Le groupe immobilier Manda publie les résultats de son baromètre de la tension locative au 2e semestre 2025. Sur un an, la tension locative reste globalement stable en France, mais les équilibres locaux continuent d’évoluer. Le Sud confirme sa montée en puissance, l’Ouest poursuit sa détente, tandis que Paris et Lyon reculent tout en restant parmi les marchés locatifs les plus concurrentiels du pays.
À découvrir également : notre carte interactive de la tension locative en France.
Ce qu’il faut retenir du baromètre de la tension locative au S2 2025
Une tension locative globalement stable par rapport à 2024
Au niveau national, le nombre de candidatures augmente très légèrement, de 3 % par rapport au S2 2024. Le marché locatif reste donc actif, sans emballement particulier.
Un effet de saisonnalité toujours très marqué
Le nombre moyen de candidats par logement progresse au deuxième semestre 2025, avec 17 candidats par annonce, contre 13 au premier semestre 2025. Cette hausse s’explique notamment par le pic saisonnier observé pendant la période de pré-rentrée, en juillet et août.
Des délais de publication qui s’allongent
Le temps médian de publication des annonces atteint 18 jours au deuxième semestre 2025, contre 17 jours au premier semestre 2025 et 14,5 jours au deuxième semestre 2024. Cet allongement peut traduire une baisse de la qualité des dossiers, malgré un volume de candidatures toujours soutenu.
Une redistribution des zones d’attractivité locative
Plusieurs tendances territoriales se dégagent nettement :
- Le Sud confirme sa dynamique, porté par Marseille, Nice et Toulouse
- L’Ouest continue de perdre en attractivité, avec une détente nette à Nantes et un recul marqué à Rennes
- Paris et Lyon voient leur demande reculer, tout en restant parmi les marchés les plus compétitifs de France
Classement 2025 des grandes villes les plus tendues en France
Avec un score de 8/10, Paris reste la métropole la plus tendue de France malgré une forte baisse de la demande. La capitale conserve un marché solide, presque insensible aux variations conjoncturelles. Marseille poursuit sa progression engagée en 2024 et s’installe en deuxième position. Nice, déjà sur le podium au début de l’année, confirme son attractivité ce semestre. À l’inverse, Nantes se distingue par une détente inédite avec un score historiquement bas. Enfin, Grenoble, Amiens et Nancy affichent des dynamiques émergentes à surveiller en 2026.
Top des villes par score de tension locative
Analyse de la tension locative par ville au 2e semestre 2025
Paris reste la ville la plus tendue de France malgré un recul de la demande
Score tension locative : 8/10
Avec un score de 8/10, Paris demeure la métropole la plus sous pression de France, malgré une baisse marquée des candidatures au premier semestre 2025, à -47 % sur un an. Ce recul s’explique notamment par un désengagement des étudiants, qui ne représentent plus que 46 % des candidats, contre 50 % en 2024. Beaucoup privilégient désormais des solutions plus économiques, comme le maintien chez les parents ou l’installation dans des communes périphériques plus abordables.
Dans la petite couronne, la tension locative se redistribue. Des villes comme Vitry-sur-Seine, Créteil ou Noisy-le-Grand gagnent en popularité, tandis que Argenteuil (-10 %) ou Colombes (-12 %), très demandées en 2024, voient leur attractivité fléchir. En parallèle, des communes comme Clichy, Pantin, Aubervilliers ou Bagneux atteignent, voire dépassent, la tension observée dans Paris intra-muros. À Clichy, on compte désormais 38 candidats par annonce, contre 32 dans la capitale. Pantin amorce une légère détente, mais les biens s’y louent encore en 12 jours, soit plus vite qu’à Paris. À l’inverse, Bagneux enregistre une envolée de la demande de +98 %, portée par la dynamique des lignes 4 et 15 du métro.
Le marché francilien se recompose donc autour de nouvelles polarités. Si la demande parisienne s’essouffle légèrement, elle reste extrêmement compétitive. En périphérie, la rapidité des locations confirme un report massif et rapide de la demande.
