Les Français en quête de soleil ?
Manda publie les résultats du 1er semestre 2025 de son baromètre de la tension locative dans l'immobilier. Si les fortes variations observées en 2024 semblent s’apaiser ce semestre dans certaines grandes métropoles, le Sud de la France gagne en attractivité pour les investisseurs immobiliers, avec des villes comme Nice ou Toulouse qui séduisent de plus en plus les jeunes actifs cherchant des logements attractifs. Manda fait un tour d’horizon de cette nouvelle géographie de la tension qui se redessine en 2025, influençant les projets d'investissement et le rendement locatif.
Les informations à retenir :
- 12,5 candidats par annonce en moyenne au 1er semestre, et des biens qui partent en 17 jours : La tension locative dans le secteur immobilier poursuit sa baisse en France. Ce recul s’inscrit dans un contexte économique marqué par la baisse du pouvoir d’achat des ménages et la hausse des loyers, affectant le rendement des investissements locatifs. Le marché reste actif mais moins compétitif que les années précédentes, avec une demande en baisse par rapport à 2024 (-29%).
- Un ralentissement de la chute de la demande après une année 2024 difficile : La dynamique observée durant cette première partie de l’année 2025 montre une stabilisation dans plusieurs grandes villes comme Rennes, ou encore Lille qui avait vu la demande de logements s'effondrer en 2024. Cette baisse tend à se ralentir au 1er semestre, et certaines villes comme Lyon repartent même à la hausse, offrant de nouvelles opportunités d’investissement et améliorant le rendement locatif.
- Le Sud attire plus que jamais : Avec 93% de candidatures en plus par rapport au 1er semestre 2024, Nice rejoint Paris en tête du classement des villes les plus tendues dans l'immobilier, tandis que Marseille et Bordeaux enregistrent des hausses continues des candidatures pour des logements, tirées par les jeunes actifs et les étudiants cherchant à investir dans un secteur offrant un bon rendement locatif.
- 2025, l’année d’une recomposition géographique ? Après plusieurs années marquées par le succès de villes comme Rennes ou Nantes, l’attractivité immobilière se déplace vers le Sud et le Sud-Est. Nice, Marseille ou Toulouse séduisent de plus en plus, notamment auprès des jeunes actifs cherchant à réaliser des projets d’investissement rentables, au détriment de l’Ouest. Parallèlement, dans les grandes métropoles, la hausse des loyers pousse les candidats à élargir leur périmètre de recherche pour trouver des logements abordables. En Île-de-France, à Lyon ou Lille, les périphéries deviennent des zones de report dynamiques. Ces territoires absorbent une part croissante de la demande grâce à des loyers plus accessibles et une offre qui se densifie, facilitant la gestion des investissements locatifs.
Les grandes villes les plus tendues au 1er semestre 2025
Avec un score de 9/10, Paris et Nice dominent le classement des villes les plus tendues en France dans le secteur de l'immobilier. Bordeaux et Lyon suivent de près avec un score de 7/10, tandis que Marseille, Montpellier et Toulouse affichent une tension modéréee (score de 6/10 et 5/10) pour les investissements locatifs. Rennes, Nantes et Lille amorcent une forme de stabilisation, offrant ainsi de meilleures opportunités de rendement. Nancy, Amiens ou Saint-Étienne restent les villes les moins tendues du panel, avec des prix plus accessibles pour les logements.
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(=) Paris et l'Île-de-France - Score de tension 9/10 Paris et 8/10 Île-de-France : La Capitale continue sa détente mais garde une tension très élevée
À Paris, malgré une baisse de la demande ce semestre (‑17%), la tension locative dans le marché immobilier reste à un niveau exceptionnel, avec 33 candidats en moyenne par annonce de logement au 1er trimestre 2025, soit 2,6 fois supérieur à la moyenne nationale. Cette tendance se retrouve dans toute la région Île-de-France, où la pression pour les investissements immobiliers demeure élevée (22 candidats par annonce), tout en reculant nettement sur un an (‑28%). Malgré cette baisse, le marché reste tendu et réactif, avec un temps médian de publication de 12 jours à Paris et en Île-de-France, bien inférieur à la moyenne française (17 jours), améliorant ainsi la rentabilité des projets locatifs.
