilotage des dépenses et une gestion optimisée par le syndic.
Cette performance se déroule dans un contexte d'inflation. L'indice des prix à la consommation (IPC) de l'INSEE a augmenté de 12,5 % pendant cette période.
Les charges de copropriété ont augmenté plus vite que l'inflation. Elles ont augmenté de 19,8 % contre 12,5 %. Dans les immeubles suivis par Manda, la hausse est inférieure à l'IPC.
Retrouvez en annexe l’évolution des charges de copropriétés face à l’inflation avec la prise en compte des indices marché
En matière d’assurance par exemple, la hausse moyenne s’élève à 8% à l’échelle nationale en 2024, contre seulement 2% chez Manda. Un écart bien réel, qui représente environ 10€ d’économies par copropriétaire sur une seule année. Des chiffres rendus possibles par un travail de mise en concurrence des contrats d’assurance, permettant de faire baisser les coûts pour les copropriétaires, ou dans certains cas, d’obtenir des garanties plus étendues sans augmentation de tarif.
Sur le plan énergétique, les écarts sont également significatifs. En 2023, la hausse du coût du chauffage atteint 12% au niveau national, contre 11% chez Manda, avant de se stabiliser à 2% en 2024 dans les deux cas. Grâce aux économies réalisées les années précédentes, l’écart cumulé atteint 77€ par copropriétaire en 2024 entre le parc national et celui de Manda. Le chauffage reste, en raison des volumes consommés, le poste le plus coûteux de la facture énergétique, tant chez Manda que dans les autres copropriétés françaises. Pour mieux contenir ces dépenses, Manda s’appuie sur deux leviers : l’optimisation des contrats en anticipant les hausses tarifaires, et l’accompagnement des copropriétés dans des actions de long terme, notamment la rénovation énergétique.
Enfin, les coûts d’entretien, autre poste incontournable des charges de copropriétés, ont connu des augmentations successives entre 2021 et 2024, notamment en 2023. Pourtant, le parc Manda affiche un coût bien inférieur à la moyenne nationale : 447€ par copropriétaire, contre 480€ en moyenne ailleurs. Un écart qui s’explique par une gestion rigoureuse dans le choix des prestataires, ainsi qu’une mutualisation ciblée des prestations, lorsque cela est possible.
« Dans un contexte de hausse généralisée des prix, avoir un syndic réactif, capable de mettre les prestataires en concurrence et de piloter les dépenses au plus juste, devient essentiel. Le coût d’un syndic, quand il fait bien son travail, n’est pas une dépense : c’est un levier d’économies. Ce qu’il permet d’éviter en surcoûts dépasse souvent largement ses honoraires. » commente Ilan Aziza, Directeur du pôle syndic.
Méthodologie de l’étude : plus de 50 000 lots analysés
Analyse basée sur plus de 50 000 lots présents dans le portefeuille de Manda, dont 94% se situent en Ile-de-France, et 26% dans Paris, et comparés sur les années 2021, 2022 et 2023. Données agrégées, anonymisées, extrapolées à l’échelle régionale et comparées avec des données externes, régionales et nationales. Les chiffres de 2024 sont des estimations basées sur les hausses effectives de tarifs en 2024.
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Foire aux questions sur les charges de copropriété
Quelles sont les principales causes de la hausse des charges de copropriété ?
Les principales causes de la hausse des charges de copropriété sont la flambée des prix de l’énergie (gaz, électricité), la hausse des matières premières, l’augmentation des salaires et des coûts des prestations, ainsi que le besoin accru de rénovation des immeubles anciens. L’inflation influence aussi les contrats indexés.
Comment les contrats de fourniture d’énergie impactent-ils l’augmentation des charges en copropriété ?
Les contrats de fourniture d'énergie impactent l'augmentation des charges en copropriété en influençant directement leur coût énergétique. Les hausses des prix de l'énergie, combinées à des taxes et contributions croissantes, alourdissent les factures, rendant les gestionnaires dépendants de contrats compétitifs pour limiter les coûts .
Quelles solutions les copropriétaires peuvent-ils envisager pour limiter la hausse des charges ?
Les copropriétaires peuvent limiter la hausse des charges en optimisant le chauffage collectif, réalisant des travaux de rénovation énergétique, comparant et renégociant les contrats fournisseurs, entretenant régulièrement les équipements, mutualisant les travaux avec d’autres copropriétés, et en installant des compteurs d’eau individuels.
En quoi la répartition des charges en fonction des équipements, comme l’ascenseur, influence-t-elle le montant des charges pour chaque copropriétaire ?
La répartition des charges selon l’équipement, notamment l’ascenseur, se fonde sur l’utilité objective pour chaque lot. Elle tient compte de l’étage, de la surface, et de l’accessibilité, ce qui fait que les propriétaires des étages supérieurs paient davantage, car l’ascenseur leur est plus indispensable .
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Annexes
Évolution des charges : comparatif 2021 - 2024
Marché national
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Parc Manda
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Répartition des charges dans une copropriété type
Évolution des charges de copropriété
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