Marseille s’impose comme la deuxième ville la plus tendue de France
Score tension locative : 7/10
Après sa montée en puissance en 2024 puis début 2025, Marseille s’impose désormais comme la deuxième ville la plus tendue de France. La ville enregistre 25 candidats par annonce au second semestre 2025, contre 22 un an plus tôt, soit une hausse de 14 % par rapport au S2 2024.
Devenue un point d’ancrage privilégié pour l’exode des Franciliens, la cité phocéenne incarne la montée en puissance du Sud. Elle séduit par son dynamisme, sa qualité de vie et des loyers encore accessibles pour une métropole de ce rang. La part des étudiants reste stable, mais les 25-35 ans progressent fortement : ils représentent désormais 31 % des candidats, contre 26 % l’an dernier.
Nice confirme son attractivité, avec un possible effet plafond
Score tension locative : 6/10
À Nice, le nombre de candidatures par annonce atteint 28 au second semestre 2025, contre 22,5 au S2 2024, soit une hausse de 25 %. La dynamique reste toutefois relativement proche de celle du premier semestre 2025, qui affichait déjà 26 candidatures par annonce, un niveau inhabituellement élevé pour cette période traditionnellement plus calme.
L’attractivité niçoise repose sur la qualité de vie, le climat et la proximité avec des pôles économiques majeurs comme Monaco et Sophia Antipolis. Pourtant, la demande semble freinée par le recul des jeunes actifs, dont la part passe de 45 % à 30 % des candidatures. Malgré son fort attrait, un bien met encore en moyenne 20 jours à se louer à Nice, soit davantage que la moyenne nationale. Le coût de la vie et le niveau des loyers peuvent créer un véritable plafond de verre pour les candidats les plus fragiles.
Lyon se détend, mais reste un marché locatif très concurrentiel
Score tension locative : 6/10
Après avoir figuré parmi les métropoles les plus tendues de France fin 2024 et début 2025, Lyon enregistre un recul de sa tension locative au second semestre 2025. Le nombre de candidatures par annonce baisse de 26 %, passant de 28 à 21 en un an. Malgré cela, les logements se louent toujours en moins de deux semaines, à un rythme supérieur à la moyenne nationale.
Cette tendance concerne aussi Villeurbanne, où le nombre de dossiers par annonce recule de 9 %. Le coût élevé du logement semble pénaliser les profils les plus vulnérables, en particulier les étudiants. À l’inverse, certaines communes périphériques profitent d’un report de la demande. C’est le cas de Vaulx-en-Velin, où le nombre de candidats augmente de 38 %, passant de 10 à 14 entre le S2 2024 et le S2 2025. Toutefois, la durée moyenne de publication y atteint 22,5 jours, signe d’une qualité des dossiers plus hétérogène.
Bordeaux reste sous tension malgré une légère accalmie
Score tension locative : 6/10
Bordeaux, très exposée à la tension locative fin 2024, conserve un niveau élevé d’attractivité avec 20 candidatures par annonce, contre 21 un an plus tôt, soit une baisse de 6 %. Cette stabilisation s’explique en grande partie par le recul des candidatures étudiantes, en baisse de 8 % par rapport au second semestre 2024.
La demande des jeunes actifs reste néanmoins solide, soutenue par la qualité de vie et le climat. Bordeaux continue donc d’afficher un marché locatif concurrentiel, malgré un léger ralentissement.
Rennes poursuit sa détente après plusieurs années de forte tension
Score tension locative : 6/10
À Rennes, la baisse amorcée en 2024 se confirme. La ville passe de 17 candidats par annonce au S2 2024 à 14 au S2 2025, ce qui la place désormais dans la seconde moitié des grandes métropoles les plus tendues.
Cette évolution s’explique notamment par les difficultés persistantes pour les étudiants à se loger, poussant certains à rester chez leurs parents ou à se tourner vers d’autres solutions, mais aussi par un léger recul de l’attractivité auprès des jeunes actifs. Malgré tout, Rennes reste au-dessus de la moyenne nationale, avec des biens loués en 17 jours, contre 18 jours en moyenne en France.
Lille reste stable, tandis que la périphérie gagne en importance
Score tension locative : 6/10
Au second semestre 2025, Lille affiche un marché locatif stable, avec 13,5 candidats par annonce, contre 14 un an plus tôt, et un délai de location moyen de 17 jours. La ville reste largement portée par la demande étudiante, qui représente 76 % des candidatures.