Cette détente s’accompagne d’une recomposition géographique du marché immobilier. Certaines communes surchauffées en 2024, comme Clichy (‑31%) ou Argenteuil (‑56%), voient leur tension baisser, même si la demande pour des logements reste vive, avec des biens loués en 11 jours à Clichy et 9 jours à Argenteuil, bien plus rapidement qu’ailleurs. Cette évolution s’explique par la hausse des prix des logements, notamment à Clichy (+ 13% sur les studios), qui pousse les candidats vers des villes plus accessibles comme Aubervilliers (+44% de demande) ou Bagneux (+51%). Ces communes connaissent une hausse de la demande locative tout en gardant des loyers abordables, améliorant ainsi la rentabilité des investissements immobiliers.
Cette recomposition traduit à la fois un effet de seuil sur les villes les plus chères et une montée en puissance de certaines périphéries capables d’absorber la demande locative grâce à leur transformation urbaine, facilitant ainsi la gestion des projets d’investissement immobiliers.
(⬇) Lyon et sa région - Score de tension 7/10 Lyon et 6/10 Rhône : Un retour progressif vers le centre
À Lyon, la pression locative dans le secteur immobilier repart nettement à la hausse. Le nombre moyen de candidatures par annonce a bondi de 33% au 1er trimestre 2025, atteignant 19 candidats. Dans le même temps, le délai de publication des annonces de logement s’allonge, passant de 11,5 jours au 1er semestre 2024 à 14 jours ce semestre. Ce décalage s’explique en partie par une montée rapide des loyers, en particulier sur les petites surfaces, impactant le rendement des investissements locatifs. Bien que la demande locative reste soutenue, l'offre disponible est moins rapidement absorbée. Cette situation s'explique par une part limitée des candidatures qui aboutissent : les candidats sont plus hésitants à s'engager et ont tendance à comparer un plus grand nombre d'offres avant de prendre une décision, ce qui ralentit le processus de location. Thomas Alazet, expert en gestion locative chez Manda, confirme : « Au 1er semestre, mes équipes m’ont rapporté que même si les propriétaires étaient réactifs, du côté des candidats, au moment de prendre une décision finale, ils ne souhaitaient finalement pas confirmer leur intérêt, et ce, même pour des logements qui, en forte période d'activité, se louaient très rapidement. »
En périphérie, la tendance du marché immobilier est plus calme. Le reste du département affiche un niveau de tension conforme à la moyenne nationale, avec 12 candidats par annonce de logement et des biens qui se louent en 16 jours en moyenne. Des communes comme Villeurbanne (-5% de candidatures au S1) ou Vaulx-en-Velin (-30%) enregistrent même une baisse de pression locative, signe d’un recentrage des investisseurs vers le cœur de Lyon, sans débordement massif sur les zones voisines, facilitant ainsi la gestion des projets immobiliers.
(=) Marseille et sa région - Score de tension 6/10 à Marseille et 7/10 dans les Bouches-du-Rhône : La Cité Phocéenne et sa région continuent de séduire les jeunes actifs
À Marseille, la tension locative dans le secteur immobilier atteint un niveau inédit, avec 15 candidatures par annonce de logement au 1er semestre 2025, soit 60% de plus qu’un an plus tôt. Une dynamique amorcée dès la fin 2024, et qui s’est encore accélérée cette année (+49 % au 1er trimestre, puis +75% au 2e trimestre). Dans l’ensemble des Bouches-du-Rhône, la moyenne grimpe même à 20 candidatures par annonce. Les jeunes actifs (25-34 ans) restent les premiers moteurs de cette pression accrue, attirés par des loyers plus accessibles que dans les autres grandes villes françaises, et une qualité de vie plus douce, ce qui optimise la rentabilité des investissements locatifs.
Le temps de publication des annonces immobilières reste élevé (19 jours) mais correspond au temps moyen observé à Marseille en cette période (20 jours au 1er semestre 2024), traduisant un marché locatif qui malgré la tension ne semble pas s’accélérer, ce qui peut influencer les décisions d’investissement et la gestion des projets immobiliers.
(⬆) Nice – Score de tension 9/10 : La ville retrouve un nouvel élan d’attractivité rendant le logement de moins en moins accessible
Nice entre dans le club fermé des villes de province les plus concurrentielles du marché locatif immobilier, aux côtés de Paris, devant Lyon et Bordeaux. Avec 26 candidatures par annonce de logement au 1er semestre 2025, en hausse de 93% sur un an, la tension atteint un niveau inédit, ce qui offre aux investisseurs une opportunité de rendement élevé. Le délai moyen de publication des annonces chute à 13 jours, bien en dessous de la moyenne nationale, signe d’un marché extrêmement réactif pour la gestion des projets immobiliers.
Portée par l’arrivée massive de jeunes actifs dans le secteur immobilier, qui représentent désormais 37% des candidats (contre 28% un an plus tôt), la demande de logements connaît une transformation rapide. Déjà très élevée au T1, la tension locative se maintient au T2 et pourrait encore s’intensifier au T3, sous l’effet de la saison estivale, propice à la recherche de logement, influençant ainsi les projets d’investissement et la rentabilité des locations.
(⬇) Bordeaux – Score de tension 7/10 : La pression locative se confirme avant la haute saison
Déjà sur le podium des villes les plus tendues fin 2024, aux côtés de Paris, Bordeaux confirme cette dynamique immobilière au 1er trimestre 2025. Avec 20 candidatures en moyenne par annonce de logement (+67% par rapport à 2024), la capitale girondine affiche l’une des plus fortes pressions locatives de France, augmentant ainsi le rendement des investissements immobiliers. Le pic a été atteint au 1er trimestre, avec 22 candidatures par bien, soit une hausse de 80% en un an. Au printemps, la tension se relâche légèrement (18,5 candidats), mais reste bien au-dessus des niveaux nationaux ou de 2024. En toile de fond, la demande étudiante s’intensifie et représente désormais 56% des candidats, contre 42% un an plus tôt, influençant les projets d'investissement dans le logement étudiant.
Malgré cette forte compétition dans le secteur immobilier, le temps médian de publication des annonces reste élevé (18 jours), ce qui traduit un marché déséquilibré. Ce paradoxe s’explique par un décalage entre l’offre et la demande de logements. Les petites surfaces, très recherchées par les étudiants, partent rapidement. En revanche, les logements plus grands mettent plus de temps à trouver un locataire, d’autant que le prix au mètre carré sur ces surfaces a augmenté (+11% pour les T2 en 2025 et +8% pour les T3). Ces hausses peuvent renforcer ce déséquilibre et allonger la durée moyenne de mise en ligne des annonces, impactant la rentabilité des projets d’investissement.
(⬇) Montpellier - Score de tension 6/10 : Un marché stable avant le pic estival
Avec 11 candidatures par annonce de logement au 1er semestre 2025, la tension locative immobilière reste modérée à Montpellier, en léger recul sur un an (-5%). Le temps de publication des annonces immobilières, stable à 16 jours, reflète un marché fluide, légèrement plus rapide que la moyenne nationale, optimisant ainsi le rendement des projets d'investissement.
La ville enchaîne deux trimestres quasi identiques dans le secteur immobilier, sans décrochage marqué comme c'était le cas en 2024 : la ville semble avoir trouvé un nouvel équilibre hors saison, en attendant la traditionnelle montée en tension de l’été, portée par la demande étudiante pour des logements.
(⬇) Rennes – Score de tension 6/10 : Un marché qui se stabilise enfin
Le marché locatif rennais reste relativement détendu dans le secteur immobilier avec 8,5 candidatures par annonce de logement au 1er semestre 2025, un niveau bien inférieur à la moyenne nationale. Ce chiffre est néanmoins stable par rapport au 1er semestre 2024 (-1%), marquant un net ralentissement par rapport aux fortes baisses observées l’an dernier. La tension a particulièrement chuté au 1er trimestre, avec seulement 3,5 candidatures par annonce (-59% par rapport à T1 2024). Le 2e trimestre montre toutefois un redémarrage, avec 10 candidats par bien, en hausse de 19% sur un an. Le temps de publication des annonces a également allongé, atteignant 17 jours en moyenne pour le semestre, ce qui est en ligne avec la moyenne nationale, mais plus long que les 12 jours enregistrés en 2024, affectant la gestion des projets d'investissement immobilier.