Autour du centre lillois, les communes périphériques jouent de plus en plus un rôle de report. Roubaix enregistre une forte hausse, avec 15 candidats par annonce, contre 5 au S2 2024, tandis que Tourcoing passe de 9 à 10 candidats. Néanmoins, les délais de location y restent plus longs, atteignant respectivement 29 et 27 jours, ce qui laisse penser que la qualité des dossiers y est plus disparate.
Montpellier reste stable mais très sensible à la saisonnalité
Score tension locative : 6/10
À Montpellier, la tension locative reste stable au deuxième semestre 2025, avec 20 candidats par annonce et un score de 6/10, identiques au second semestre 2024. Les biens s’y louent vite, en 14 jours en moyenne, bien en dessous de la moyenne nationale fixée à 18 jours.
La ville connaît cependant un fort effet de saisonnalité. Par rapport au premier semestre 2025, où l’on comptait 11 candidatures par annonce, la demande bondit de 81 %. Cette hausse s’explique par le poids de la population étudiante et par l’attractivité durable de la ville.
Toulouse confirme sa montée en puissance sur le marché locatif
Score tension locative : 6/10
Toulouse consolide sa place parmi les métropoles du Sud les plus surveillées. La ville enregistre 16 candidats par annonce au second semestre 2025, contre 14 un an auparavant, soit une hausse de 15 %. Cette progression prolonge celle observée au premier semestre, où le nombre de candidats avait déjà augmenté de 21 % par rapport au S1 2024.
Cette accélération se traduit aussi par une rotation rapide des logements : ils trouvent preneur en 16 jours seulement, soit un rythme identique à celui de Paris et plus rapide que la moyenne nationale. Sans atteindre le niveau de saturation de Marseille ou Nice, la Ville Rose confirme le dynamisme croissant du Sud et apparaît comme l’un des marchés locatifs à suivre de près en 2026.
Nancy enregistre une forte hausse des candidatures
Score tension locative : 5/10
À Nancy, le nombre de candidats par annonce grimpe de 4 à 15 entre le S2 2024 et le S2 2025, soit une hausse spectaculaire de 249 %. Pour autant, le marché reste relativement détendu, avec un délai moyen de location de 25 jours, bien supérieur à la moyenne nationale.
Les étudiants représentent 71 % des candidatures, mais la demande reste encore moins concentrée et moins qualifiée que dans les grandes métropoles. Nancy offre donc toujours une accessibilité plus favorable aux locataires, malgré une intensification de la concurrence.
Amiens montre un net rebond de son marché locatif
Score tension locative : 5/10
À Amiens, le nombre de candidats passe de 6 au S2 2024 à 15 au S2 2025, après un premier semestre 2025 particulièrement calme avec seulement 3 candidats. Ce rebond signale un retour de l’activité sur un marché historiquement peu tendu.
Le temps moyen de publication reste toutefois élevé, à 22 jours, et le score de tension locative s’établit à 5/10. Il faudra donc observer 2026 pour déterminer s’il s’agit d’un simple pic saisonnier ou du début d’une tendance plus structurelle.
Grenoble gagne en attractivité grâce à sa qualité de vie
Score tension locative : 5/10
Grenoble, longtemps peu tendue, voit son attractivité locative progresser nettement au second semestre 2025. Le nombre de candidats par annonce passe de 8 à 14 en un an. Cette hausse s’explique par la recherche de loyers plus abordables que dans les grandes métropoles, mais aussi par un cadre de vie attractif et par l’image de Grenoble comme ville universitaire reconnue hors Paris.
Malgré cette progression, le marché reste modérément tendu, avec un délai moyen de location de 22 jours, au-dessus de la moyenne nationale. L’année 2026 permettra de voir si cette attractivité nouvelle s’installe durablement.
Nantes confirme sa détente et recule dans le classement
Score tension locative : 3/10
Longtemps considérée comme l’une des villes les plus attractives de France, Nantes poursuit son recul. Au deuxième semestre 2025, la ville n’enregistre plus que 6 candidats par annonce, soit une baisse de 33 %, et affiche un score de tension locative de 3/10. Les logements s’y louent en 22 jours, ce qui traduit une pression locative limitée.
Après avoir dominé de nombreux classements dans les années 2010, Nantes semble souffrir d’une image moins séduisante qu’auparavant. Ce recul d’attractivité se reflète aujourd’hui dans le marché locatif.
Pourquoi la tension locative reste forte dans certaines villes en 2025
L’analyse du baromètre montre que la tension locative en France ne dépend pas seulement du volume de candidatures. Elle repose aussi sur la capacité des ménages à constituer un dossier solide, sur le poids de la population étudiante, sur les reports de demande vers la périphérie, et sur l’arbitrage croissant entre coût du logement et qualité de vie.
Le Sud bénéficie clairement d’une dynamique favorable, tandis que certaines villes historiquement très attractives comme Nantes ou Rennes marquent le pas. Paris et Lyon restent quant à elles des marchés très concurrentiels, mais moins dominants qu’auparavant.
Méthodologie du baromètre de la tension locative Manda
L’étude Manda s’appuie sur l’analyse de deux grands types de données pour évaluer la tension du marché locatif.
Données internes Manda
L’étude repose sur plus de 6 500 annonces internes publiées entre le S2 2024 et le S2 2025, dont 3 600 annonces au S2 2024 et 2 900 au S2 2025. Ces données ont permis de calculer le nombre moyen de candidatures par annonce.
Note importante : un seuil de candidatures est parfois appliqué sur les annonces Manda pour fluidifier la gestion des dossiers. Dans les zones très tendues, notamment à Paris, ce mécanisme peut limiter le nombre de candidatures observées par annonce, alors que le volume réel de demande potentielle peut être supérieur.
Données externes issues des plateformes immobilières
L’analyse du temps médian de publication des annonces s’appuie sur des données externes provenant de plateformes comme SeLoger et Leboncoin, couvrant plus de 100 000 annonces au S2 2025.
Comment est calculé le score de tension locative ?
Le score de tension locative, établi sur une échelle de 1 à 10, repose sur deux facteurs principaux :
- le nombre de candidatures par annonce
- le temps médian de publication des annonces
Plus une annonce reçoit de candidatures et reste peu de temps en ligne, plus la demande est forte et plus le marché est considéré comme tendu. Un score élevé traduit donc un marché très concurrentiel, où les logements se louent rapidement.
À propos de Manda
Fondé en 2016, le groupe immobilier Manda accompagne depuis plus de 10 ans les propriétaires, investisseurs et copropriétaires dans leurs projets immobiliers : location, gestion locative, syndic de copropriété et transaction immobilière.
Classé parmi le top 15 des acteurs des services immobiliers en France, Manda se distingue par son expertise et par son pôle data intégré, qui lui permet d’analyser en continu les données issues de son activité et des marchés locaux afin de décrypter les tendances et d’offrir un accompagnement plus transparent et plus efficace à ses clients.
Présent dans plus de 550 villes en France, avec des bureaux à Puteaux, Lyon et Fontainebleau, le groupe réunit plus de 150 collaborateurs. Accompagné par Naxicap Partners, Manda poursuit son développement avec l’ambition de devenir l’un des leaders des services immobiliers en France dans les prochaines années.
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FAQ – tension locative 2025
Qu’est-ce que la tension locative ?
La tension locative mesure le niveau de concurrence entre candidats à la location sur un marché donné. Plus une annonce reçoit de candidatures et se loue rapidement, plus la tension est forte.
Quelle est la ville la plus tendue de France en 2025 ?
Selon le baromètre Manda du 2e semestre 2025, Paris reste la métropole la plus tendue avec un score de 8/10.
Quelles villes deviennent plus attractives pour la location ?
Au second semestre 2025, Marseille, Nice et Toulouse confirment leur dynamique, tandis que Grenoble, Amiens et Nancy montrent des signaux émergents.
Quelles villes se détendent en 2025 ?
Nantes et Rennes poursuivent leur détente, tandis que Paris et Lyon reculent en demande tout en restant des marchés très concurrentiels.
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