Cette évolution traduit un marché immobilier qui s’écoule plus lentement qu’ailleurs, sans signe de surchauffe. Plusieurs facteurs peuvent expliquer ce contexte : un rééquilibrage de l’offre grâce à une reconstitution du stock de logements, un reflux temporaire de la demande, peut-être lié à une image moins favorable de la ville.
(=) Nantes – Score de tension 6/10 : Une détente durable du marché immobilier
À Nantes, le marché locatif immobilier continue de se stabiliser. Avec 6 candidatures par annonce de logement, la ville continue de perdre en attractivité pour les investissements locatifs au 1er semestre 2025 (-36% vs S1 2024), dans la continuité des chutes observées en 2024. Ce semestre, les biens immobiliers se louent en moyenne en 13 jours, contre 14,5 jours au 1er semestre 2024. Une amélioration légère, mais révélatrice d’un marché fluide, où l’offre rencontre la demande sans pression excessive, optimisant ainsi la rentabilité des projets d'investissement.
Nantes confirme donc sa place sur le marché immobilier en voie de détente. Une bonne nouvelle pour les candidats, en particulier ceux qui cherchent à louer des logements dans un cadre urbain abordable.
(⬇) Toulouse – Score de tension 5/10 : Une tension modérée mais une ville à surveiller
Toulouse enregistre 12 candidatures par annonce de logement au 1er semestre 2025, en hausse de 28% sur un an. Une progression nette dans le secteur immobilier, sans pour autant placer la ville sous forte tension. Avec un temps de publication des annonces mobilières de 20 jours, supérieur à la moyenne nationale, le marché reste accessible pour les locataires. La dynamique est essentiellement marquée au deuxième trimestre 2025, avec une hausse de 46% des candidatures, signalant une attractivité croissante pour les investissements immobiliers, mais sans emballement.
Toulouse devient de plus en plus attractive sur le marché immobilier, ce qui se traduit par une augmentation des prix en 2025, notamment sur les petites surfaces (+14% sur les studios, +7% sur les T2). Malgré ces hausses, la Ville Rose reste un marché abordable pour les candidats à la location, cependant, il sera intéressant de surveiller l’évolution des prix et la rentabilité des investissements immobiliers sur le reste de l’année 2025.
(⬆) Nancy – Score de tension 5/10 : La ville reprend des couleurs après une année 2024 difficile
Avec 7 candidatures par annonce de logement au 1er semestre 2025, Nancy affiche une progression notable dans le secteur immobilier (+22% en un an), tout en restant parmi les marchés les plus calmes. Les délais de publication des annonces immobilières restent courts (16 jours), signe d’une certaine fluidité pour la location de logements. Le rebond est particulièrement marqué au 2e trimestre, où l’on compte 8 candidats par annonce, (+93% vs T2 2024). Un pic qui tranche avec le T1, resté plus faible (5,5 candidats, en baisse vs 2024). Mais cette hausse spectaculaire ne suffit pas à hisser Nancy parmi les zones les plus tendues, bien que les projets d'investissement y soient encouragés.
Après plusieurs années très détendues dans l'immobilier, le marché amorce donc un changement de rythme. La ville reste attractive grâce à des loyers accessibles pour les logements, et pourrait bénéficier d’un regain de dynamisme étudiant, améliorant ainsi la rentabilité des investissements. Pour autant, la tension locative reste encore loin des niveaux observés dans les grandes métropoles.
(⬇) Lille – Score de tension 5/10 : Les locataires reviennent dans le centre, mais la périphérie continue de séduire
À Lille, le marché locatif immobilier amorce une reprise avec 10 candidatures par annonce de logement au 1er semestre 2025, en hausse de 28% sur un an. La tension locative reste toutefois modérée, en dessous de la moyenne nationale, et les annonces de biens en location restent longtemps en ligne (22 jours), signe d’un marché encore peu fluide pour les investissements immobiliers.
La dynamique est surtout portée par la périphérie de l'immobilier : Tourcoing enregistre une hausse de 87% des candidatures par annonce sur un an, Roubaix +38%. Ces communes, qui restent encore faiblement tendues, absorbent une part croissante de la demande locative, confirmant une tendance amorcée dès 2024. Le cœur de la métropole reste calme, mais l’attractivité des villes voisines redessine progressivement les équilibres locatifs et les opportunités d'investissement immobilier.
Récapitulatif des scores de tension locative au S1 2025 dans les 15 plus grandes métropoles de France
Méthodologie
L'étude de Manda s'appuie sur l'analyse de 6600 annonces immobilières internes publiées entre le 1er semestre 2024 et le 1er semestre 2025, ainsi que sur plus de 58 000 annonces externes de logements issues de plateformes comme Seloger et Leboncoin pour le calcul du temps de publication médian, permettant une gestion précise des données immobilières.
Le score de tension locative est un indicateur clé pour évaluer la compétitivité du marché locatif immobilier dans une région. Ce score, sur une échelle de 1 à 10, est calculé en se basant sur deux facteurs principaux : le nombre de candidatures par annonce de logement et le temps médian de publication des annonces, facilitant ainsi une meilleure analyse et gestion des données immobilières.
Plus une annonce immobilière reçoit de candidatures et reste peu de temps en ligne, plus la demande pour les logements est forte et le marché est considéré comme tendu. Un score élevé (proche de 10) indique un marché immobilier où les biens se louent rapidement, souvent accompagné d'une forte concurrence entre les candidats, témoignant d'une tension locative importante et influençant les décisions d'investissement.
Il faut néanmoins noter que sur les annonces immobilières publiées par Manda, un seuil de candidatures peut être appliqué afin de garantir une gestion efficace des dossiers. Dans les zones très demandées comme Paris, cette limite peut freiner mécaniquement la montée du nombre de candidatures par annonce de logement, qui serait potentiellement encore plus élevé sans ce dispositif, optimisant ainsi la gestion des projets immobiliers.
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FAQ
Quelle est l'augmentation légale des loyers en 2025 ?
En 2025, l'augmentation légale des loyers est plafonnée par l'Indice de Référence des Loyers (IRL). Cet indice a progressé de 1,40 % sur un an au premier trimestre 2025, ce qui signifie que la hausse maximale légale des loyers est de 1,40 %, sauf conditions spécifiques et clauses de bail.
Comment connaître la tension locative d'une ville ?
La tension locative d'une ville se connaît en comparant l’offre de logements disponibles à la demande locative. Plus il y a de demandeurs que de logements libres, plus la tension est forte. Elle se mesure notamment par le ratio logements vacants/demandeurs et le classement en zones géographiques (A, B, C), dont la zone A indique une forte tension locative .
Quel est le taux d'augmentation loyer en 2025 ?
L'augmentation maximale des loyers en 2025 est basée sur l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'Insee. Pour le premier trimestre 2025, l'IRL a augmenté de 1,4 % sur un an, ce qui permet aux propriétaires d'appliquer une hausse des loyers de 1,4 % selon les clauses du bail . Au deuxième trimestre 2025, l'IRL a progressé de 1,04 % sur un an . Selon une autre source, l'IRL du deuxième trimestre 2025 pourrait être à +3,26 % sur un an, qui serait appliqué aux loyers révisés entre juillet et septembre 2025, mais cette valeur est moins commune et pourrait refléter une variation spécifique ou conditionnelle .
Quelles sont les perspectives pour le marché locatif en 2025 ?
Le marché locatif en 2025 restera tendu avec une forte demande face à une offre limitée, notamment en Île-de-France. La difficulté d’accès au crédit immobilier pousse les ménages à louer plus longtemps. Les loyers continuent de croître, accentuant la crise pour étudiants et jeunes actifs. La stabilisation des taux d’intérêt pourrait favoriser les investissements.
